房地产经营与管理 教学课件 ppt 作者 银花 张加颖 主编 1_第一章　概　　述

1、12207B,主编,第一章 概 述 第二章 房地产行政管理,第一章 概 述,第一节 房地产的概念及其特性 第二节 房地产经营与管理的含义及其特征 第三节 房地产经营方式 第四节 房地产经营与管理的研究对象、,第一节 房地产的概念及其特性,一、房地产的概念 二、房地产的特性 (一)房地产的商品特性 1.房地产商品的广义性 2.房地产商品交易的特殊性 (二)房地产的物理特性 1.房地产的不可移动性 2.房地产的永久性 3.房地产规模的有限性 三、房地产业的地位和作用,第一节 房地产的概念及其特性,1.房地产业是经济结构的主要构成部分，在国民经济中发挥着基础性产业的作用 2.房地产是产业结构调整的先导，在国民经济中发挥着带动其他产业发展的作用 3.房地产业的蓬勃发展，有赖于社会经济整体发展的兴旺,第二节 房地产经营与管理的含义及其特征,一、房地产经营的含义 (一)主要的房地产经营活动 1.土地开发经营活动 2.房地产建造经营活动 3.房地产买卖经营活动 4.房地产租赁经营活动 (二)房地产经营与其他商品经营的差异 1)房地产商品开发一次性投资量大，产品的销售价值量也大。,第二节 房地产经营与

2、管理的含义及其特征,2)房地产是不动产，使用期限长，也不能像其他商品那样随时弃旧换新。 3)房地产是土地与其上面的房屋的统一。 二、房地产管理的含义 三、房地产管理与房地产经营的关系 四、房地产经营的基本特征 (一)发展商的角色 (二)房地产投资动力来源 (三)房地产需求与供给 1.住房的需求,第二节 房地产经营与管理的含义及其特征,(1)住房需求的特点 由于住房具有满足人们生存、享受和发展的功能，并且具有体积大、投资多的特点，这就使住房的需求有别于一般商品。 1)需求普遍性。 2)需求代价高。 3)需求的间断性。 (2)影响住房需求的因素 住房需求是社会的基本需求，同人的其他需求一样，亦受到一系列的影响因素的制约。 1)人口状况的影响。 2)家庭收入水平的影响。,第二节 房地产经营与管理的含义及其特征,3)房屋价格因素的影响。 4)房屋占有因素的影响。 5)客观经济因素的影响。 6)国家住房政策的影响。 2.住房的供给 (1)住房供给特点 与其他商品相比 较，住房市场的房屋供给也是有区别的，其中最主要的是住房标的物的多样性、生产的长期性以及投资的风险性。 1)标的物的多样性。 2)生

3、产的长期性。,第二节 房地产经营与管理的含义及其特征,3)投资风险性。 (2)影响住房供给的因素 影响住房供给量的因素是多方面的，主要有市场价格、资金利息率、税率以及政府的政策等因素。 1)市场价格因素的影响。 2)资金利息率因素的影响。 3)税率因素的影响。 4)政府的政策因素的影响。,第三节 房地产经营方式,一、房地产投资 1)土地开发投资。 2)房屋开发投资。 3)房地产经营投资。 4)房地产中介服务投资。 5)房地产物业管理服务投资。 1)正常情况下，地价具有不断增值的趋势。 2)房地产投资可以获得多重收益，具有较高的利润率。 3)房地产投资能规避风险，可以起到保值作用。 二、土地有偿使用,第三节 房地产经营方式,(一)土地使用权出让 1)协议是当事人双方经过反复协商，取得一致，签订合同实行土地使用权出让的方式。 2)招标是指在规定的时间和地点，由符合条件者以书面形式竞投的方式，竞投某片土地的使用权。 3)拍卖是指出让人公告拍卖书，明确拍卖地块的位置、面积、用途及期限等条件，竞争者出价高者获得土地的使用权。 (二)土地使用权转让,第三节 房地产经营方式,(1)土地使用权出售 是

4、土地使用权转让者将剩余期限的土地使用权一次性卖给其他土地使用者。 (2)土地使用权互换 是以土地使用权为标的互换，即土地使用者与其他土地使用者互相交换剩余期限的土地使用权，交换的双方连同原有土地规定的权利义务关系也同时交换。 (3)土地使用权赠与 是作为土地使用者的赠与，即一方无偿将剩余期限的土地使用权让与其他土地使用者，赠与者原有的土地权利义务则由受赠者承受。,第三节 房地产经营方式,(1)标的 合同的标的，指的是双方当事人权利义务所指的具体对象。 (2)价款 土地使用权转让合同的价款，是受让土地使用权的一方向另一方支付的价款。 (3)合同的期限、地点和方式 合同的期限，指的是合同具有法律效力的时间范围，包括合同签订期、有效期；合同的地点，指的是合同的签订地和合同的履行地；合同的履行方式，指的是合同义务具体履行的方法。 (4)违约责任 指当事人违反合同规定所应承担的法律责任。,第三节 房地产经营方式,(三)土地使用权出租 1)土地租赁合同的标的是土地。 2)租金是土地租赁合同必须具备的内容。 3)土地租赁合同中应明确一个确定的期限。 4)租赁期间对地块的维护责任。 5)违约条款。 (

5、四)土地使用权抵押 三、房屋出售出租 (一)房屋出售价格,第三节 房地产经营方式,(1)生产成本 是房屋在生产过程中消耗的物质费用和人工报酬的总和，它是制定价格的最低经济界限，是价格中最主要的组成部分。 (2)流通费用 主要是指房屋建成后未销售交付使用期间的维护、管理费用。 (3)房屋商品的利润和税金 它们组成了房屋生产经营中的全部盈利，是价格扣除生产成本和流通费用后的余额。 (二)房屋出租租金 (1)折旧费 房屋在长期使用过程中，由于自然的和人为的损耗，其价值逐渐减少。,第三节 房地产经营方式,(2)维修费 房屋在使用过程中随着时间的推移而逐渐磨损，在房屋折旧年限(或耐用年限)内为保证正常使用，对房屋的各个部分进行合理维修和更新，这类费用即为维修费。 (3)管理费 管理费是出租房屋进行必要的管理和服务所需的费用，包括经营管理房屋的公司和房管所(站)管理人员的工资、行政办公费、业务费和其他费用的开支等。 (4)投资利息 房屋出租是商品的分期出售，房屋建设投资要到房屋折旧年限终了时才能全部收回。,第三节 房地产经营方式,(5)税金 税金是房屋经营部门向社会提供的积累，过去叫房地产税，从租

6、计征。 (6)保险费 即是房屋所有者为了使自己的房产免遭意外损失，而向保险公司支付的费用。 (7)地租 是土地所有者凭借所有权获得的收入。 (8)利润 利润是房屋经营企业职工在房屋出租过程中创造的纯收入。 四、房地产综合开发 (一)综合开发及其意义 (二)综合开发的基本内容,第三节 房地产经营方式,1)统筹安排，配套建设。 2)建设环节要紧密衔接。 五、房屋修缮保养 (一)房屋修缮保养及其意义 (二)房屋修缮的方针和原则 1)坚持“经济、合理、安全、实用”的原则。 2)维护房屋不受损坏的原则。 3)对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同修缮标准的原则。 4)为用户服务的原则。,第三节 房地产经营方式,5)符合市场经济的商品经营、等价、有偿的原则。 (三)房屋修缮养护工程分类 (1)按房屋的承重与非承重结构性质划分 可分为承重结构的修缮和非承重结构的修缮两部分。 (2)按房修工程性质划分 可分为翻修、大修、中修、小修和综合维修五类。 (3)按经营管理性质划分 可分为恢复性修缮、赔偿性修缮、改善性修缮、救灾性修缮、返工性修缮五种。 六、房地产中介服务 (一)中介服务人员的资格管理,第

7、三节 房地产经营方式,1)从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。 2)国家实行房地产估价师执业资格认证制度。 3)从事房地产经纪活动的人员应参加专门的房地产经纪员的培训与考核，考核合格后，应在当地建设行政主管部门和工商行政管理机关注册登记，取得房地产经纪人资格证后，方可从事房地产经纪业务。 (二)中介服务机构的管理 1.设立房地产中介机构应具备的条件,第三节 房地产经营方式,1)有自己的名称、组织机构。 2)有固定的服务场所。 3)有规定数量的财产和经费。 4)有足够数量的专业人员。 5)法律、行政法规规定的其他条件。 2.房地产中介机构的年检 1)是否遵守有关的法律、法规和政策规定。 2)是否遵守自愿、公平、诚实信用的职业道德。 3)是否按核准的业务范围从事经营活动。 4)是否按规定标准收取费用。,第三节 房地产经营方式,5)是否依法交纳税费。 (三)中介服务的业务管理 1.承办业务的管理 1)当事人姓名或名称、住所。 2)中介服务项目名称、内容、要求和标准。 3)合同履行期限。

8、 4)收费金额和支付方式、时间。 5)违约责任和纠纷解决方式。 6)当事人约定的其他内容。 2.财务的管理,第三节 房地产经营方式,3.中介服务行为的管理 1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益。 2)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务。 3)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务。 4)与一方当事人串通损害另一方当事人利益。 5)法律、法规禁止的其他行为。 (四)房地产中介服务收费 (1)房地产咨询收费 国家制定咨询服务的指导性参考价格，实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。,第三节 房地产经营方式,(2)房地产评估收费 房地产评估采取差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。 (3)房地产经纪收费 根据代理项目的不同，房地产经纪收费实行不同的收费标准。,第四节 房地产经营与管理的研究对象、,一、房地产经营学的研究对象 (一)房地产商品及房地产商品化 (二)房地产商品的特殊性 1)土地是房屋的直接物质构成要素。 2)由于城市土地的国家所有制，土地商品只是它的使用权

9、。 3)商品的使用价值在空间上具有固定性，在使用上具有长期性，并在效用上同时具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同的内容。,第四节 房地产经营与管理的研究对象、,4)价值在很大程度上受土地价值决定，即经济地理因素的制约。 二、房地产经营学的研究内容 1)要从理论的角度论述房地产经营的客观存在，并在事实的基础上分析房地产经营的发展及其演变，探求其运动规律。 房地产经营是实际性、操作性很强的经济活动，而房地产经营学则是要从理论上总结实际经验和活动，又要反过来指导实际。所以，在事实的基础上，从理论上界定房地产经营及其特征就成了房地产经营学的首要任务。,第四节 房地产经营与管理的研究对象、,同其他所有学科一样，房地产经营学也要对其研究的对象、内容及方法论原则作出一定的确定和规范。这不仅对研究和发展这门学科；而且对明确地、实际地指导房地产经营也有重要意义。因此，对房地产经营学本身的研究也是这门学科的内容之一。 房地产经营的地位和作用直接决定了房地产经营学的地位和作用。我们不仅要根据实际研究房地产经营的地位和作用，而且还要借此指导房地产经营的活动及其发展。同时，要研究房地产经营的历史，以史为鉴，为现实服务。,第四节 房地产经营与管理的研究对象、,2)要从全局和原则的角度，着重分析房地产经营的经济基础和运行机制，探讨房地产经营的宏观形式。 房地产经营作为社会经济活动的一部分，必定以整个经济背景为基础，所以我们全面地研究和分析房地产经营的经济基础和以公有制为主体的多种经济形式，以及在此条件制约下的开展房地产经营的主要方式，即主要是要研究房地产经营的经济基础及主要经济活动。,第四节 房地产经营与管理的研究对象、,房地产经营的外在条件和内在动力也是这部分主要研究的内容。房地产经营的环境和产业环境直接决定了房地产经营目标的制定，而房地产经营目标又直接关系到企业的成败。 3)要基于事实，运用理论，具体分析房地产经营的运行过程，研究房地产经营的一般经济活动规律和实际操作方法。,第四节 房地产经营与管理的研究对象、,决策是开展房地产经营的第一步、也是房地产经营学最主要的研究内容之一。经营的重心在于决策，在决策的基础上研究开发经营，在开发的基础上研究交易经营，这都是顺理成章的事。这就是房地产经营的具体运行过程。 物业管理作为房地产服务经营的一部分，也是我们研究的内容。这主要是

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