工业园公司业务战略分析报告

工业园公司工业园公司业务战略分析报告业务战略分析报告 第2页 第3页业务组合战略报告总体框架业务组合战略报告总体框架民用房地产外部环境及内部资源与能力分析外部环境分析宏观环境分析行业环境分析内部资源与能力分析现有资源分析核心竞争力分析业务定位分析商业地产外部环境及内部资源与能力分析业务组合分析外部环境分析宏观环境分析行业环境分析内部资源与能力分析现有资源分析核心竞争力分析业务定位分析业务发展分析业务定位分析业务发展分析协同效益分析未来业务探讨是否需要其它业务其它业务选择思路其它业务选择建议 第4页目录民用房地产业务分析目录民用房地产业务分析宏观环境分析行业吸引力及集中度分析民用房地产物业管理分析行业价值链分析行业关键成功因素分析工业园资源分析工业园核心竞争力分析工业园民用房地产业务定位分析 第5页 宏观环境分析通过对政治、经济、社会和技术分析企业战略环宏观环境分析通过对政治、经济、社会和技术分析企业战略环境所产生全局性的影响境所产生全局性的影响政治制度、体制政府的稳定性特殊经济政策国际政治外贸立法对外国企业的制度就业立法企业经济政治法律社会文化技术GDP的变化利率货币供给通货膨胀率工资/物价控制行业需求市场需求国家研发支出行业研发支出科技研究重点专利保护新产品新技术的商品化生活方式可任意支配收入就业预期保护消费者运动结婚率人口增长率人口迁移文化及亚文化企业战略环境对企业的影响：1、企业战略环境对企业的影响是全局性的而非局部性的；2、企业战略环境对企业的影响是现在和未来的而不是过去的；3、企业战略环境是动态的而不是静止的。第6页 国家投资体制改革放宽了企业投资领域，改变投资调控的方法国家投资体制改革放宽了企业投资领域，改变投资调控的方法不使用政府投资建设的项目不再实行审批这是我国投资体制改革的一个重大突破，极大拓宽了企业自主投资“施展拳脚”的空间。颁布政府核准的投资项目目录这一目录将根据国民经济运行情况，适时动态调整，有利于强化和完善投资宏观调控手段。放宽社会资本的投资领域允许社会资本进入法律法规未禁入的基础设施、公用事业及其他行业和领域，这将极大调动社会资本进行投资的积极性。加快推行“代建制”“代建制”突破了政府工程旧有方式，投资行为受到了规范。改进投资宏观调控方式综合运用经济的、法律的和必要的行政手段，对全社会投资进行以间接调控方式为主的有效调控。建立政府投资责任追究制度工程咨询、投资项目决策、设计、施工、监理等部门和单位，都应有相应的责任约束，对不遵守法律法规给国家造成重大损失的，要依法追究有关责任人的行政和法律责任。第7页 国家政策的调整对房地产行业产生了巨大的影响，迫使房地产国家政策的调整对房地产行业产生了巨大的影响，迫使房地产行业在运营模式等方面展开竞争行业在运营模式等方面展开竞争政策对需求的影响由于政策使近一至二年供给总量减少，致使需求升温，价格上涨；对商业、写字楼以及高档住宅进行限制，对经济适用房的总体规划调整了需求结构；二手房市场的逐步放开使阶梯购买成为可能；货币以及个贷的相对稳定对市场需求起到刺激作用。政策对供给的影响土地供应总量受到限制，土地市场化使土地价格市场化，原有依靠优质廉价土地资源的地产公司出现生存危机；利率的宏观调控作用已经显现，对开发商的自有资金及多渠道融资提出新要求，对中小型房地产公司产生淘汰效应。政策可能的变化及启示国家宏观调控政策属于阶段性措施，为使房地产市场市场化运转，国家将陆续出台规范行业行为的法律文件，以增加房地产公司的自律性；国家将继续采取相对稳定的货币政策，利率上调可能性不大，需求仍将逐步放大；一级土地市场不会放开，与二级市场将保持分离，促使房地产商在运营模式等方面展开角逐。第8页而技术发展也促进了民用房地产业的发展而技术发展也促进了民用房地产业的发展 建立信息化、智能化楼宇，实现物业管理网络化、封闭化缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台，实现网络化经营采用新型结构体系，营造更加舒适的居住空间采用组合型、标准型、成套装配型技术，保证产品质量，提高建设效率降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术实现集约化、标准化、系列化生产使用高科技、绿色材料，减少污染，节约资源室内套型、室外环境设计现代化光缆宽带入户，形成网络社区高新技术支撑下的资源节约型房屋，具备节水、节电、环保和智能化等特征增加招投标企业科技成果加权值突出科技创新企业的优势物业服务创新住宅销售创新建筑技术创新住宅部件品创新规划设计创新招投标创新提高了产品质量和投资效益促进房地产业的结构优化和升级提高了企业的竞争力和品牌降低了开发成本，增加了产品附加值创新项目创新的内容和形式对房地产业的影响 第9页 但也要注意到国际政治经济形势的复杂、多变也将但也要注意到国际政治经济形势的复杂、多变也将对房地产消费起到影响对房地产消费起到影响房地产需求变化20XX20XX奥运奥运加入加入WTOWTO美国霸权主义美国霸权主义经济全球化经济全球化XXXX危机危机恐怖与动荡恐怖与动荡疫情疫情亲民亲民政策政策城市品位升级消费者恐慌大城市楼市萧条防范不可预见情况增加储蓄抑制房地产消费持币观望影响外国投资商业地产升温收入水平提高经济周期趋缓推出经济适用房二元经济趋变危机意识增加束缚中国经济增长新技术引进房贷增加房地产升温体育场馆建设外行2.5%个贷 第10页 总体上讲，宏观环境有利于也必将引导民用房地产行业总体上讲，宏观环境有利于也必将引导民用房地产行业走向一条正规发展的道路走向一条正规发展的道路政治：Policy经济：Economic社会：Society技术：TechnicPest分析从根本上要求房地产行业进入一个良性竞争的时期高速的经济增长将带动房地产行业的发展目前的社会发展给房地产带来了巨大的市场空间新型技术的进入将加剧房地产行业的发展态势国内的房地产行业处于一个竞争与机遇并存的年代，不断规范的市场环境要求房地产企业不断加强自身的运营管理水平。未来50年，尤其从20XX年至2020年中国经济将持续快速增长，中国城镇居民的收入水平也将快速增长，中国将进入富裕社会。居民住房进入暴发式需求时期。政府将主要通过宏观经济手段规避投资过热。第11页目录民用房地产业务分析目录民用房地产业务分析宏观环境分析行业吸引力及集中度分析民用房地产物业管理分析行业价值链分析行业关键成功因素分析工业园资源分析工业园核心竞争力分析工业园民用房地产业务定位分析 第12页 民用房地产的三种主要业态：普通商品房、高档公寓、民用房地产的三种主要业态：普通商品房、高档公寓、别墅别墅高档公寓高档公寓及住宅及住宅别墅别墅民用房地产主要业态民用房地产主要业态普通商品房普通商品房当前跨区域地产商投资的主要方向以当地中小型房地产开发公司投资为主 第13页进入二十一世纪房地产行业出现了新特征进入二十一世纪房地产行业出现了新特征国家政策改变金融调控加强中国加入WTO地方壁垒打破居住观念变化收入水平提高优胜劣汰，兼并重组纵向分工，横向协作利益共享，风险共担土地招拍挂融资门槛提高房地产公司集中度加强融资方式多元化形成全国性房地产集团需求增加技术改进竞争加剧买方市场形成跨区域竞争大规模开发加剧市场需求拉动运作模式转变暴利结束梯级消费投资房产多次置业个性化需求潜在客户形成现实购买对房产超出居住的需要集中化规模化个性化行业吸引力 第14页 这种供求趋势将继续受经济周期及房地产波动周期的影这种供求趋势将继续受经济周期及房地产波动周期的影响，但是这种影响将显示出新的特点响，但是这种影响将显示出新的特点供给牵动需求时期需求牵动供给时期主要表现：长期高幅波动长期高幅波动通货紧缩、高空置率、股市狂跌、超大型郊外项目、金融服务重组、政策导向、利率低位、政府干预主要表现：短期低幅波动短期低幅波动通货膨胀、低空置率、股市调整、奥运经济、土地升值/紧缺、需求导向、利率上调、信托产品出炉、宏观调控19XX年19XX年19XX年20XX年 20XX年宏观调控线需求拉动线宏观调控失力非宏观调控影响下的房地产周期：供小于求剌激价格上升利润增加剌激投资规模扩张商品供应量增加供大于求价格下降利润减少投资规模缩小商品供应量减少供小于求。行业吸引力 第15页 总体上，尽管受政策风险影响，民用房地产行业仍然具有总体上，尽管受政策风险影响，民用房地产行业仍然具有很高的市场吸引力很高的市场吸引力起步阶段起步阶段平稳阶段平稳阶段快速上升阶段快速上升阶段萎缩阶段萎缩阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅产业统计世行住宅产业统计纳瑟姆曲线纳瑟姆曲线起飞期起飞期平缓期平缓期高速发展期高速发展期城市化率30%70%高房地产房地产行业盈利性行业盈利性低市市场场成成长长性性高因此，工业园房地产业务面临着较因此，工业园房地产业务面临着较好的市场发展机会，也面临着控制好的市场发展机会，也面临着控制风险和提高盈利能力的市场压力。风险和提高盈利能力的市场压力。行业吸引力 第16页目录民用房地产业务分析目录民用房地产业务分析宏观环境分析行业吸引力及集中度分析民用房地产物业管理分析行业价值链分析行业关键成功因素分析工业园资源分析工业园核心竞争力分析工业园民用房地产业务定位分析 第17页 1010年来我国物业管理发展迅速但普遍存在着企业数量多、年来我国物业管理发展迅速但普遍存在着企业数量多、规模小、服务质量差的特点，规模小、服务质量差的特点，XXXX市场也面临着同样的问市场也面临着同样的问题题近10年来，随着我国经济建设的发展和住房制度改革的深化，城市物业管理行业取得了突飞猛进的发展。据统计，全国有物业企业近15000家，从业人员200多万人。中国物业市场XX物业市场XX市今年上半年物业管理面积稳定增长，累计新增物业管理面积645万平方米，其中新区累计新增508万平方米，旧区累计新增137万平方米。截止6月底，全市物业管理面积已达8655万平方米，其中新区7813万平方米，旧区842万平方米。物业企业642家，从业人员达6.5万人。第18页 20XX 20XX年年9 9月月1 1日颁发的日颁发的物业管理条例物业管理条例对物业管理行业对物业管理行业市场化、规范化起到至关重要的推动作用市场化、规范化起到至关重要的推动作用充分体现全体业主权利明确业主享有10项权利物业公司的命运由业主决定物业管理推行招投标业主公约为小区内的最高自治规则保障业主共用部位共用设施设备的权益界定物业管理与专业管理部门责任违反规定要承担法律责任物业管理权利和财产权利相对应的原则现实性与前瞻性有机结合的原则从实际出发，实事求是的原则业主大会制度业主公约制度物业管理招投标制度物业承接验收制度物业管理企业资质管理制度物业管理专业人员职业资格制度住房专项维修资金制度维护全体业主合法权益的原则 第19页20XX20XX年年5 5月月1 1日日物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法开始实施，开始实施，物业管理企业间资质的竞争也将成为关键物业管理企业间资质的竞争也将成为关键物业管理企业资质管理办法规定了物业管理企业资质等级和条件，不同资质等级物业管理企业业务承揽的范围，物业管理企业资质的审批和管理权限，物业管理企业资质等级的晋升等内容。最终目的是为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。资质审批权注册资金人员要求物业面积要求一级国务院建设主管部门500万元专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：(1)多层住宅200万平方米；(2)高层住宅100万平方米；(3)独立式住宅(别墅)15万平方米；(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米；二级省级建设主管部门300万元专职管理和技术人员不少于20人，中级不少于10人管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：(1)多层住宅100万平方米；(2)高层住宅50万平方米；(3)独立式住宅(别墅)8万平