酒店处置模式@酒店.

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 酒店处置模式分析 世联研究模型 2007.12.25 本报告是严格保密的。 关键字： u处置模式 简介： 此模型给出了酒店处置的两大类模式，并进行了详细的分解，包 含各种模式的特点、优劣势及风险 2 本报告是严格保密的。 酒店处置模式的分类 酒店处置模式 不承担酒店业主角色（转让） 酒 店 用 地 转 让 酒店用地及酒店整体转让 承担酒店业主角色 自主经营 非自主经营 单体经营 联销经营 委托管理 特许经营 带资管理 产权经营 星级酒店 经济型酒店 加 盟 租 赁 3 本报告是严格保密的。 转让模式之一酒店用地转让的市场情 况分析 特点： u将酒店用地直接转让，不须承担酒店建设等费用的同时也规避了酒 店建成后的后续经营风险。 预计收益： u参照西安曲江区的土地拍卖价格，预估酒店用地转让的价格为200 万元/亩以上。 u如果此项目酒店用地为28000平米（容积率为3，即14亩），则转 让酒店用地的收益预计在2800万元以上。 宗地位置 总地 面积 竞得单位 成交价 （万元） 成交单价 （万元/亩） 成交时间 曲江新区的核心景观 聚集区域，紧 邻大唐芙蓉园 的西门，南临 唐城墙遗址公 园 203金地集团40670200.05 2007.5 曲江新区雁塔南路以 东，雁南路以 南，曲江水厂 西侧 224 西安融侨房 地产开 发有限 公司 44815.8200.00 2007.7 曲江池遗址公园周边 ，上林苑路东 263金地集团68500259.98 2007.8 2007年西安曲江区土地拍卖价格参考 4 本报告是严格保密的。 转让模式之二酒店用地与酒店整体转 让的市场情况分析 转让酒店概况： u位于西安高新区，21层框剪结构国际四星级酒店，拥有351间客 房，床位数655个 u建筑面积25,839平方米，容积率2.65，绿化率36% u项目为综合性用地，产权期限为70年 u酒店于2005年6月30日竣工交付，2005年9月28日开始营业。 转让参考价： u2.5亿元人民币 成本利润率的推算： u如果建安成本为5000元/平米，取地成本为200万元/亩，并考虑 相关费用，成本利润率为36% 5 本报告是严格保密的。 自主经营模式之一：单体经营本项 目在此情况下的经济测算 用地规划指 标 项项 目规规划指标标备备注 用地面积9333 14亩 容积率3.0 总建筑面积28000 客房数311 90平方米/间 假设条件 项项 目系数 年收益率8% 季度收益率1.94% 年折现率12% 季度折现率2.87% 经营时间 50年 明细公式单位数额 经营 收入 万元24,742 一次性投资不含地价万元17,014 利润不含地价万元7,728 成本利润率以房地产开发的一般水平25%为基础25% 地价（4*收益-投资）/5万元2,779 地面单价地面单价=总地价/用地面积万元/亩199 经营状况 6 本报告是严格保密的。 自主经营模式之二：联销经营的特点及案 例 特点： u一般出现在档次/市场/规模/风格相类似的系列酒店联合体。 u适合那种既想分享集团规模效益又不想改名换姓的单体饭店。 举例： u邮电系统的“信苑集团” u民航系统的“饭店委员会” u"中国名酒店"等 单体酒店1 酒 店 联 合 体 单体酒店2单体酒店n 自 愿 付 费 自 愿 付 费 自 愿 付 费 自 愿 付 费 共 享 资 源 共 享 资 源 共 享 资 源 共 享 资 源 7 本报告是严格保密的。 星级酒店经营模式之一委托管理 特点： u管理集团通过管理风格，服务规范，质量标准和运营方式来向酒 店输出专业技术，管理人才和管理模式。 u管理集团向酒店业主收取一定比例的“基本管理费”(约占营业 额的2%至5%)和“奖励管理费”(约占毛利润的3%至6%)。 u管理集团有直接经营管理及控制权 。 酒店业主管理集团 管理合同 直接管理 交纳费用 8 本报告是严格保密的。 华侨城威尼斯酒店 u酒店概况：五星级商务 度假型酒店，总建筑面积 为5.8万平方米，共376间 客房。 u委托管理方式：以管理 合同的方式委托洲际酒店 集团进行管理，采纳洲际 集团对酒店布局、配套设 施、客房布置、功能流线 等方面的模式 u运营状况：硬件及软件 都具备了个性化、国际化 和人文化的特征，为华侨 城酒店业后续管理的整体 升级奠定了坚实的基础。 餐厅娱乐 休息商务 案例分析 9 本报告是严格保密的。 星级酒店经营模式之二特许经营 酒店业主管理集团 合同 转让使用权 交纳费用 特点： u将管理集团所拥有的具有知识产权性质的品牌名称、注册商标、 定型技术、经营方式、操作程序、预订系统及采购网络等无形资产 的使用权转让给酒店业主。 u管理集团向酒店收取特许经营权转让费或初始费，以及每月根据 营业收入而浮动的特许经营服务费(包括：公关广告费，网络预订 费，员工培训费，顾问咨询费等)。 u没有直接经营管理权，只有监督及指导权。 10 本报告是严格保密的。 上海中土大厦 u酒店概况：涉外四星级酒店 ，总建筑面积约2.7万平方米 ，246间客房。 u特许经营方式：与华美达集 团签订合同，获得特许经营 权的品牌为Ramada hotel 。加盟后，酒店的名称将更 改为“上海华美达中土酒店 ”，可以依托其品牌优势和 全球订房网络系统开展营销 活动。 u运营状况：对提高平均房价 、客房出租率及酒店知名度 都大有裨益；获得先进的管 理经验和管理模式，为实现 长足发展奠定了基础。 案例分析 11 本报告是严格保密的。 星级酒店经营模式之三带资管理 酒店业主 管理集团 投资 获得经营管理权 转移风险 独资、控股、参股等 特点： u管理集团通过直接或间接的投资方式获取酒店经营管理权。 u管理集团对酒店实行相同品牌标识、相同服务程序、相同预订网 络、相同采购系统、相同组织结构、相同财务制度、相同政策标准 、相同企业文化及相同经营理念。 u管理集团与酒店业主共同承担风险，规避了酒店业主与管理集团 的矛盾。 12 本报告是严格保密的。 杭州香格里拉酒店 u酒店概况：占地40英亩 ，拥有383间客房及套房的 五星级酒店。 u出资管理方式：1984年 香格里拉酒店集团与浙江 旅游局合作，将杭州饭店 重新装修后取而代之为杭 州香格里拉酒店 ，香格里 拉酒店集团拥有45%的股 权，以此契机拉开了内地 带资管理的序曲。 u运营状况：平均房价居 杭州五星级酒店之首，入 住率保持在80%以上，饭 店国际化特色得到极大彰 显 。 案例分析 13 本报告是严格保密的。 北京柏悦酒店 u概况：主塔楼已于2005 年12月16日正式封顶，计 划2008年年中开业。 u意义：凯悦亚洲以股东 身份参与酒店的管理，将 有利于酒店抓住北京主办 奥运的历史良机。加快拓 展北京高端酒店服务业市 场，为股东获得长期、稳 定的经济回报提供保障， 有利于公司主营业务的稳 定和发展。 北京柏悦酒店 科学城 凯悦集团 北京银泰酒店实业有限公司 75% 25% 凯悦亚洲 100% 管 理 集 团 案例分析 14 本报告是严格保密的。 星级酒店经营模式之四产权式经营 特点： u开发商将酒店的客房分割后出售给投资者，每个客房投资者都享 有各自独立的产权。 u投资者一般不住在酒店，而是将客房委托酒店管理公司统一出租 经营，获取年度分红 u获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 积极影响： u快速脱手，快速回现，减小资金压力。 u可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益 u通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户 不利影响： u通常要承诺较高的投资汇报率，若向投资客户承诺固定回报，则 需承担较大市场风险，甚至亏损 u需要的是理性的长线投资客户，与市场的现状不符 产权售买 返租承诺 业主VS管理公司 经营返租 中间媒介者 经营监督 开发商开发商 小业主小业主管理集团管理集团 15 本报告是严格保密的。 东方威斯大酒店 u发展商： 深圳天源通利房地产开发有限公 司 u投资商： 深圳市景亿投资发展有限公司 u酒店管理： 深圳南山国际旅行社有限公司 u地址： 深圳市盐田港东海大道9号区 u客房： 拥有各类客房共117套。 u一期开售日期：2001年底 u一期开业日期：2002年底 u二期现正销售中 u该酒店所占地块为居住用地， 产权年限为70年。 u属于四星级酒店 u销售状况: 一期117套现已售罄。 二期正售 投资资方 式 实实景展示投资资方式总总述一期投资资方式 二期投资资 方式 1.付清全款后，获 得该物业70年的 产权 2.有效期内，可以 进行抵押、转让转让 、转转移和继继承。 3.业主每月享有酒 店免费入住权， 该入住权可以转转 赠赠亲友 4.业主在每个财务 年度，获得当年 利润分红。 1.首期款9.8万元 2.永不供楼，并 每月获得固定 的投资资回报报（ 月供） 3.每月享有3天 的免费入住权 1.总价57万 元/套，首 期8万元 2.投资商每 月按时支 付业主固 定收益 3.每年48天 的酒店公寓 免费入住 权 案例分析 16 本报告是严格保密的。 经济性酒店经营模式之一特许加盟 特点： u是利用特许人的品牌、专有技术、经营管理模式等与受许人的资本 相结合来扩大经营规模的一种商业模式。特许人来说，是技术和品牌 价值的扩张、经营模式的克隆而不是资本的扩张。 u是一种双赢的商业模式。 u是一种智能型的商业组织形式 。 积极影响： u降低创业风险，走成功的捷径 。 u可以得到系统的管理训练和营业帮助 u可以降低成本 ，并使用驰名的商标或服务 不利影响： u经营受到严格约束，缺乏自主权 ，会对特许人形成依赖 u特许人出现决策错误时，受许人会受到牵连 17 本报告是严格保密的。 上海枫叶速8店 u酒店概况：2005年9月25 日开业，位于浦东新区苗 圃路151号，楼高3层，共 有客房总数83间，标间面 积20-22平米。 案例分析 18 本报告是严格保密的。 经济性酒店经营模式之二租赁经营 特点： u通过租赁的方式获得酒店的经营权，对酒店进行经营管理。 积极影响： u无需筹措建造或购买酒店的资金，只需向酒店的所有者交付一定的 租金即可获得经营权。 案例及风险 u锦江之星的一些连锁酒店是采用租赁旧厂房改造后经营的，而这些 工厂实际上并不是土地的真正所有人，一旦政府规划拆迁，租用厂房 的酒店方很难拿到补偿，那么酒店的装修将全部报废。由于这些酒店 的经营时间都很长，如果转让，所需的员工遣散费很高，将吞噬很大 部分的转让收益。 19 本报告是严格保密的。 非自主经营的经营模式对比 星级级酒店经济经济 型酒店 委托管 理 特许经许经 营营 带资带资 管 理 产权产权 式 经营经营 加盟租赁赁 特点 管理集 团输 出管 理， 有直 接经 营管 理权 管理集 团转 让部 分使 用权 ，没 有直 接经 营管 理权 管理集 团通 过投 资获 取经 营管 理权 酒店分 割后 出售 给投 资者 特许 人 无 形 资 产 与 受 许 人 的 资 本 相 结 合 总部 通 过 租 赁 获 得 酒 店 的 经 营 权 优势 管理集 团主 动性 高 酒店业 主具 有自 主权 规避经 营风 险 快速回 现， 减少 资金 压力 依靠 总 部 的 资 源 优 势 ， 节 约 成 本 租赁 方 每 月 能 获 得 固 定 收 益 劣势 管理主 动权 属于 管理 集团 管理集 团只 有指 导和 监督 权， 积极 性不 高 会直接 分享 酒店 的经 营收 益 需要长 期理 性投 资客 户， 有销 售压 力 缺乏 自 主 权 ， 对 特 许 人 形 成 依 赖 承租 方 与 租 赁 方 容 易