酒店处置模式@酒店.
21页1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 酒店处置模式分析 世联研究模型 2007.12.25 本报告是严格保密的。 关键字: u处置模式 简介: 此模型给出了酒店处置的两大类模式,并进行了详细的分解,包 含各种模式的特点、优劣势及风险 2 本报告是严格保密的。 酒店处置模式的分类 酒店处置模式 不承担酒店业主角色(转让) 酒 店 用 地 转 让 酒店用地及酒店整体转让 承担酒店业主角色 自主经营 非自主经营 单体经营 联销经营 委托管理 特许经营 带资管理 产权经营 星级酒店 经济型酒店 加 盟 租 赁 3 本报告是严格保密的。 转让模式之一酒店用地转让的市场情 况分析 特点: u将酒店用地直接转让,不须承担酒店建设等费用的同时也规避了酒 店建成后的后续经营风险。 预计收益: u参照西安曲江区的土地拍卖价格,预估酒店用地转让的价格为200 万元/亩以上。 u如果此项目酒店用地为28000平米(容积率为3,即14亩),则转 让酒店用地的收益预计在2800万元以上。 宗地位置 总地 面积 竞得单位 成交价 (万元) 成交单价 (万元/亩) 成交时间 曲江新区的核心景观 聚集区域,紧 邻大
2、唐芙蓉园 的西门,南临 唐城墙遗址公 园 203金地集团40670200.05 2007.5 曲江新区雁塔南路以 东,雁南路以 南,曲江水厂 西侧 224 西安融侨房 地产开 发有限 公司 44815.8200.00 2007.7 曲江池遗址公园周边 ,上林苑路东 263金地集团68500259.98 2007.8 2007年西安曲江区土地拍卖价格参考 4 本报告是严格保密的。 转让模式之二酒店用地与酒店整体转 让的市场情况分析 转让酒店概况: u位于西安高新区,21层框剪结构国际四星级酒店,拥有351间客 房,床位数655个 u建筑面积25,839平方米,容积率2.65,绿化率36% u项目为综合性用地,产权期限为70年 u酒店于2005年6月30日竣工交付,2005年9月28日开始营业。 转让参考价: u2.5亿元人民币 成本利润率的推算: u如果建安成本为5000元/平米,取地成本为200万元/亩,并考虑 相关费用,成本利润率为36% 5 本报告是严格保密的。 自主经营模式之一:单体经营本项 目在此情况下的经济测算 用地规划指 标 项项 目规规划指标标备备注 用地面积9333 1
3、4亩 容积率3.0 总建筑面积28000 客房数311 90平方米/间 假设条件 项项 目系数 年收益率8% 季度收益率1.94% 年折现率12% 季度折现率2.87% 经营时间 50年 明细公式单位数额 经营 收入 万元24,742 一次性投资不含地价万元17,014 利润不含地价万元7,728 成本利润率以房地产开发的一般水平25%为基础25% 地价(4*收益-投资)/5万元2,779 地面单价地面单价=总地价/用地面积万元/亩199 经营状况 6 本报告是严格保密的。 自主经营模式之二:联销经营的特点及案 例 特点: u一般出现在档次/市场/规模/风格相类似的系列酒店联合体。 u适合那种既想分享集团规模效益又不想改名换姓的单体饭店。 举例: u邮电系统的“信苑集团” u民航系统的“饭店委员会” u中国名酒店等 单体酒店1 酒 店 联 合 体 单体酒店2单体酒店n 自 愿 付 费 自 愿 付 费 自 愿 付 费 自 愿 付 费 共 享 资 源 共 享 资 源 共 享 资 源 共 享 资 源 7 本报告是严格保密的。 星级酒店经营模式之一委托管理 特点: u管理集团通过管理风格,服务
4、规范,质量标准和运营方式来向酒 店输出专业技术,管理人才和管理模式。 u管理集团向酒店业主收取一定比例的“基本管理费”(约占营业 额的2%至5%)和“奖励管理费”(约占毛利润的3%至6%)。 u管理集团有直接经营管理及控制权 。 酒店业主管理集团 管理合同 直接管理 交纳费用 8 本报告是严格保密的。 华侨城威尼斯酒店 u酒店概况:五星级商务 度假型酒店,总建筑面积 为5.8万平方米,共376间 客房。 u委托管理方式:以管理 合同的方式委托洲际酒店 集团进行管理,采纳洲际 集团对酒店布局、配套设 施、客房布置、功能流线 等方面的模式 u运营状况:硬件及软件 都具备了个性化、国际化 和人文化的特征,为华侨 城酒店业后续管理的整体 升级奠定了坚实的基础。 餐厅娱乐 休息商务 案例分析 9 本报告是严格保密的。 星级酒店经营模式之二特许经营 酒店业主管理集团 合同 转让使用权 交纳费用 特点: u将管理集团所拥有的具有知识产权性质的品牌名称、注册商标、 定型技术、经营方式、操作程序、预订系统及采购网络等无形资产 的使用权转让给酒店业主。 u管理集团向酒店收取特许经营权转让费或初始费,以及每
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