估价师继续教育1——国际评估准则.ppt

国 际 评 估 准 则国际评估准则理事会和《国际评估准则》的产生背景 《国际评估准则》简介 《国际评估准则》中的基本概念 《国际评估准则》的《行为守则》 五一二四三《国际评估准则》结构体系一、国际评估准则理事会和《国际评估准则》的产生背景v 20世纪80年代以前的资产评估业在世界范围内的巨 大发展为成立国际性评估专业团体奠定了行业发展基 础v 内在动力：国际上资产评估行业尚未形成世界性中心 ，各国资产评估理论，实务及专业术语上的差异都给 资产评估行业的国际合作和进一步发展带来巨大困难 ，不能满足日益全球化的资本市场和国际经济界的要 求v 外部动力：各国经济界越来越重视资产评估在资本市 场和促进资本跨国流动的重要作用二、《国际评估准则》简介v 《国际评估准则》是国际评估委员会制定的指导评估师执 行资产评估业务的技术规范和职业道德规范的总称于 1985年首次制定并发布并于1994年、1997年、 2000年、2003年、2005年、2007年分别对其进行了 修订，使其在内容和结构上逐步系统和完善v 2000年版，2005年版（第七版），2007年（第八版） 是《国际评估准则》历史的三次飞跃 200720052000 • 新概念的引入：财产评估概念和一般公认评估准则概念的引入• 结构体系的变化：新增了评估行为准则；新增了“资产类型”部 分；“国际准则”部分的重新划分；术语部分• 国际评估准则内容的变化：与《国际会计准则》相联系；增加不动 产，租赁权益，无形资产的评估指南；重置成本折余法表述的变化•全面修正了“市场价值以外的价值基础”和“ 以担保贷款为目的的评估”；•增加新的应用指南和评估指南•对其余的全文进行个别更新• 适应《国际会计准则》，对评估指南1 和评估指南8 进行修正•增加了三个评估指南三、《国际评估准则》的结构体系国际评估准则资产类型国际应用评估指南行为准则基本概念词汇表前言国际评估准则评估指南v 结构体系Ø 该部分是《国际评估准则》的核心内容，包括三个准则：《国际评估准则1——市场价值基础评估》；《国际评估准则2——市场价值以外的价值基础评估》《国际评估准则3——评估报告》 Ø 所谓市场价值基础评估就是对被评估资产在满足市场价值 定义条件下的价值进行的评估。

所谓市场价值以外的价值 基础评估就是对被评估资产在不满足市场价值定义条件下 的价值进行的评估这两个准则构成了《国际评估准则》 的基础，并构成了应用指南和评估指南的基础 v 国际评估准则Ø 《国际准则3——评估报告》是在第六版中新增加的内容， 将以前散落在各相关准则中有关评估报告和披露方面的规 范进行了总结，形成了单独的评估报告准则这本分对市 场价值基础评估和市场价值以外的价值基础评估的差异进 行了讨论，并强调了清晰、充分的表达评估信息的重要性 四、《国际评估准则》中的基本概念• 与资产相关的概念• 资产评估的经济概念•折旧概念• 市场，成本，价格和价值的概念•最高最佳使用• 市场价值与市场价值以外的价值• 估价方法v与财产相关的概念Ø 不动产：是指实物形态的土地和附着于土地上的改良 物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物不 动产是实物形态的、有型的“物体”，看得见、摸得 着Ø 不动产权：是指包含在不动产中的各项权利，通常由 独立于不动产实体的所有权证明文件体现，如所有权 证书、租约等正式文件因此，不动产权是一个非实 物性的法律概念与不动产所有权相关的权利，包括 使用权、占有权、进入权、转让权、租赁权、遗赠权 、赠与权等以及选择行使或不行使上述任何一个或几 个权利的权利。

v与财产相关的概念Ø 动产：不动产之外的财产在法律上称为动产，包括不 动产之外的所有有形或无形的资产这些资产不是永 久性的附着于不动产，通常具有可移动性动产所有 权称为“动产权”Ø 财产：财产是个法律概念，包括与所有权有关的各种 权利在资产评估中，使用“财产”概念时，如果未 加进一步限定或说明，可以指不动产、动产、企业价 值、金融权益中的任一种或全部v资产评估的经济概念Ø 资产评估是个经济概念，即从经济意义上说，评估师 进行评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利” ，而不是有形资产或无形资产本身例如在不动产评 估中，评估师应当获取、分析有关评估对象的权利状 况资料，如可能会影响评估价值的租赁条款、权利限 制等 v折旧概念Ø 在资产评估业务中所使用的折旧概念表示从估计的全 新重置成本中扣除的任何部分这些扣除部分依其产 生原因可分为实体性损耗、功能性（技术性）陈旧或 经济性（外部环境）贬值Ø 折旧在评估和会计上最主要的区别在于，对评估师而 言，评估中的“应计折旧”应当与市场有关，反映相 关的市场状况；而会计上的“应计折旧”则与会计原 则有关，并不反应市场状况 v市场，成本，价格和价值概念Ø 价格、成本、价值等概念是资产评估中最基本的概念 ，同时也是争议最大的概念，理解这些概念在资产评 估中的内涵对于评估专业人员而言是十分重要的。

《 国际评估准则》在总结相关国家评估理论研究成果的 基础上，指出价格和成本是事实，而价值是对资产在 一定条件下应当进行交易的价格的估计额成本市场价格价值是买方和卖 方之间在价 格机制作用 下就商品和 服务进行交 易的体系， 市场的存在 时资产评估 能够得以进 行的基础条 件之一 是与商品或 服务交换相 关的概念， 表示就某商 品或服务所 要求的、提 供的或支付 的额货币数 额，反映了 商品或服务 进行实际交 易的货币数 额 是经济概念 ，是根据特 定的价值定 义在特定时 间内对商品 、服务进行 交易时最可 能形成的价 格的估计额 与生产相关 的概念，是 为商品或服 务所支付的 货币数额或 生产商品、 提供服务所 需要的货币 数额 v最高最佳使用Ø 最佳用途即评估市场价值时不应当考虑个别市场主体 对该资产的用途及价值的认识，而应反映市场整体认 同的、合理的、能够导致价值最大化的用途Ø 最佳用途又称为最大最优用途，指对某项资产而言， 实际可能的、经合理证明的、法律允许的，财务上可 行的并能实现该被评估资产最大价值的最可能用途 •市场价值•市场价值以外的价值v市场价值Ø 《国际评估准则》中市场价值的定义如下：市场价值 是自愿卖方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场 营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交 易的价值估计数额，当事人双方应各自理性、谨慎行 事，不受任何强迫压制。

Ø 市场价值要件 ü自愿买方 ü自愿卖方 ü评估基准日 ü以货币单位表示 ü公平交易 ü资产在市场上有足够的展示空间 ü当事人双方各自精明v市场价值价值以外的价值Ø 市场价值以外的价值又称为非市场价值或其他价值， 指所有不满足市场价值定义的价值类型 Ø 市场价值以外的价值不是个体概念，而是一个集体概 念，指不满足市场价值定义的一系列价值类型的集合 Ø 修订的国际评估准则2的分类基础将市场价值以外的 价值分为三类，包括：实体特定价值，资产互换特定 价值及由法律和合同特别定义的价值 Ø 公允价值：在公平的市场交易中，资产在理性、自愿 的买卖双方之间进行交易的价值数额Ø 投资价值：为进行特定投资或者实现特定经营目标， 资产对于特定投资者或者某类投资者的价值Ø 特殊价值：高于市场价值，反映资产的特定属性仅对 特定买方所具有的价值Ø 协同价值：有两种或两种以上权益相结合而产生的价 值附加增值，其中，组合权益的价值要大于原有的各 项权益价值的加和 Ø 持续使用价值是指企业作为一个整体的价值Ø 保险价值：保险价值是指根据保险合同或协议中规 定的定义所确定的价值 Ø 剩余价值：剩余价值是指假设在未进行特别修理或改 进的情况下，将资产中所包含的各组成部分进行变卖 处置的价值。

Ø 请算价值：清算价值或强制变卖价值是指在销售时间 过短，达不到市场价值定义所要求的市场营销时间要 求的情况下，变卖资产所能合理收到的价值数额 评估方法评估方法人们为特定资产所愿意支 付的价格不会超过获取相 同或具有相似功能的替代 资产的成本 通过对与被评估 资产相似或可替 代资产的分析， 以及对购买方为 类似资产或可替 代资产所愿支付 的购买价格的分 析，采用必要的 比较程序，估算 被评估资产的价 值 又称收益资本化法或 收益现值法，通过分 析被评估资产的相关 收入和成本费用，将 未来收益折现或资本 化为估算价值 成本法市场法收益法Ø成本法的用途 ü成本法经常被用于评估新的或完工不久的资产， 或评估计划将要建设的项目 ü 成本法也常用于评估那些很少进行交易的特殊资 产或有特殊用途的资产Ø市场法的用途 ü在市场数据充分的情况下该方法的重要性更为突 出通过运用市场法所获得的相关数据也可能用 于成本法和收益法的评估 ü当市场条件发生重大变化或波动时，或对很少交 易的特殊资产进行评估时，市场法的运用受到限 制Ø收益法的用途 ü被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货 币来衡量 ü资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预 测并可以用货币来衡量 ü被评估资产预期收益年限可以预测Ø 成本法、市场法和收益法作为资产评估的三大基本方 法，反映了三种评估思路，每种评估方法又包括一些 具体的运用方法。

评估师在进行某项评估业务时，应 当根据其经验和知识、当地的评估准则要求、市场要 求、数据的可获得程度等综合因素，选取适宜的评估 方法 五、《国际评估准则》中的《行为守则》范围职业道德胜任能力披露和评估报告v范围 Ø“范围”对国际评估准则的使用范围进行了说明要求评 估师必须按照所在国家和地区的要求，具有相应的专业 资格、能力和经验v职业道德 Ø“职业道德”规定，评估师在任何时候都应保持高水准的 诚实和正值，公正，遵守保密原则，其从事的活动不应 损害委托方、公众、行业或者相关的全国性专业评估团 体的利益 v胜任能力 Ø“胜任能力”对承接业务、外部帮助、效率与勤勉尽责等 方面做出了规定 v披露 Ø“披露”对评估报告披露做出了原则规定评估是通过评 估报告向他们服务的委托方发表并交换他们的分析、意 见和结论，评估报告具有重要意义，不得误导，应当披 露影响客观性的任何事项； v评估报告 Ø“评估报告“对评估报告的内容提出了最低要求评估业 务可能涉及一项或者多项资产评估报告的格式应当在 满足某些内容的最低要求情况下，符合业务性质，并满 足委托方的需求 谢谢观赏。