上海地铁商业案例分析.ppt

来福士广场 ——城市中心型地铁上盖商业物业,概况,区位及周边,构成：51层甲级智能化写字楼（ 8.8万平米）+8层大型购物中心（4.5万平米）+2层停车场（约3万平米） 区位：位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府；周边拥有数十条公交、3条地铁，设有出租车上下点，交通相当便捷，集散体系发达,周边:,业态定位,外部交通,来福士广场的地下一层与人民广场地铁站直接相连，实现了对人民广场客流的直接导入 从来福士广场的范围来看，西起西藏中路、东至云南中路、南起福州路、北至汉口路；西藏中路与福州路是上海的两大黄金主干道，车流、人流的汇集地，来福士的主入口就设在两条主干道的交汇处 汉口路、云南中路人流相对较少，分别在此设置机动车进出口，实现人车分流，汉口路为机动车入口、云南中路为机动车出口 来福士广场的停车场 位于地下二、三层；,开发运营,招商：根据商场定位有的放矢地发出邀约，各类型商家的入驻铺位在招商之初就严格设定，引进大批国际知名消费品牌，为消费能力迅速提高的上海市民提供了更广泛的接触国际最新时尚的渠道 来福士广场保持持有和管理的一致，由嘉德国际团队自主开发、持有和管理经营，是嘉德置地在华的最大独立投资项目，总投资规模达3.5亿美金（约29亿人民币） 来福士广场商业的出租率高达100%,中山公园龙之梦 ——复合立体交通换乘综合体,区位：位于地铁2、4号线和轻轨3号线的交汇点；其中2号线连接上海市两个机场，3号线连接上海市两个火车站 开发商：上海长峰房地产开发有限公司；设计公司为美国ARQ建筑设计事务所 面积规模：占地2.59万平米，地上、地下总建筑面积约32万平方米，其中商业面积22万平米，建筑容积率6.7 定位：以现代商业和多媒体产业为主导的，集商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商业中心 物业构成：拥有地下四层，地上十层裙楼和五十八层塔楼；其中B3-B4: 地下停车库；B2-9F: 购物中心；塔楼13F-23F：甲级写字楼；塔楼25F-58F：五星级酒店,概况,区位特征,周边交通：中山公园龙之梦拥有2、3、4这三条地铁线，十多条公交线，复合轨道交通与购物中心，十分便捷 目标客群：白领、学生以及普通市民为主要客户群 地铁商业：龙之梦购物中心与新宁购物中心、玫瑰坊商业街、米兰时尚广场、巴黎春天、贝多芬广场等共同组成中山公园商圈的核心，吸引了大量客流,其中，得天独厚的交通优势是其最大特点：,龙之梦购物中心地处轨道2号、3号、4号线中山公园站交汇点，以其独特的设计和优越的位置成为上海西区重要的城市轨道交通枢纽型综合型建筑。

通过打造“零换乘”的轨道交通枢纽商业，将购物、娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体内予以满足，极大地提升项目聚客能力，目前龙之梦购物中心的日均客流量超过50万人次 龙之梦利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度，复合轨道交通、公交车站、商业建筑、地下步行走廊、出租车站、集中货运系统、城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完整的立体换乘枢纽建筑体内，将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源有效的结合，增强城市服务功能,外部动线,轨道交通2号线直接通至龙之梦购物中心的B2层，3、4号线中山公园站通过天桥连通，可以直接到达龙之梦购物中心的2层 通过打造“零换乘”的轨道交通枢纽商业，将购物、娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体内，日均客流量超过50万人次,,,,,B2层地铁接驳,地铁人流,项目特点,龙之梦利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度，复合轨道交通、公交车站、商业建筑、地下步行走廊、出租车站、集中货运系统、城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完整的立体换乘枢纽建筑体内，将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源有效的结合，增强城市服务功能五角场万达商业广场 ——规划建筑设计的成功案例,规划开发过程：原有5条干道交汇，大学汇集，属于城市中较早开发的繁荣地区，轨道引入，城市副中心导向明确，大力度商业开发，城市副中心规模形成。

规划设计特点： 1 集中于交通枢纽周边 万达商业广场、东方商厦等大型商业基本集中于环岛中心，占据了五角场的黄金地带，也是整个五角场商业中心的支柱除了这些大型商业之外，五角场的零散型商业也可圈可点由于租金的关系，零散型小商铺大多分布于环岛中心外围或两侧的小马路上像国宾路、国定路等道路两旁都密密麻麻的布满了各种零散型商铺，囊括了服饰、餐饮、音像、医药、文娱、图书等各个方面 2 商业广场概念涵盖多规模多业态 万达商业广场总建筑面积约33万平方米整个商业广场内有沃尔玛、黄金珠宝城、新世界百货、第一食品大厦、宝大祥、特力屋家居广场和华纳电影城等实现一站式购物休闲娱乐消费，规模业态符合其城市副中心定位 3 商业与地铁站点的跨站联动 在规划上的最大特点是实现10号线江湾体育场站和五角场站在地上地下的跨站联动 4 多种交通方式的高效集中换乘 将地铁站打造地上地下多种交通方式换乘的综合交通枢纽，最大限度方便各方人流，摒除一切交通阻碍 五角场区域各交通方式的换乘停靠情况,深圳地铁车辆段上盖物业 ——开发模式或开发选址的优秀案例,开发商：深圳市地铁集团有限公司 开发模式：上盖与轨道的规划、评估、开发由同一开发主体主导，并同时进行 开发站点：前海、松岗、蛇口西、塘朗 开发类型：大型住区,轨道与上盖进行整体规划设计，实现地上地下的结构、设备、管线等的协同与配合，极大的缩短了开发时序上的时间差和反复设计、修改、改造的时间和人、物力成本,深圳地铁11号线松岗车辆段上盖物业转换层情况,望京新城 ——开发站点选择的优秀案例,利用先期开发和政府导向业已形成的公众认知和信息植入进行住宅开发，不断强化其北京城市外围居住中心的地位,,。