浅谈收益法中标的物折旧费用的处理.doc

浅谈收益法中标的物折旧费用的处理 对于收益法中净收益所包含的内容各种理论书籍、教材都有论述过，但就净收益中是否应该扣除标的物折旧费，持有疑问的人还是比较多，本文将就这个问题进行粗浅的阐述 在2005版的价格鉴证师职业资格考试《价格鉴证理论与实务》教材的124-125页，针对建筑物价格鉴证中怎样确定收益年限时，进行了如下叙述： 1、对于单独土地和单独建筑物的价格鉴证，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销 2、对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销 3、对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式处理： （1）先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。

(2)将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销 从以上教材叙述中不难发现，不管是对单独的土地和单独建筑物的价格鉴证，还是对土地与建筑物合一的建筑物的价格鉴证，只要选用有限年的收益法计算公式的，净收益中都不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；凡是选用无限年收益法计算公式的，就应该扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销 为什么仅仅是选用公式的不同，净收益中对于折旧费的处理就是截然相反呢？我们就这个问题进行详细讨论，首先让我们看看折旧的含义和作用： 以固定资产为例，固定资产的物质形态在报废之前是在生产中长期被使用的，它的价值却是按照其在生产中的损耗程度一部分一部分逐渐地转移到产品中去的为了保证再生产的正常继续进行，必须在产品销售以后，把那部分已经转移到新产品中去的固定资产的价值，以货币形式提取并积累起来，以便若干年后即在固定资产价值全部转移完毕时用于更新固定资产这种按固定资产的损耗程度进行补偿的方法就称为折旧由此可见折旧费的重要意义在于平时计提、积攒起来，等该固定资产到达它的使用寿命时，用这部分积攒起来的折旧费更新该项固定资产，来保证再生产的持续进行。

对于采用有限年收益法公式计算的情况，前提是假定标的物在到达其耐用年限时，不再继续使用，当然也就不需要更新，所以每年计提的折旧费用，并没有实际的支出，而是作为了投资标的物的投资回收，作为现金净流入的一部分，它不同于维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出，实际支出作为现金净流出 从有限年收益法公式更能直观的发现其中的内涵： 设定每年净收益a变化，折现率r每年保持不变，标的物有收益的年期为有限年期n时，到期无残值，鉴证价格用P表示，有限年收益法公式为： P=a1/(1+r)+a2/(1+r)2+……+ an/(1+r)n 当n=1时，P=a/(1+r)，则： a=P(1+r)=P+Pr 由此我们可看出净收益a是包括了P（由于假定n=1,该项资产使用年限1年，1年计提全部折旧，p=折旧，即为投资回收）和Pr（投资标的物产生的利润，即为投资回报）两方面的内容，可见折旧作为投资回收并没有从净收益中扣除，而是成为了净收益的一部分对于采用无限年收益法计算公式的情况，前提是设定鉴证标的物未来收益年限无限，一直会以一定的收益永远的继续下去，为了保证标的物能够永久的保持一定的收益，在其到达有限的耐用年限时，就必须动用每年计提的折旧费来更新标的物，这样就造成了折旧费用的实际支出（现实中大多是用一次性支付来更新标的物，也可以理解为用每年计提的折旧费分期支付来更新标的物），所以在无限年收益法中，对标的物每年计提的折旧费便等同于更新标的物的分期支付款，相当于实际支出，不再是现金净流入的一部分。

这种情况下折旧费就应该从净收益中扣除 从无限年收益法公式来看也很直观的体现着其中的含义： 如果假定每年净收益a保持不变，折现率r保持不变，标的物鉴证价格用P表示，收益年限为无限期，无限年收益法公式为： P=a/r 则：a=Pr，由此我们可看出净收益a只包含Pr（投资标的物产生的利润，即为投资回报）一方面的内容，可见折旧已经作为实际性支出从净收益中扣除了 综上所述，在以有限年收益法鉴证的标的物，在结束其生命周期后，没有再继续更新，所以每年计提的用于更新标的物的折旧费，就没有实际支出，成为净现金流入的一部分，这种情况下标的物的折旧费就不应该从净收益中扣除；在以无限年收益法鉴证的标的物，因为它要无限期永远的存在下去，所以每年计提的折旧费就成 为等同于更新标的物的分期支付款，在这种情况下折旧费成为现金净流出，就应该从净收益中扣除. 通过以上粗浅的阐述，就不难理解前文关于教材中对用收益法鉴证建筑物价格时，所叙述的建筑物折旧费（土地取得费用的摊销理解上等同于折旧费）在不同情况下的处理方式。

（沂南县价格认证中心 范如水）　摘 要：收益还原法是进行土地价格评估时常用的方法之一如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等，他们都不同程度的影响了评估的科学性和结果的准确性收益还原法在运用过程中产生的问题应该引起重视 　　关键词：收益还原法；土地评估；注意；问题 　　 　　1 土地相关总收益的确定 　　 　　土地总收益可分为实际总收益和客观总收益实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益 　　目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时，普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益，但笔者认为对于不同类型的出租性土地，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益 　　客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类土地的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估土地的实际情况进行因素修正。

因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑通过以上的因素修正后，即可求出待估土地的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题空置率可根据待估土地所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系 　　实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整 　　 　　2 土地总费用的确定 　　 　　2.1 利息是否应作为总费用扣除 　　传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资土地成本支出的一部分，但我们认为这是不恰当的，因为投资者之所以要选择投资土地，是因为土地带来的投资收益大于银行的存贷款利息正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资土地或者牺牲银行的存款利息来投资于土地因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。

　　 　　2.2 折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定 　　目前很多运用收益还原法进行土地评估的报告中均把折旧费当作费用扣除，而笔者认为这是不恰当的，因为折旧并没有实际支出，是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出因此笔者认为如果把土地作为一种投资，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量，公式为： 　　净现金流入量=资本产出+资本回收 　　式中：资本产出就是投资土地的时间价值(投资利息)的体现，资本回收就是土地所提取的折旧部分 　　当a每年变化，r每年不变，且>0，土地有收益的年期为有限年期n时，收益还原法公式为：P=a1/(1+r)+a2/(1+r)2+……+ an/(1+r)n当n=1时，P=a/(1+r)，则：a=P(1+r)=P+Pr 　　由此我们可看出净现金流入量a(纯收益)是包括了P(资本回收)和Pr(资本产出即投资土地的时间价值)两方面的内容，可见折旧并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一部分 　　 　　2.3 总费用中应考虑的税费项目 　　笔者认为，收益还原法在评估过程中所指的税费项目是指土地在运营过程(出租、经营、生产期间)中所须缴纳的项目。

税费种类有：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种不应计入该税费项目　2.4 总费用中的维修费的求取方法及测算途径 　　房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用 　　(1)日常性小维修发生较为频繁，费用较低，因此可取年折旧费的一定比例计算其中折旧费一般采用直线法估算，即：D=C×(1-R)/N (C：重置成本，R：残值率，N：经济耐用年限) 　　(2)大维修费用发生的次数相对较少，但发生的费用却较大，因此，大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算，然后再作每年的平均摊销 　　 　　2.5 对于出租性土地，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除 　　目前在一般情况下运用收益还原法评估时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。

　　 　　3 资本化率的确定方法 　　 　　在运用收益还原法进行土地评估时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，我们认为宜采用以下几种方法：(1)行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定土地的资本化率前提是把土地作为一种投资来看待2)安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据评估对象所处地区现在和未来的经济状况、土地市场发育状况、。