开放式商业项目案例研究.pdf
56页
开放式商业-产品研究报告 宝龙地产控股 产品研发中心 / 王文明 / 2013 研发中心 / 王文明 / 2013 目录目录 选址及消费客群特征选址及消费客群特征 定位与规划设计定位与规划设计 业态模式业态模式 建筑形式建筑形式 户外空间设计户外空间设计 开放式商业研究 研发中心 / 王文明 / 2013 概概 况况 香港崇邦集团香港崇邦集团 —— 商业 崇邦集团成立于崇邦集团成立于20032003年，股东包括香港安泰集团、信兴集团、伟新集团、年，股东包括香港安泰集团、信兴集团、伟新集团、 TimezoneTimezone国际和新加坡和美集团国际和新加坡和美集团 崇邦集团在商业开发和商业运营方面非常成功，所开发项目均引领行业发展，崇邦集团在商业开发和商业运营方面非常成功，所开发项目均引领行业发展， 成为行业优秀的标杆产品成为行业优秀的标杆产品 崇邦对于开放式商业产品的研究设计非常成功，有许多超前、独到的创新理念崇邦对于开放式商业产品的研究设计非常成功，有许多超前、独到的创新理念 和思考，其先后成功的开发了“大宁国际”“金桥国际”“嘉亭荟”三个商业和思考，其先后成功的开发了“大宁国际”“金桥国际”“嘉亭荟”三个商业 综合体。
综合体 “大宁国际商业”“大宁国际商业”20062006年投入运营在其建成后一度成为开放式休闲商业的楷模年投入运营在其建成后一度成为开放式休闲商业的楷模 ，被业界人士称誉、观摩学习被业界人士称誉、观摩学习 “金桥国际”“金桥国际”20092009年投入运营，是目前开放式商业项目中的最优秀项目之一，年投入运营，是目前开放式商业项目中的最优秀项目之一， 其合理的成本分配，合理的规划设计与超前的规划理念，被业界人士称赞其其合理的成本分配，合理的规划设计与超前的规划理念，被业界人士称赞其 规划理念“公园上的商业”“商业里的休闲公园”，最大集中绿地达到规划理念“公园上的商业”“商业里的休闲公园”，最大集中绿地达到12001200㎡㎡ “嘉亭荟”“嘉亭荟”20122012年投入运营，作为崇邦最新商业开发、运营项目，以超前创新年投入运营，作为崇邦最新商业开发、运营项目，以超前创新 的半开放式商业形式展现登场，给人带来全新的震撼，该项目是的半开放式商业形式展现登场，给人带来全新的震撼，该项目是MALLMALL与商业街与商业街 结合的全新尝试，也是对“大宁国际商业”“金桥国际商业”中大型单体与商结合的全新尝试，也是对“大宁国际商业”“金桥国际商业”中大型单体与商 业街结合问题的矛盾的解决全新探讨尝试。
业街结合问题的矛盾的解决全新探讨尝试 研发中心 / 王文明 / 2013 项目项目 性质性质 规模（㎡）规模（㎡） 位置位置 公共交通公共交通 辐射人口辐射人口 消费人群特征消费人群特征 大宁国际商业广场 开放式商业 占地5.5万； 总建25万； 其中：商业11 万 城市主要交通交汇 处：共和新路（南 北高架）与大宁路 交汇 地铁1号线； 20多条公交 线直达 主要辐射闸北、普陀、宝山 区北部，辐射人口约450万； 3公里内常驻人口22万，高 端消费人群5万 18-35； 以年轻情侣， 玩伴为主 金桥国际商业广场 开放式商业 占地6万； 总建34.4万； 其中：商业 16.8万 城市主要交通交汇 处：张杨路与金桥 路交汇 地铁6号线； 15条公交线 直达 主要辐射浦东金桥加工区、 外高桥保税区、张江高科园 区，联洋社区等； 6公里半径常驻人口75万， 高端消费人群6万 18-45；以年青 伴侣及青年家 庭消费为主 嘉亭荟城市生活广场 开放式商业 占地5.25万； 总建：19.5万； 其中：商业6.5 万 城市主要交通交汇 处：墨玉路与曹安 公路交汇； 地处上海与昆山交 汇处，紧邻多条高 速公路 地铁11号线； 公交枢纽一 体； 主要辐射汽车城、花桥商务 城、嘉定新城、青浦北部， 十公里辐射人口170万，5公 里内常驻人60万，非居住人 约20万 45岁以下； 以青年及家庭 消费为主 九六广场 开放式商业 占地2.63万； 总建：6万； 城市主要交通交汇 处：东方路近张杨 路 地铁2、4、6、 9号线； 数条公交线 直达 主要辐射陆家嘴区域，辐射 人口60万人口，高端消费人 群16万 45岁以下； 以青年、家庭、 商务消费为主 开放式商业：开放式商业： 消费群体针对性更强：以消费群体针对性更强：以45岁以下中高端消费人群为主，且周边岁以下中高端消费人群为主，且周边3公里内年轻高端消费公里内年轻高端消费 人群集中，体现年轻、时尚、休闲消费要求；人群集中，体现年轻、时尚、休闲消费要求； 选址：交通便捷，人口辐射密度等与传统商业选址相似；但更依赖公共交通体系，上海选址：交通便捷，人口辐射密度等与传统商业选址相似；但更依赖公共交通体系，上海 市必须有一条以上轨道交通；市必须有一条以上轨道交通； 开放式商业选址及消费群体特点开放式商业选址及消费群体特点 研发中心 / 王文明 / 2013 开放式商业定位与规划设计特点开放式商业定位与规划设计特点 大宁国际商业广场风格定位与环境定位 ———— LifeHubLifeHub（生活中心）（生活中心） ————上海老城厢的演绎上海老城厢的演绎 大宁国际商业广场：大宁国际商业广场： 由由15栋建筑组成，周边大型单体建筑相栋建筑组成，周边大型单体建筑相 当于一个小型百货当于一个小型百货 建筑群落布置，高层在外围围合，形成建筑群落布置，高层在外围围合，形成 闭合的商业街闭合的商业街 内部以内部以2个建筑组群为核心形成个建筑组群为核心形成11个大个大 小广场和庭院，空间有序以中心广场为核小广场和庭院，空间有序以中心广场为核 心心 商业街出入口布置灵活、交通便捷商业街出入口布置灵活、交通便捷 单一闭合环形动线，建筑群落布置，户外空间变化丰富，交通便捷单一闭合环形动线，建筑群落布置，户外空间变化丰富，交通便捷 研发中心 / 王文明 / 2013 开放式商业定位与规划设计特点开放式商业定位与规划设计特点 金桥国际商业广场风格定位及环境定位 ———— LOHASLOHAS（乐活）（乐活） ————“公园里的商场，商场里的公园”“公园里的商场，商场里的公园” 金桥国际商业广场：金桥国际商业广场： 由由11栋建筑组成，栋建筑组成， 周边大型单体建筑相当于一个小型周边大型单体建筑相当于一个小型 百货百货 建筑群落布置，商铺均为建筑群落布置，商铺均为2~4层商铺层商铺 景观广场空间变化丰富，空间做收分处理，集中绿化景观广场空间变化丰富，空间做收分处理，集中绿化 提供休闲健康活动场所，不同的水景、雕塑活跃氛围提供休闲健康活动场所，不同的水景、雕塑活跃氛围 商业动线规划简洁，空间划分使动线距离控制得当，商业动线规划简洁，空间划分使动线距离控制得当， 单循环动线单循环动线 商业街出入口布置灵活、交通便捷商业街出入口布置灵活、交通便捷 简短单循环动线，建筑群落布置，户外空间变化丰富，交通便捷简短单循环动线，建筑群落布置，户外空间变化丰富，交通便捷 研发中心 / 王文明 / 2013 开放式商业定位与规划设计特点开放式商业定位与规划设计特点 嘉亭荟城市生活广场风格定位及环境定位 ———— Back to the FutureBack to the Future（回到未来）：（回到未来）： 充分利用先进通讯科技，揉充分利用先进通讯科技，揉 合实体和合实体和 虚拟空间虚拟空间 ————充分利用先进环保节能科技，室内充分利用先进环保节能科技，室内 和室外的空间有机结合和室外的空间有机结合 嘉亭荟城市生活广场：嘉亭荟城市生活广场： 由由5组自成体系的建筑组成，组自成体系的建筑组成， 单体建单体建 筑相当于一个小型筑相当于一个小型MALL或百货或百货 建筑群体由开放式平台、廊桥和屋顶建筑群体由开放式平台、廊桥和屋顶 统一统一 流线型空间设计，层次丰富流线型空间设计，层次丰富 商业主动线规划简洁，单循环动线围商业主动线规划简洁，单循环动线围 绕开放式中庭绕开放式中庭 商业街出入口布置灵活、交通便捷商业街出入口布置灵活、交通便捷 单循环动线，建筑群落布置，户外空间变化丰富，交通便捷单循环动线，建筑群落布置，户外空间变化丰富，交通便捷 研发中心 / 王文明 / 2013 开放式商业定位与规划设计特点开放式商业定位与规划设计特点 九六广场风格定位及环境定位 ———— Back to the FutureBack to the Future（回到未来）：（回到未来）： 充分利用先进通讯科技，揉充分利用先进通讯科技，揉 合实体和合实体和 虚拟空间虚拟空间 ————充分利用先进环保节能科技，室内充分利用先进环保节能科技，室内 和室外的空间有机结合和室外的空间有机结合 九六广场：九六广场： 商铺建筑分成几段形成单体由连廊连接商铺建筑分成几段形成单体由连廊连接 建筑群落布置，形成内外商业街建筑群落布置，形成内外商业街 空间设计层次丰富、下沉广场，地下开空间设计层次丰富、下沉广场，地下开 放商业街，三层部分商业露台放商业街，三层部分商业露台 商业主动线规划简洁，单循环动线商业主动线规划简洁，单循环动线 商业街出入口布置灵活、交通便捷商业街出入口布置灵活、交通便捷 单循环动线，建筑群落布置，户外空间变化丰富，交通便捷单循环动线，建筑群落布置，户外空间变化丰富，交通便捷 研发中心 / 王文明 / 2013 大宁国际商业广场业态模式 零售：餐饮：休闲=48%：38%：14%（面积比） 业态模式业态模式 1F零售、餐饮混合零售、餐饮混合 2F内核餐饮、外核零售内核餐饮、外核零售 3F内核餐饮、外核休闲零售内核餐饮、外核休闲零售 4F餐饮休闲餐饮休闲 业态布置：业态布置： 大型零售业布置1~3F整体经营；小型零售业布置底 层人流旺盛处； 餐饮布置1F或1-2F连体经营； 休闲业布置3F以上； 商业街规划布局：商业街规划布局： 街角入口处：零售为主，可搭配餐饮； 沿街次入口：布置中型餐营业； 内街区：零售、餐饮混合设置，不明确区分业态； 广场中心：高度聚集餐饮业，形成广场内核心商圈； 其它纵深处：休闲娱乐业态。
业态商铺面积：业态商铺面积： 零售：80~160㎡； 餐饮：250~400㎡； 休闲：300~800㎡； 研发中心 / 王文明 / 2013 金桥国际商业广场业态模式 零售：餐饮：休闲娱乐=56%：22%：7%（面积比） 业态模式业态模式 业态布置：业态布置： 大型零售业布置1~3F整体经营；小型零售业布置底层人流 旺盛处； 大型餐饮布置在2~3F，局部延伸到4F；小型餐饮布置1F或 1-2F连体经营，； 休闲业布置3F以上； 商业街规划布局：商业街规划布局： 主力店布置均匀，分布有延续性 街角入口处：零售为主，搭配餐饮； 沿街次入口：布置中型餐营业； 内街区（广场中心）：经营最好区域，零售、餐饮混合 设置，以零售为主； 业态商铺面积：业态商铺面积： 零售：60~200 ㎡ ； 餐饮：100~160㎡； 休闲：300~600㎡； 研发中心 / 王文明 / 2013 大宁国际商业广场 建筑形式建筑形式 建筑风格：建筑风格： 现代风格 使用材料：使用材料： 铝塑板、玻璃、涂料、 面砖 柱网布置：柱网布置： 8.4m X 8.4m； 层高设置：层高设置： 首层层高4.8m； 2~4层层高4.2m； 街道宽度：街道宽度： 主要街道：11~14m； 小的街巷：3.5~7m； 研发中心 / 王文明 / 2013 金桥国际商业广场 建筑形式建筑形式 建筑风格：建筑风格： 现代风格 使用材料：使用材料： 涂料、局部装饰石材 柱网布置：柱网布置： 8.4m X 8.4m； 层高设置：层高设置： 首层层高5.5 m，净高 3.9m； 2~4层层高4.8m； 街。
