房地产项目的投资决策浅析

房地产项目的投资决策浅析房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质 上的区别，作为投资，都是为了获取最大投资收益。由于房 地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资 周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场 需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。 我们在进行房地产项目的投资分析时，需要根据房地产项目 的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做 到项目决策的可行性、可操作性。一个房地产开发项目，从提出到完成都必须经过以下几 个阶段：项目的设想、机会分析、可行性分析、投资决策、 实施和总结。如图在房地产项目开发周期的各阶段中，从房地产开发项目 设想的提生到项目的评估决策是整个项目开发的核心，这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。一般情况 下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时分析多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价，合理取舍。项目的可行性分析是一个项目决策分析的基础，并为项目的投资决策分析提供充分的依据。当我们准备进行一项房地产项目的开发时，虽然房地产项目有很多种类，但项目的开发决策流程是大致相同的，一般包括以下几个步骤：1 、开发项目的选定项目要围绕着市场转，市场决定项目，能否通过市场调研准确把握市场的动向和发展趋势，已成为项目选择的思考重点。在选择开发项目时，我们首先是根据房地产项目的初步设想状况，对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。根据地块的自然条件、经济条件及市场特性等多方面的分析，确定具体的项目选址以及该地块最合适的开发用途，比如是建商场、写字楼还是住宅、公寓等。在确定项目所要开发的物业类型后，就需对拟开发的目标物业进行特定的市场分析及预测，进一步把握同类物业市场的动态及走势，市场潜力如何，竞争性的项目有多少，特点是什么，成交量有多少；市场的容量估计；通过分析各竞争项目的特点，明确拟开发项目的竞争优势，也就是我们常说的卖点。 以此为基础， 对物业类型进行进一步的市场细分；确定拟开发项目的具体市场定位及目标客户，比如写字楼是面向国际化大公司，还是 SOHO 一族；住宅楼是面向商界精英，还是白领或工薪阶层等等;以及进入市场的时机和方2 ，开发方案的选择与确定在根据对市场的客观分析，确定了拟开发项目的物业类型，物业目标客户后，需要对目标客户的需求状况、购买行为、购买能力等方面进行详细的分析，按照分析的结论，结合项目自身资源条件， 构思项目建设方案。 是采用高层还是多层，是采取何种建筑风格：欧陆风情还是南美情调，现代风格或古典情怀等等。在确定项目建设方案的同时，根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，确定项目开发规模（总建筑面积、配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标）和开发建设周期。3 、对总收入或销售总额的估计这一阶段最主要的工作是销售策划及销售方案的拟定。根据项目的具体情况，了解市场的供应量，租、售价水平，对未来市场的价格趋势的分析预测，综合考虑市场的心理预期、拟开发项目的实际情况来进行项目的定价分析，以及对销售周期的客观预测。这样才可以得到合理的项目销售收入，估计出实现销售收入的销售周期。4 、项目开发总成本的分析正确的估算项目总投资成本，是进行项目经济分析的可靠依据，通常项目的开发成本主要包括：A 土地费用：包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁 安置补偿费等，如是通过市场行为获得的就是土地的地价。B 前期工程费：可行性研究费、勘察设计费等。C 房屋开发费：包括建安工程、附属工程、室外工程及 其他相关费用。D 开发商管理费E 融资费用及占用资金的利息。F 不可预见费G 营销费用5 、经济分析主要分析房地产项目的成本和收益。经济分析一般以动态分析为主， 以静态分析为辅。 主要进行项目现金流量分析，财务净现值、动态投资回收期、内部收益率等指标的测算。以及对项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析、风险决策分析等几方面的分析评估。6 、项目投资决策通过上述市场分析以及经济分析，在法律可行、市场可行、经济可行的基础上，在进行项目的投资决策时，我们还需对开发商所拥有的开发资源进行综合分析，这些资源一般包括开发商的开发能力、管理能力、融资能力等因素。众所周知，拥有足够的资金是项目完成的前提条件，我们进行项目的市场分析、经济分析等可行性分析都是建立在开发商能够通过不同的方式或者渠道获得开发资金的假设上面的，但是，在实际操作中，作为房地产开发资金取得的来源渠道是 很有限的，往往资金因素是取舍一个项目的关键因素。在各方面条件都比较成熟的情况下，我们需要对多个项 目的市场机会进行评级，经过总投资、项目建设周期、建筑 技术、销售周期、资金筹措、收益状况等各因素的比较，从 中选择一个最适合开发商的项目及适宜的开发方式，提由项 目开发计划，确定市场营销策略、技术计划、财务计划、管 理计划。正式进入项目的实际操作。房地产的项目投资决策是一个多目标、多因素的分析过 程，是对项目风险与收益权衡的结果，同时也是科学分析与 直觉的综合考虑。在实际操作中，不能只看各种理论数据、 理论指标，还要对项目开发过程可能发生的各种风险，进行 客观的估计和预测，综合分析，以得由最终的投资决策结论。进的方向发展