霸州恒源项目地块沟通建议报告.pptx

霸州恒源地块沟通方案目录一、霸州市场分析二、项目本体分析三、竞品分析至 北 京大 广 高 速京保高速至天津至保定霸州市北京市天津市六环南苑 机场区域发展大环境尚未成熟；区域发展大环境尚未成熟； 地产市场发展自给自足；地产市场发展自给自足； 依托温泉资源实现部分旅依托温泉资源实现部分旅 游、商业地产开发游、商业地产开发霸州市场分析————大区域大区域霸州交通、区位、资源较为优越铁路：京九铁路、津保高铁高速：大广高速、京开高速、津保高速国道：106、112国道资源：温泉开发区根据区位的差异和房地产市场发展的不同根据区位的差异和房地产市场发展的不同特征特征，霸州市的，霸州市的住宅物业可住宅物业可分为分为开发区开发区、老、老城区、城区、河东河东新区、温泉度假区四个版块新区、温泉度假区四个版块发区板块：发区板块：市政府周边，霸州城区房地产开发市政府周边，霸州城区房地产开发的热点区域，项目地块所在版块，裕华西道的热点区域，项目地块所在版块，裕华西道189189号高品质项目入市拉动版块价值进一步提升；号高品质项目入市拉动版块价值进一步提升；老城区版块老城区版块：：霸州市城区早期居住区所在地以霸州市城区早期居住区所在地以及商业中心，开发速度相对缓慢；及商业中心，开发速度相对缓慢；河东新区河东新区：： 城市边缘新区，待开发程度较大。

城市边缘新区，待开发程度较大周边无开发项目，区域可塑性较强，区域周边具周边无开发项目，区域可塑性较强，区域周边具有一定的自然环境优势具有较强的溢价性有一定的自然环境优势具有较强的溢价性温泉度假区板块温泉度假区板块：：临大广高速霸州出口，临大广高速霸州出口，结合结合温泉温泉资源的低密板块，离主城区有一定距离，由资源的低密板块，离主城区有一定距离，由于孔雀城等品牌项目的入驻，低价高质产品，区于孔雀城等品牌项目的入驻，低价高质产品，区域热度空前高涨域热度空前高涨霸州市场分析————板块分析板块分析裕华道189号书香苑孔雀城德仁·翡翠城鼎盛国际 提香温泉小镇华苑小区 锦绣华府茗汤温泉温泉度假 区老城区项目地块河东新 区温泉度假区孔雀城金亨世家汤泉尚品开发区中悦国际隆基泰和地块块裕华西道茗汤汤温泉霸州市场分析————项目分布项目分布翡翠城鼎盛国际书香苑一 期尾盘盛豪江山提香温泉小镇四季花园华苑小区金康雅居老城区河东新区已入市未入市诗诗锦锦院公园大道霸州市场分析————主要在售项目主要在售项目锦绣华锦绣华 府， 高层层4400元 /㎡，85两居 100-110三 房老城区项项目 地块块孔雀城：联联排、 跃层跃层洋房，7000 元/㎡，100-260㎡ 三房裕华华西道189号 ： 高层层6000元/ ㎡、洋房8000元 /㎡90两房，112 -140㎡三房书书香苑一期尾房 ，师锦师锦苑，高层层 4000元/㎡，90 两居、120三居翡翠城，高 层层4700元/㎡ ，97-120㎡ 三房鼎盛国际际， 高层层4800元 /㎡，90-140 ㎡三房金康雅居：高层层 5000元/㎡，60- 118㎡提香温泉小镇镇， 18#高层层5000元/ ㎡，145㎡三房 ，后期规规划有洋 房度假区四季花园，高 层层、小高、洋 房4000-5000元 /㎡，88-120㎡ 两房三房开发发区市政府度假区7000-10000元/㎡开发区5000-8000元/㎡老城区3800-5000元/㎡价值方向霸州市场分析————板块分析板块分析产品密度别墅高层、多层、洋 房、别墅高层、多层、洋 房、区域资源项项项项目地目地块块块块位于高价位于高价值值值值区域区域低密度生活区 生活舒适 环境好 交通流畅围绕霸州市政府 公共设施教育资源丰富 生活配套齐全 开发潜力区域配套发展成熟客群来源改善客群 多次置业 注重环境 生活品质 高端人人群刚需、改善客群 注重教育资源 生活配套需求 交通便捷 私营老板、机关单位 周边村镇人群刚需、改善客群 注重教育及生活配套 私营老板，周边村镇 人群初期中期后期三四线城市房地产市场发展规律城市 发展市场 供应市场 竞争客户 需求市场 格局单单一中心中心集中小平层层刚刚需、初改不充分新兴兴城区（行政、经济经济 等）两极分化（新区、外围围村镇镇）高层层、小高刚刚需、再改比较较充分新老格局匀质质分布 外围扩围扩 散低密产产品改善、享受充分霸 州 市 场场低密趋势 需求成熟趋势 多元竞争趋势霸州市场分析————未来趋势未来趋势紧凑舒适奢侈紧凑舒适奢侈三居室二居室一居室市场供应与需求均较少100平120平140平160平80平90平110平120平120平三居室趋势趋势市场主力需求+产品亮点霸州市场分析————未来趋势未来趋势霸州楼市正在经历由居住需求向品质转换的过程，随着各开发商建造理念的引入，当地购房人群逐步将需求向改善型转化，开始注重舒适度、体验感。

享受型楼盘的概念涌入及价格杠杆性说明，底密、景观、舒适度成为购房者的首要关注高品质的挑战性产品已是大势所需趋势改善：120-140㎡大三居 110左右小三居刚刚需：90㎡左右两居目录一、霸州市场分析二、项目本体分析三、竞品分析项目本体分析本案裕华西道189霸州一中和三中书香苑项目地块位置项目地现状图地块优势优势 ：Ø 处于政府周边，区域建设成熟Ø 紧邻主干道益津路，交通便利 展示性好Ø 教育资源丰富，被当地人认可,现存问题： Ø 区域短期内规划不明确，发展 价值有待进一步梳理、挖掘Ø 项目地块深入内部，周边厂房 村镇房屋环绕，配套环境较 差项目本体分析项项目单单位总总体指标标 一规划总用地面积㎡83608.30 二居住区用地面积㎡72141.00 三总建筑面积㎡191065.68 其中1、地上建筑面积㎡143326.4（1）住宅建筑面积㎡130536.4（2）配套公建建筑面积㎡10790（3）幼儿园建筑面积㎡20002、地下建筑面积 47739 （1）地下车库㎡37343（2）住宅地下室㎡8896（3）地下配套公建㎡1500 四容积率——1.99五建筑密度%20.34% 六居住人口人3485 七居住户数户1089 八机动车总停车位数辆1197 其中1、住宅停车位辆10892、公建停车位辆108九机动车地面停车率%20十机动车地面停车位辆239十一机动车地下停车位辆958十二非机动车总停车位数辆1307十三绿地率%35项目地块指标表容积率为2，限定产品为高层和小 高层/多层本案版块内机会明显，未来销售不是 问题，但资源共享使得项目外部优势 并不明显问题聚焦：问题解决：Ø 通过自身价值突出竞争力Ø 通过产品配比保证现金流及利润Ø 通过提升品质形象保证项目顺利开展，稳步运营目录一、霸州市场分析二、项目本体分析三、竞品分析竞竞品回顾品回顾————竞品筛选竞品筛选霸州市次重点竞品Ø 提香温泉小镇：老城区口碑项目 Ø 鼎盛国际：市中心品质项目，后期供应量大 Ø 孔雀城：新入市，高质低价、低密产品2.0公里北部片区重点竞品Ø 裕华西道189 Ø 书香苑 Ø 金康雅居洋房140㎡ 高层112-127 ㎡110㎡小三房三居120-140 ㎡90-120㎡ 四居140- 160㎡项目 名称户型 面积版块裕华西道189书香苑堤香温泉小镇鼎盛国际洋房8000元/ ㎡高层6000元 /㎡高层5500- 5700元/㎡高层5000元/ ㎡价 格存 量15万平 55万平50万平25万平开发区开发区老城区开发区老城区高层4500元/㎡ 洋房5000元/㎡亮 点学区现房学区现房 发售、创发售、创 热销奇迹热销奇迹高价格、高高价格、高 调性、体验调性、体验 营销营销城中城中 心、大心、大 体量体量温泉入户、温泉入户、 口碑营销口碑营销竞品回顾竞品回顾————主要主要竞品竞品项目项目别墅180-192 ㎡、叠拼洋房 85-120㎡别墅7000元 /㎡18万低价、高低价、高 附加值、附加值、 引爆市场引爆市场金康雅居60-118㎡ 一居两居三 居高层5000元/㎡30万平市区唯一市区唯一 小户型产小户型产 品品温泉度假区孔雀城 n 高层供应为主n供应和成交普遍以三房为主n 洋房供应稀缺，存在市场需求n离本项目最近的两个项目：裕华西道189，14下半年入市，霸州现阶段市场最高端项目；书香苑，2013年中入市，霸州现阶段市场交易最好的项目；金康雅居，2013年入市，霸州现阶段市场上户型产品线最全的项目。

高手林立竞品分析竞品分析————对比分析户型比例户数比例 88㎡336.18%100㎡15929.78%128㎡17432.58%125㎡跃层6812.73%150㎡跃层346.37%140㎡洋房448.24%160㎡洋房224.12%合计534100.00%户型配比表（一期）裕华西道：重体验、卖品质书香苑：卖地段、借资源堤香温泉小镇：自身教育资源户型比例类型面积主要目标客群两居30%经济型80—90 ㎡40%霸州刚需型客群，霸州刚性改善型客群、舒适型90—100㎡60%霸州改善型客群、霸州刚性改善型客群、三居60%-70%经济型100—120㎡60%霸州刚需型客群，霸州刚性改善型客群、舒适型120—140㎡40%霸州改善型客群为主四居及以上舒适性140-160㎡霸州改善型客群为主豪华型160㎡以上霸州个高端改善型客群霸州市户型配比指标确定共享资源条件下，抓住 刚改客群，提高项目品 质，做足容积率，深挖 产品，保证最佳户型比本案与其他项目对比分析高价值片区快速发展片区激烈竞争片区项目突破方向小结小结项目名称裕华西路189号书香苑提香温泉小镇本案包含产品类型洋房，高层高层高层、洋房高层、小高、多层在售情况高层洋房各剩一半一期尾房，二期及师锦苑未规 划在售18#——户型配比高层均为两居三居，且数量 相同，洋房均为三居三居两居比例为2:1三居三居为主户型类型均为南北通透三居南北通透，两居全阳南北通透南北通透面积段高层88㎡两居，110㎡小两 居；127㎡大三居；洋房 134㎡、139㎡三居两居90㎡左右三居120-140㎡145㎡100-130㎡三居为主梯数比及户型1梯两户两梯三户两梯两户1梯2户层数高层26，洋房1818、24、3018层18层物业费高层1.5-1.8元，洋房2.5元1元0.95元——优势高品质，高体验紧邻政府，主打教育温泉入户，配套教育产品多样化，适合市 场需求劣势价格高，总价与别墅项目 冲突尾盘，师锦苑位置相对较差在老城区，地域较差，环 境差，区域资源共享。