房地产估价基本知识.

1、 房地产估价 主讲：虞琼芳 单元一 房地产估价基础知识 主要内容 房地产的概念及特点 房地产的类型 房地产价格的概念和类型 房地产估价机构的组成 房地产估价的概念 学习目的 1了解 房地产的类型 合肥局部房地产价格情况 2熟悉 房地产价格的含义 房地产评估机构的构成与组建 3掌握 房地产的概念 房地产估价的概念 能力要求 会调查和分析房地产市场； 根据影响房地产价格的因素会判 断房地产市场的走势； 会判定某一案例符合的估价原则 。 任务1 认识房地产 n1.何为房地产？ n2.房地产有什么特征？ n3.房地产有何用途？ n房地产(Real Estate)：房产与地产的合称， n 即土地、建筑物、构筑物及其地上定着 物。 n1.土地：从地下到地表上空的所有空间。 一、房地产的概念房地产的概念 土地按所处的状态不同，可分为生地、毛地 和熟地。 n归谁所有？可以用几年？年限多长由什么来决定 ？ n生地是指不具备城市基础设施的土地。 n毛地是指城市基础设施不完善、地上有 房屋拆迁的土地。 n熟地是指具备完善的城市基础设施、土 地平整能直接进行建设的土地。 2.建筑物 n建筑物：人工建筑而 成，

2、由建筑材料、建 筑构配件和设备（如 给排水、卫生、燃气 、照明、空调、电梯 、通讯、防灾等）等 组成的整体物。 3.构筑物 n构筑物：一般是 指人们不直接在 其内进行生产和 生活活动的建筑 ，如水塔、烟囱 、栈桥、堤坝、 挡土墙、蓄水池 和囤仓等。 4. 其他定着物 n其他土地定着物 是建筑物以外的 土地定着物，是 指附属于或结合 于土地或建筑物 ，从而成为土地 或建筑物的从物 ，应在房地产交 易中随着土地或 建筑物的转让而 转让的物，但当 事人另有约定的 除外。 二. 特征 经济属性 商品属性 保值增值性 宏观调控性 自然属性物理特性 固定性不可移动 寿命长久性 异质性 有限性 另外：用途多样性、相互影响性、易受限制性 、难以变现性、价值高大性 三、房地产的类型 n1. 按房地产开发程度划分 n-可分为土地、在建工程和建成后的物 业 n2. 按用途来划分 n3. 按是否产生收益来划分 n 收益型与非收益型 n4. 按使用方式来划分 n-可分为自用型和投资型（出租、出售 、营业） 按房地产的用途来划分 公寓、住宅、别墅 写字楼 购物中心、娱乐中心、宾馆 工业厂房 特殊用途的房地产 任务

3、2 认识房地产价格 n1.什么是房地产价格？ n2.房地产价格是如何形成的？ n3.房地产价格都有哪些？ n4.影响房地产价格的因素有哪些？ 一、房地产价格的概念 价格：商品价值的货币表现。价值是商品在形成 过程中所消耗的全部社会必要劳动。 房地产价格：房地产价值的货币表现，指房地产 在开发、建设、经营过程中，所消耗的全部社 会必要劳动而形成的价值与土地使用权价格综 合的货币表现。 双重实体价格： 1. 房屋建筑物价格与土地价格的结合体。建筑 材料的价格与土地的价格都会影响到房地产的 价格。 2. 房地产开发、建设所耗费的社会必要劳动所 形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现 。 二、房地产价格的形成条件 n1. 房地产的有用性-使用价值或效用 n -指房地产能满足人们的某种需 要或欲望 n2. 房地产的稀缺性 n3. 房地产的有效需求 n -有购买能力支持的需要，不是有 价无市，不但愿意购买而且有钱。 三、房地产价格的类型 （一）按房地产价格形成原因（成因）不 同划分 n1. 市场价格 n2. 成交价格 n3. 理论价格 n4. 公开市场价值 n5. 评估价格 (二)政府对价格管理

4、或干预的程度有关来划分 n1.市场调节价 n2.政府指导价 n3.政府定价 (三)按房地产权属划分 n1. 所有权价格 n2. 使用权价格 n3.其他权益的价格 (四)按使用目的不同划分 n买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价 、保险价值、课税价值和征用价值 (五)按房地产公共价格管理划分 n1. 基准地价 n2. 标定地价 n3. 房屋重置价格 (六)按房地产交易方式来划分 拍卖价格、招标价格、协议价格 (七)按商品房销售中出现的价格划分 1. 起价 2. 标价 3. 成交价 4. 均价 (八)按房地产的表示单位划分 总价格、单位价格、楼面地价 (九)按估价方法划分 1. 收益价格：指采用收益法评估出的房 地产价格 2. 比准价格：指采用市场比较法评估出 的房地产价格 3. 积算价格（成本价格）：采用成本法 评估出的房地产价格 (十)按房地产拍卖中出现的价格划分 n1. 保留价 n2. 起拍价 n3. 应价 n4. 成交价 (十一)按付款方式不同而形成的价格划分 1. 实际价格 2. 名义价格 n(十二)按房屋的存在形式划分 n 现货价格（现房价格）和期货价 格（期房价格） n 现货价

5、格期货价格储存费用 n(十三)按照房地产的存在形态划分 n土地价格、建筑物价格、房地价 格 四、影响房地产价格的因素 社会氛围 周边环 境 个体特质 人口密度/人口构成地段位置 经济发 展规模/速度交通条件地质/地势/地形 产业结 构/布局基础设 施造型/结构 物价水平配套设施设备 /材料 政治/法律/政策景观工艺/质量 习 惯周边同类房 地产数量/价 格 层次/朝向/光照 、通风/管理/服 务 任务3 熟悉房地产估价原则 知识目标：让学生了解房地产估价原则的概念 认识遵循房地产估价原则的理由 掌握房地产估价五大原则 能力目标：会判断某一案例符合的估价原则 教学目标 教学重点：估价时点原则 教学难点：房地产估价原则的判断 重点难点 导入语 房地产估价，毫无疑问应当做到客 观、公正、科学、合理。而要做到这些 ，就必需遵循房地产价格形成运动的客 观规律。房地产估价人员运用自己对房 地产价格形成运动客观规律性的认识与 掌握，通过评估活动，把房地产的内在 价格反映出来。 房地产估价原则： -人们在对房地产估价的反复实践和理论 探索中，逐步认识了房地产价格形成运动的 客观规律，并总结了一些简明扼

6、要的在估价 中应当遵守的法则、标准或应注意的问题。 估价人员应正确地理解房地产估价原则 ，并以此作为行动的指南。 一、合法原则合法原则-前提条件前提条件 某宗房产位于小区入口 处的第一层，规划限定 为居住用途，但因为它 靠近路边，适合于商业 用途，在交易评估过程 中，一专业评估人员便 以商住用途评估其单位 价格为15000元/m2，请 问是否可行？ 合法原则定义：指 房地产估价的对象 必须是由国家法律 、法规确认和保障 的合法使用的房地 产，即合法产权、 合法使用、合法处 分的房地产。 1. 合法产权 -以房地产属权证书和有关证件为依据 n土地：国有土地使用证、集体土地所有证 、集体土地使用证、土地他项权利使用证 。 n房屋：房屋所有权证/房屋共有权证/房屋他 项权证 n统一的房地产权证书：房地产权证/房地产 共有权证、房地产他项权证 n注：临时建筑，违章建筑，产权有争议的 房地产，无产权、部分产权和共有产权房 地产，划拨性质、集体性质土地的估价。 2. 合法使用 n-以城市规划/土地用途管制等为依据 n 房地产估价必须依法进行，即遵循国家和 所在地区政府的有关法律、法规、政策和 城市

7、土地利用规划。 n如城市规划规定了土地的用途、容积率、 覆盖率、建筑高度与建筑风格（特别是旅 游城市）等，那么房地产估价就必须在房 地产的使用符合这些限制的范围内进行。 n3. 合法处分：应以法律、法规或 合同允许的处分方式为依据。 n4. 其他方面：如评估出的价格必 须符合国家的价格政策，如房改 售房，政府定价房，经济适用房 。 n 2003年7月，苍南金乡住户金某以自有的 一间产权房屋向银行申请抵押贷款，房屋经专 业人员评估为60万元，金某获得了30万元贷款 额，贷款期限定为2年。但到2005年的7月份， 金某却以家中无钱拒绝还款，银行便申请给予 房屋拍卖，而拍卖所得才12万元，后经市场调 查，这样一间房屋在当地当时最高价格也就15 万元左右，而2003年7月价格还不到15万元。 原来当时评估此房屋的评估人员为金某的亲戚 。 二、公平原则 公正性原则 n指房地产估价人员必须站在公正的立场上，遵 循房地产价格形成理论及其运动规律，并运用 科学方法，实事求是地对评估标的物评估出一 个客观的科学的合理的价格。 n原因： n一是房地产估价人员是有主观意识的，这种主 观意识会影响估价的结论；

8、若估价人员不能廉 洁奉公，就偏袒一方，而使另一方受到损害。 n二是房地产是大商品，价值额大，稍微偏一点 ，就会使有关经济主体蒙受巨大的经济损失。 三.最高最佳使用原则 土地估价的原则 n又称最优使用原则、最佳效益原则，指在合 法的前提下，以待估房地产最有效使用的方 式为估价基础进行估价。 某处房地产，城市规划规定既可作商业 用途，也可做住宅用途，如果作商业用途能 够取得最大的收益，则估价时以假定为商业 用途使用为前提，反之则以作为住宅用途为 前提。这一原则是房地产交易竞争的结果。 (一)最高最佳使用原则具体包括3个方面 ： n1. 法律许可范围内最佳的用途 n -选择能最大限度发挥房地产效 用的用途 n2. 均衡原理：最佳规模、最佳集约度 n3.适合原则：以房地产整体对外部环境 是否保持均衡，来判断其最有效使用 。 (二)用最高最佳使用原则来选择估价对象 n1.保持现状前提 n2.重新利用前提 n3.转换用途前提 n4.装修改造前提 n5.上述情形的某种组合，最常见： 第2种和第3种 (三)寻找最高最佳使用的方法 n -是先尽可能地设想出各种潜在的使 用方式，然后从下列4个方面依序筛选

9、： n1.法律上的许可性; n2.技术上的可能性：建筑材料性能， 施工技术; n3.经济上的可行性; n4.能否使估价对象的价值最大。 在同一市场上，对于两种或两种 以上价格不等而效用相等或效用可 相互替代的商品，人们总是选择价 格偏低的；当价格相同时，人们又 总是选择效用较大的。这样可使相 互替代的商品的价格趋于一致。 四、替代原则 n在评估一宗房地产的价格时，如附近地 区有若干相近效用的房地产价格存在， 则可依据此原则推断出估价对象房地产 的价格。 n替代原则成为房地产估价方法市场 比较法的理论基础。 五、估价时点原则 估价时点：也称估价期日，指估价对象房地产的 估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示 。 要把不同时间的比较实例的价格都修正到某个标 准时间，即以估价期日为标准时间，这样，这些 实例才能作为等价的替代物，即可比。 确立估价期日原则的意义在于：估价期日是 责任交待的界限和评估房地产时值的界限。 一般将估价人员执行现场查戡的日期定为 估价期日，或因特殊需要将其他日期指定为 估价期日。 n估价作业日期：是正式接受估价委托的年月 日至完成估价报告的年月日。 n估价时点与估价所依据的估价对象状况 和房地产市场情况的关系： 估价时点估价对象状况 房地产市场状况 过去过去过去 现在过去现在 现在 未来 未来未来未来 估价对象状况及房地产市场 状况均为估价时点（过去） 时的状况 过去（回顾性估价 ） 未来（预测性估价 ） 估价对象状况及房地产市场 状况均为估价时点（未来） 时的状况 估价时点 估价对象状况为过去某个时 点时的状况，房地产市场状 况为估价时点（现在）时的 状况 估价对象为 历史状况 现在 估价对象为 现时状况 估价对象为 未来状况 估价对象状况及房地产市场 状况均为估价时点（现在） 时的状况 估价对象状况为未来某个时 点时的状况，房地产市场状 况为估价时点（现在）时的 状况 n 案例：某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转 让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根 据委托方提供的资料，该烂尾楼项

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