远洋la vie.doc

远洋LAVIE(原名:远洋花园)一、 项目综述远洋·LAVIE地处朝阳区，位于首都机场高速、京顺路两条城市主干线的交汇处，距首都国际机场6.5公里，距三元桥10公里，十分钟出入国门，十二分钟抵达三环，三十分钟可达CBD商圈核心项目占地131.31万平米，总建 筑面积仅为32.3万平米，是远洋地产倾15年心血呕心打造的又一扛鼎力作，更是中央别墅区内最后一座占地百万平米以上的纯独栋别墅社区 远洋LAVIE为800-1000平米的主力户型，阔尺温泉庭院，延续了欧洲百年名门的建筑气质，意、法、英、新古典四种经典建筑风格，呈现出的极致考究的建筑细节该项目百万平米独栋别墅社区，人口密度小，环境好；社区内拥有近百万平米的绿地、15平米的湖泊、12公里的湖岸线、主力户型私家庭院1000平米以上更有占地近9亩的“半岛楼王”，尊享奢华宽绰的私家社交空间本项目周边聚集着ISB、京西国际学校等最优质的国际教育资源高端休闲方面，项目毗邻温榆河高尔夫俱乐部、天竺乡村运动俱乐部等高端休闲会所二、 项目概况1、项目位置：朝阳区2.所属区域或板块：中央别墅区3、建筑规模32.3万万平方米；占地面积131.31万平方米4、总户数约：190套5、物业类型：别墅6、建筑形态：独栋7、户型面积：800-2000平方米8、销售情况（开盘时间、开盘价格、项目分几期、每期规模）项目于2010年11月开工建设，计划分五期开发建设2011年10月项目一期开盘：该项目一期为兴建45幢两层高的别墅,1号-23号,D1号-D22号，户型面积800-1000平米独栋别墅，总价5000万起。

2012年6月项目二期开盘：共59户，3层，800平起，总价4000万-2亿元/套9、入住时间：预计2012年5月（2011年12月一期竣工结束）10、户型配比：800-2000平方米独栋别墅，每幢设有一个单层地下室11、层高：首层9米挑高楼层状况地上二层、地下步出式阳光花园层 12、装修标准：毛坯建材装修结构：钢筋混凝土现浇剪力墙外墙材料：石材、瓷砖幕墙，石材选用枫丹白露（与凡尔赛宫御用石材出自同一矿脉）、欧洲米黄、美珠米黄、艾利斯米黄（国内首次使用）四种珍贵石材陶瓦：法国TERREAL(特力)门窗系统：铝包木门窗；紫铜包木入户门，德国手工定制；德国橡木窗棂玻璃：法国圣戈班，顶级SGG低辐射LOW-E双银玻璃12、绿化率：70%13、容积率：0.6014、车位配比：1:315、采暖方式：地源热泵采暖16、开发商：北京东隆房地产开发有限公司投资商：远洋地产有限公司17、物业管理：中远酒店物业管理有限公司物业费：18元/平米·月18、销售：400-813-0000转6050019、设计团队建筑设计：美国BLA/WFA景观设计：HZS豪斯泰勒打造顶级景观三、 项目优势1. 区位优势：项目距首都国际机场6.5公里，距三元桥10公里，十分钟出入国门，十二分钟抵达三环，三十分钟可达CBD商圈核心，更是中央别墅区内最后一座占地百万平米以上的纯独栋别墅社区。

2. 市场优势：自2003年起，国家禁止别墅供地后，别墅成为地产界绝对的最稀缺资源虽然近几年调控政策对房地产业发展有一定的抑制作用，但由于土地资源的不断减少，别墅的需求量日益增大，别墅市场并未因政策及宏观环境而受到实质的影响 3. 产品优势（1） 超低密度，环境好容积率0.60，占地131万平方米，仅190栋独栋2） 超高绿化率，人工水系，户户临湖采用临湖岛屿组团布局和坡地景观设计，人工打造15万平方米湖泊景观带12公里水岸线，户户临湖，在北京高端别墅项目市场中较为少有3）800-2000平米的主力户型，阔尺温泉庭院，延续了欧洲百年名门的建筑气质，意、法、英、新古典四种经典建筑风格，呈现出的极致考究的建筑细节首层9米挑高，客厅7米面宽，使室内具有强烈的空间感4）建筑设计独具匠心两个紫禁城大小的土地面积上，仅190栋独栋别墅一期产品均为前二后三结构地下一层（产权性质为库房）为花园层，与庭院连接，增加采光面，提高产品实用性二期产品进一步优化升级，在花园层下增加了地下二层，为赠送面积，地下二层配备了泳池科林斯柱式建筑外观华丽而宏大5）超高标准的建筑选材及工艺 石材：枫丹白露与法国卢浮宫所用石材出自同一矿脉；全国首次使用爱丽丝米黄；门窗：德国GUTMANN68门窗系统，德国进口原生橡木，紫铜包木，手工定制。

保湿性能9级（普通标准7级），原产国惜于开发，产量及进口数量很少，造价极高，国内罕见陶瓦：法国TERREAL(特力)门窗系统：铝包木门窗；紫铜包木入户门，德国手工定制；德国橡木窗棂玻璃：法国圣戈班，顶级SGG低辐射LOW-E双银玻璃，，双银LOW-E玻璃膜层总数达9层，工艺难度高，透光性高更大程度阻挡太阳热辐射热能，提高外窗保温性能工艺：外墙石材经过精密打磨，利用耐腐蚀螺栓和耐腐蚀柔性连接件，将石材直接吊挂于墙面或空挂于钢架之上，以有利于隔热和保温，并将中国古建最高水准的“磨砖对缝”运用到施工当中6）庭院自然分隔庭院间以石材配铁艺矮墙分隔，搭配低矮灌木围绕花园，从视觉上每户花园分割得自然流畅，且不影响园林的整体感觉7）温泉入户每户均在主卫及户外预留温泉接口，业主可自行引入到需要的位置8）比肩使馆的顶级安保系统360°环绕监控系统；HONEYWELL智能家居系统；自动报警消防系统；德国BIFAR门禁系统；车行智能电控系统4.附加值优势：本项目周边聚集北京区域内最优质的国际教育资源、高端休闲俱乐部、会所等，同时商业商务配套密集，生活便利程度高这也为项目带来了更大的附加值教育： 幼儿园：北京蒙梭利国际幼儿园、伊顿双语幼儿园、温莎幼儿园幼儿园、小博双语幼儿园、北京万科城市花园、顺义后沙峪中心幼儿园、未来之星幼儿园、天竺中心幼儿园、天竺村幼儿园新科双语幼儿园等。

中小学有：北京顺义国际学校(ISB)，伊顿学校、北京国际学校，北京瑞典学校，北京京西国际学校，北京力迈私立学校，德威国际学校、北京国家会计学院，北京蒙梭利国际学校、美国美语学校、北京京西学校、瑞典小学、海嘉双语国际学校、英国学校等众多国际学校，北京实验小学后沙峪分校、顺义十中、后沙峪中学、后沙峪中心小学、古城小学、顺义四民小学、顺义天竺中学、北京四中分校 大学:北京人文大学顺义校区、中央美院城市设计学院医院：北京和睦家医院分部、北京市顺义区医院、北京市顺义区中医院、北京京顺医院、望京医院等北京市顺义区医院，北京儿童医院儿研所李桥分院、顺义区第二医院、顺义区第三医院、顺义区空港医院、天竺镇社区卫生服务中心、顺义国医院、后沙峪医院 购物：赛特奥特莱斯购物中心、荣祥广场、欧陆广场、香江广场等中央别墅区内有日祥广场、欧陆广场，香江北路的赛特奥特莱斯； 餐饮度假：项目紧邻蟹岛综合度假村，周边还有酷圣石、泰姬楼、普罗旺斯高卢、素心小筑、安妮意大利餐厅、餐饮娱乐非常便利左右间比萨、禅猫日本料理、赛百味、么店子川菜、达美乐、梦馨园、马六甲餐厅、俏江南、麦当劳、吉野家、峪湖园、瑞莱克斯西餐厅、墨西哥餐厅、恒丰花园、紫天椒泰国餐厅、巴黎马克西姆餐厅等。

健身休闲：温榆河高尔夫俱乐部、丽京高尔夫（假日）俱乐部、天竺乡村运动俱乐部、格林马术俱乐部、北京金色河畔高尔夫球会、天星调良国际马术俱乐部、北京瑜伽顺义日祥广场会所、机场辅路有电影博物馆银行：中国建设银行、中国工商银行、中国银行、北京银行、北京农村商业银行 酒店：北京临空皇冠假日酒店、国都大饭店、北京金宝花园国际酒店、北京空港花园酒店、蓝天酒店、索菲特酒店、皇冠假日酒店等均属于4-5星级酒店5.服务模式优势：中远酒店物业管理有限公司，采用专属管家，以1:9的服务模式，确保了业主享有英式白金管家服务同时加盟金钥匙，为业主提供国际化标准化的服务体验6.品牌优势远洋品牌的良好口碑，和极高的市场美誉度，加上此项目经过多年产品优化市场沉淀，积累了不少优质客户7.销售模式项目作为高端别墅产品，目标客群小众且固定，需拓展直效销售渠道远洋地产除了组建传统销售团队外，由公司主要高管组成的销售班子，直接负责VIP客户的引进、联系、沟通，对项目销售起到积极促进作用8.卖场营造售楼处位于单体临建内，一共两层，大部分为办公区域因项目为高端产品，为保证客户私密性，售楼处采取一对一接待方式，所以接待总面积较小，约500平米左右，分为沙盘展示区和VIP洽谈区。

沙盘展示区占据的较大，洽谈区包含休息区、水吧和一个洽谈室（30平米左右）四、 项目劣势1、 来自竞争产品的压力：北京的别墅市场有其明显的区域特征，中央别墅区是其中发源最早，配套设施最完备的别墅区域，加上便利的交通，吸引了不少外籍人士，顶级商务人士入住，是北京不二的富人区因此项目所面临的同级产品的市场竞争相对比较激烈2、 20米的栋距对于绝对高端的别墅产品来讲，并不能成为一个足够奢华的距离五、 对我项目的启示1、 项目精准的客户定位，为此后成功的直复营销提供了捷径2、 成功的圈层营销模式搭配巧妙的活动营销，是高端产品必选3、 在某些方面做到同类产品中的极致，对提高产品关注度及吸引力很重要其中，尤以产品选材、工艺、生态环保及高科技应用最为关键。