房屋评估方法
9页1、房屋评估方法一、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用 料情况计算重置完全价值 然后按各类房屋的结构、装修、设备等组 成情况的新旧程度折扣 而确定现值。城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、转让、析产、 兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等 涉及房屋价格 的活动均依照本办法评估作价。二、房屋评估计价原则是以房屋重置完全价值确定各类房屋的 价值为房屋评估计价的基本原则。房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应 花费的全部投资。重置完全价值的确定 包括建筑安装工程造价、室外工程费、土 地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增 减价值。建筑安装工程造价简称工程造价一律按房屋评估时前一年执行建筑安装工程费用定额以及有关规定编制预算成本。在 编制预算成本时施工安装企业取费标准的 确定省辖市按地市级企业取费县或县级市按县市级企业取费 材料价格的调整系数一律按当年当地政府规定的材料价格调整系 数及规定按实际调整的材料差价合理确定。工程造价为确定重置完全价置的基础。室外工程费系指建筑物以外与建筑物直接配套的上下水 设备、电照、甬路
2、和化粪井等工程费用。土地征用费 系指按土地管理法核定的征用土地补偿和 安置补助费。拆迁补偿费系指拆除房屋收购费、临时过渡费、搬家费、 停业损失费等。房屋座落地段因素具体表现为以级差地租为基础的地段 差价。各市、县房地产管理机关可根据各地土地级差情况 划分若干 地段 确定相应的地段差价。朝向差价各地房地产管理机关可根据当地情况依据房屋的 不同朝向 确定不同的差价率。单元内各朝向增减差价率的代数和应 趋近于零。楼层差价各地房地产管理机关可根据多层或高层住宅的具体 情况确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率。各楼层增减差价率 的代数和应趋近于零。根据房屋的特殊结构 对于房屋的重置完全价值还可作出 增加或减少的规定。对于房屋特殊屋面做法和墙体厚度 应以当地的 标准和通用的做法及厚度为基础计算调整分值。室内净高 一般居住 用房以室内净高米为基础 在其他条件不变的情况下 每增高或降低厘米 房屋建筑造价即增加或减少 左右 可按此计算其调剂分值。对于礼堂、剧院以及房屋的地下室、暗楼、借墙、 共墙等 均可结合房屋建筑的实际情况和技术、业务上的具体规定 作出增减价值的规定。三、房屋分类 按部颁城市房产会计制
3、度的规定 房屋常用 结构分为四类七等钢筋混凝土结构全部或承重部分为钢筋混凝土结构包 括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装饰良好 设 备比较齐全。砖混结构一等 部分钢筋混凝土 主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墙等 并有阳台 内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。砖混结构二等部分钢筋混凝土 主要是砖墙承重的结构。 外墙是清水墙 没有阳台 内部设备不全的非单元式住宅或其它房 屋。砖木结构一等 材料上等、标准较高的砖木 石料 结构 这类房屋一般是外部有装修处理 内部设备完善的庭院式或花园洋 房等高级房屋。砖木结构二等结构正规材料较好一般外部没有装修 处理 室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。砖木结构三等 结构简单、材料较差 室内没有专用上、下 水等设备 较低级的砖木结构房屋。简易结构 如简易楼、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木 捆绑房等。在评估时如建筑情况复杂 各地可根据具体情况在每 等内可再分级。有些 房屋介于两个等级之间 应以主要结构为主定级。四、房屋耐用年限及残值率五、房屋新旧程度的评估标准 房屋新旧程度评估标准 见附表一是根据部
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