漯河市场调研.ppt

目录,漯河市项目调研,,城市概况,,市场概况,,项目解析,,2,0,1,7,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,城市概况,城市特色 区位交通概况 社会经济状况 产业结构 城市人口 城市规划,城市特色,漯河市面积2617平方公里，辖3区（郾城区、源汇区、召陵区）、2县（临颍县、舞阳县）和1个漯河高新经济技术开发区、1个西城区 漯河全市现有各类文物景点200余处，其中全国重点文物保护单位6处7项，省级文物保护单位28处30项，市级文物保护单位27处 漯河市位于河南省中南部，曾是“内陆经济特区”，现已被评为“中国品牌城市”，而且是中西部首个、全国第二个获此殊荣的城市漯河市是中国首个“食品名城“此外，漯河市还先后摘取“国家园林城市“、“全国绿化模范城市“、“国家森林城市“、“中国特色魅力城市“、“中国人居环境范例奖“等桂冠历史悠久的文化名城、现代食品名城、园林城市,漯 河 市 行 政 区 位 图,,漯河,,,,,,新郑机场,航空：距新郑国际机场100公里，开车50分钟到达，并已开通机场大巴 铁路：石武高铁、京广、漯宝（丰）、漯阜（阳）4条铁路漯河火车站为国家一级货运编组大站，在河南省仅次于郑州。

乘高铁：漯河——北京 3小时40分 漯河——郑州 40分钟 漯河——武汉 1小时30分 高速：京港澳高速、宁洛高速、107国道及5条省道贯穿全境漯河市具有良好的区位交通优势，现已成为中原地区重要的铁路、高速公路“双十字”交通枢纽,区位交通概况,,宁洛高速,京港澳高速,京广铁路,漯阜铁路,漯丰铁路,石武高铁,北京,漯 河 区 位 交 通 图,社会经济状况,经济总量快速增加，增速逐渐放缓,漯河市2016年GDP增速居全省第7，人均GDP居全省第6 2016年全市全年实现生产总值1077.9亿元，比上年增长8.0% 2016年全年全市居民人均可支配收入18887.2元，比上年增长8.1%居民人均消费支出12827.3元，增长8.2% 2016年全年全市社会消费品零售总额491.6亿元，比上年增长12.4% 2016年全年全市固定资产投资（不含农户）1060.4亿元，比上年增长16.7%2012—2016年漯河市GDP及其增速,人均可支配收入及消费支出情况,居民可支配收入与消费支出逐渐增加，增速放缓；消费观念转变，消费增长高于收入增长,2012—2016年漯河城镇居民人均可支配收入及消费支出情况,社会消费概况,2016年社会消费品零售总额排全省第15名，增速排全省第4名 。

批发业61.8亿元，增长9.7% 零售业355.8亿元，增长12.9% 住宿业3.1亿元，增长10.5% 餐饮业70.8亿元，增长12.4%在大环境影响下增速放缓，但依旧保持稳定增长,2012—2016年社会消费品零售总额,旅游人口及旅游经济收入逐渐稳步增长,旅游业状况,2012—2016年旅游经济收入、人次、增速,2017年前三季度游客人次444.6万人，同比增长10.71% 旅游经济收入31.94亿元，同比增长12.08%产业结构变化,“十二五”末，三次产业结构比为10.7：63：26.3，二三产业比重达到89.3%，比“十一五”末提高2.1个百分点 2016年第一产业增加值113.9亿元，增长3.8%；第二产业增加值669.0亿元，增长8.2%；第三产业增加值295.0亿元，增长9.5%；三次产业结构为10.5：62.1：27.4 农业现代化水平不断提高，工业实力不断增强，食品主导产业提质增效，新兴产业发展迅速，电子信息和生物医药等高技术产业增加值年均增长37.5%，占工业增加值的比重达到8.6%服务业发展迅速，现代物流业不断壮大，电子商务等新业态蓬勃发展第一产业比重较低，第二产业为主导，第三产业处于快速发展期,2012—2016年三次产业结构占比图,城市人口,2016年年末漯河总人口276万人，常住人口257.5万人，城区人口65万人。

全市城镇化率44.24%，比上年提高1.4个百分点 2016年漯河城镇化率位居全省第10，处于中游目前正在推进城乡一体化建设，城镇人口将会持续增长城市人口基数小，城镇人口偏低，处于城镇化快速发展期,城 乡 一 体 化 建 设 规 划 图,城 市 人 口、面 积 分 布 图,“一主”：为老城滨水中央商业休憩区 “两轴”：为沿河发展轴、长江路-人民路发展轴 “三副”为：西部副中心(高铁商务)、北部副中心（示范区核心）、东部副中心（人民路中山路） “六片区”：为郾城片区、源汇片区、召陵片区、国家漯河高新经济技术开发区片区、新区起步区片区、西城片区城市总规,城市沿“两轴” 及高铁站发展，未来重心在西城区,漯 河 市 城 市 总 体 规 划 图,近期规划空间结构,“双心引领”：西城区、城乡一体化示范区 “三城共进”：龙江生态城、开源新城、东部新城 “四区拓展”：沙澧、淞江、东城、经开四大产业聚集区 “五线提升”：白云山路、太行山路、淞江路、中山路、长江路-人民路以西城区、城乡一体化示范区为核心、拓展四大产业聚集区,漯 河 市 中 心 城 区 近 期 重 点 建 设 规 划 图,2,0,1,7,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,市场状况,住宅市场概况 商业体市场概况 电影市场概况 酒店市场概况 写字楼市场概况,市区常住人口流动,,,,,,,,,,当前整体入住率约：70%,当前整体入住率约：75%,当前整体入住率约：85%,当前整体入住率约：60%,2014年,2005年,2010年,2013年,随城市人口增加及城镇化发展，主城区人口开始向城市周边流动,漯 河 常 住 人 口 向 周 边 分 流 及 周 边 新 兴 住 宅 区 入 住 率 指 示 图,,,,,,,,,,均价：5200元/平方米,均价：5100元/平方米,均价：4500元/平方米,均价：3900元/平方米,均价：4800元/平方米,均价：3500元/平方米,住宅市场小结,临河住宅价格高，总体房价呈现西北高，东南低的格局,住房需求方面：以刚需为主，90-120平方米户型最受欢迎。

销售价格方面：截至2017年10月份，漯河平均房价比2016年平均房价上涨400元左右，好的楼盘依旧受人追捧，供需关系稳定 客群方面：客群主要来自周边乡镇，以投资为主，看重城区发展及教育资源 产品分布：临河高端住宅项目居多，全市住宅价格差异化明显漯 河 市 区 域 住 宅 均 价,1、去化情况及入住率：会展中心附近新开发楼盘库存量不足20%，主力户型三房已经售罄，剩余在售以两房及顶层四房为主，入住率约50% 2、销售价格：新开楼盘价格多为每平方米5000元以上，每平方米较去年同期上涨400-800元 3、产品分布：主力户型为124-140㎡三房为主，辅以适量二房及少量顶层四房 4、消费客群：客群多来自主城区及周边县乡，看重会展中心周边政务、商业、教育资源 5、周边配套业态：丹尼斯综合购物广场，喜来登酒店，MOCO美食街，综合写字楼，会展中心，重点学校城北会展中心周边住宅小结,建业壹号城邦,昌建MOCO新世界,丹尼斯购物中心,1、去化情况及入住率：新开楼盘较多，除了高档住宅小区外，其余优质楼盘已没有库存，由于刚交房，当前入住率不高 2、销售价格：河北、河西小区多为高档住宅小区，售价5000-11000元/㎡，桥东小区售价3200-4500 元/㎡. 3、产品分布：主力户型为110㎡的三房、90㎡的三房和170㎡的四房。

4、消费客群：客群多来自主城区及周边县乡，看重临河居住环境 5、周边配套业态：东外滩丹尼斯综合购物广场、娱乐广场、连锁酒店、餐饮广场、写字楼东外滩周边住宅小结,金色龙湾,昌建东外滩,昌建东外滩购物中心,商业市场,,,,,,,,主城区商圈占主导地位，新商圈快速发展 2004年以前，漯河老商圈主要由交通路与人民路交叉口亚细亚等老商场、老街、马路街组成随着主城区人口逐渐增多，主干道翻新改造，至2009年形成了北起老大桥，南至人民路，东起火车站，西至丁湾桥的现代化主城商圈随着主城区人口向城区周边分流，周边乡镇人口汇入，形成了以东外滩、会展中心、开源森林公园为中心的区域性商圈2007会展中心,2014.9新丹尼斯,2015.7东外滩,2004.1森林公园,,,2009.6千盛购物中心,2008.1新玛特购物中心,,,2006.9新天地步行街,,2016.12昌建广场,大商新玛特,昌建广场,新天地广场,千盛广场,漯 河 商 业 体 区 域 划 分,昌建广场,昌建广场内广场,昌建广场外广场,特色综合商业街——新天地步行街,,,,,,,,,,,,,,2k 4k 6k 8k,,100-120元/㎡/月,,125元/ ㎡ /月,,35-150元/ ㎡ /月,美食街商铺月租金,区域租金价格：,餐饮人均消费：10-50元,新天地广场,东外滩商铺租金及业态分析,女人街：30-45元/㎡/月,一层：35-45元/㎡/月 二层：30-45元/㎡/月 三层：30-45元/㎡/月,,首层：60-85元/㎡/月二层：20-30元/㎡/月,,首层广场：75-105元/㎡/月 二层三层：20-30元/㎡/月,商铺售价：20000元/㎡ 住宅售价：5000-6000元/㎡,东 外 滩 购 物 广 场 区 域 租 金 价 格,特色综合商业体——大商新玛特,开源神州鸟园、河上街,开源神州鸟园、河上街景区平面图,优质连锁酒店数量不多，西城区酒店市场具备很大发展空间,酒店市场,金都大酒店,长申一家人酒店,迎宾馆,建业喜来登酒店,漯河主要酒店价格,电影院市场,,,,,,,电影市场小结,1、受全国电影市场影响，漯河电影市场总票房由2015年翻倍增长到2016年放缓增长，截至2017年10月13日漯河市总票房4258.1万元，相较去年同期票房高506.9万元，预计今年总票房将高于2016年，但涨幅将继续下降。

2、漯河电影市场稳定发展，观影人次不断增加，电影院也在不断增多，总票房升高由于新开影城增多，造成观影人群分流，单体影院票房持续降低 3、漯河影城配置主要呈现多厅少座低配的特点，观影效果一般 4、市场区域化明显，电影院均依附于综合商业体存在，与商业体互相吸引人流写字楼市场,漯河写字楼主要集中在市区及会展中心周边，客群行业广泛，整体出租率不高,2,0,1,7,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,项目解析,项目区位、交通 周边状况 SWOT分析,项目区位、交通,本项目位于漯河城区西部，东起107国道，西至沙澧连通处的沙澧河两岸地处沙澧河发展轴，围绕漯河市未来重点发展的西城区，紧邻挨高铁站，南北相邻松江产业区和沙澧产业区 项目紧邻高铁站，乘高铁40分钟可到郑州沿项目所在区域内的长江路向东10分钟即可进入主城区，向南10分钟可达南环路、漯舞路和南洛高速，向北5分钟可到松江路，30分钟内可到达漯河大部分地区宁洛高速,南环路,京港澳高速,松江路,京广铁路,长江路,石武高铁,107国道,太行山路,海河路,太白山路,柳江路,,人民路,,交通路,,嵩山路,,黄河路,项目区位、交通概况图,,,,,,,,,,,北大附中,高铁西站,北大附中,闽商大厦,MAX世界港,畅园国际,滨湖国际,,奥特莱斯,市图书馆,漯河实验小学,月湾湖公园,漯河西城区管委会,,月湾湖东岸,京华合木幼儿园,,,,金都尚城,泰盈紫金城,长申一家人,,,长申玉,,漯河中心医院分院,,云熙府,澧水湾生态园,,,源汇区第二实验小学,,,盛鑫红场,国际汽配建材城,,漯河三中西校区,漯河汽车城,漯河福祥工业园,,漯河四高区,,郾城第一实验中学,,恒大名都,,郾城第二实验小学,,漯河源汇区政府,,漯河车管所,,天福泊悦城,市文化馆,,项目周边状况,长江路及汉江路两侧住宅大都今明两年交房，常住人口将会逐渐增多。