房地产项目的投资决策浅析
7页1、房地产项目的投资决策浅析房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质 上的区别,作为投资,都是为了获取最大投资收益。由于房 地产业在国内发展的局限性,市场的诸多不确定因素:投资 周期长、不确定性和风险程度高;市场供给缺乏弹性;市场 需求的广泛性和多样性;市场消费的层次性和发展性等等。 我们在进行房地产项目的投资分析时,需要根据房地产项目 的实际情况,根据市场因素、经济因素等多方面的分析,做 到项目决策的可行性、可操作性。一个房地产开发项目,从提出到完成都必须经过以下几 个阶段:项目的设想、机会分析、可行性分析、投资决策、 实施和总结。如图在房地产项目开发周期的各阶段中,从房地产开发项目 设想的提生到项目的评估决策是整个项目开发的核心,这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。一般情况 下,可行性分析要研究的不仅仅是一个方案,而是同时分析多个方案,有时几个方案都可能是可行的,而且都很具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案,研究人员只能在可行性分析的基础上,综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题,综合评价,合理取舍。项目的可行性分析是一个项目决策分析的基础,并为项目的投资决
2、策分析提供充分的依据。当我们准备进行一项房地产项目的开发时,虽然房地产项目有很多种类,但项目的开发决策流程是大致相同的,一般包括以下几个步骤:1 、开发项目的选定项目要围绕着市场转,市场决定项目,能否通过市场调研准确把握市场的动向和发展趋势,已成为项目选择的思考重点。在选择开发项目时,我们首先是根据房地产项目的初步设想状况,对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。根据地块的自然条件、经济条件及市场特性等多方面的分析,确定具体的项目选址以及该地块最合适的开发用途,比如是建商场、写字楼还是住宅、公寓等。在确定项目所要开发的物业类型后,就需对拟开发的目标物业进行特定的市场分析及预测,进一步把握同类物业市场的动态及走势,市场潜力如何,竞争性的项目有多少,特点是什么,成交量有多少;市场的容量估计;通过分析各竞争项目的特点,明确拟开发项目的竞争优势,也就是我们常说的卖点。 以此为基础, 对物业类型进行进一步的市场细分;确定拟开发项目的具体市场定位及目标客户,比如写字楼是面向国际化大公司,还是 SOHO 一族;住宅楼是面向商界精英,还是白领或工薪阶层
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