房地产策划培训8.房地产项目市场定位
45页1、房地产项目市场定位2014.08,课程开发目标,Objective 课程目标,1、培训对象: 策划经理、策划师、策划主管 2、课程目标: 进一步清晰项目操作中各种定位的关系。 通过学习,明确项目定位要点,领学员在做项目定位时更加精准,更加符合开发商需求,课程目录,PART1:市场定位的目的和意义,PART2:市场定位的内容,PART3:定位方法及案例练习,“我不在星巴克,就在去星巴克的路上”,传递的是一种令人羡慕的“小资生活”,而这样的生活也许有人无法天天拥有,但没有人不希望“曾经拥有”。这就是品牌定位的魅力!,房地产领域的定位,市场定位含义,房地产市场定位 是指房地产企业依据所选择的目标市场(Target Market)的特点,针对目标客户群对产品属性、特色、功能等方面的要求,设计并塑造项目的市场形象,通过强有力的定位诉求(Drumbeating),在目标消费者心目中确定本 项目与众不同的、受偏爱的、有价值的地位。,市场定位的目的和意义,市场,开发商,建筑师 广告公司,消费者,评估项目所处的市场环境 寻找项目潜在的市场机会,挖掘尚未被满足的市场 规避市场风险 制定项目的发展方向和市场
2、定位 推荐最具竞争力的产品建议 制定符合项目需求的营销策略。,市场定位是为房地产开发和营销提供决策依据。,开发商是追逐利润的,建筑师是唯美主义的,广告公司是追求创意的,市场分析及定位是连接开发商、建筑师、广告公司和消费者的桥梁。这正是代理公司策划存在的意义,我们提出的所有建议都是基于对市场定位的理性判断,市场定位的影响因素,界定框架:将市场定位分割为三大因素, 对市场、客户、项目三个角度分别进行思考 对项目与市场、市场与客户、客户与项目的 交叉部分分别进行思考,产品未定型情况,由于产品已经定型,思考的方向是如何将产品与客户对位,并针对目标客户确定项目的营销策略,产品已定型情况,由于产品尚未定型,思考的方向是如何选择目标市场, 针对选择的目标客户制定具有竞争力的产品策略,市场定位的内容,项目,市场,客户,各种定位之间的关系,本体分析,市场分析,市场定位(纲领),形象定位 产品定位 价格定位 ,从发展商需求和项目自身出发,客户分析,市场定位是纲,纲举则目张 市场定位的核心作用,容易和项目定位混为一谈,客户定位,项目定位,各种定位之间的关系,如规模、地域、年龄、行为相似等具体量化表现,客户类
3、群具有特定特征,能够通过产品和沟通接近,有利可图的细分市场,概念、人群上有所区分,对于不同的产品定位和营销策略不同反应,能够指导设计有效的营销方案,公司的能力和资源能够到达,获取客户的需求后,有针对性的选择细分市场,各种定位之间的关系,市场定位,对市场进行细分从中提取关键点,我们的习惯是 市场定位=区域+档次+特征+产品,区域:望京、京西、京南、北京、华北、全国、世界,档次:首席、顶级、高档、中高档、超甲级,特征:,江景、山地、学区、地铁、地标,1、京西顶级滨湖大宅 2、世界顶级的山居小镇,产品:,墅区、小镇、大宅、国宅、灵动空间,各种定位之间的关系,形象定位 星河湾:一个心情盛开的地方 奥园:生活就像高尔夫 长阳半岛:理想回归,一生之城,产品定位 定量概念,产品类型、户型配比、户型设计、园林、配套等等,把项目本身最独特、最富有诗意的价值提炼出来,予以文化和灵魂,让客户依恋的不仅仅是产品,更深层次的是对生活环境、生活方式、生活韵味的憧憬和想象,经典借鉴,卓越的运作 通过行业内领先的价格或便利性提供卓越的价值,努力降低成本并创造一个精干而高效的价值传递系统; 为那些期待可靠、优质的产品或
4、服务,但又要求廉价、方便的客户服务; 贴近顾客 通过精准地细分市场和定制产品或服务,贴切地满足目标客户的需求,对客户的需求做出迅速响应。 服务于那些愿意精确地满足自己需求的产品和服务支付溢价的客户,为了建立长期客户忠诚和获取客户终身价值不遗余力; 产品领先 通过不断的产品和服务创新来提供卓越的价值,目标是不断地淘汰自己和竞争者的产品。产品领先者欢迎新理念、新构思,坚定地寻求新解决方案,努力尽快将新产品推向市场。 服务于那些为了追求顶级产品和服务而不在乎价格和便利性的客户。,苹果公司的市场定位及策略,课堂练习 1:,根据下面给出案例本体情况,给出项目印象初判,练习案例开发商诉求,销售目标 910月开盘,总销售额10亿元! (7月蓄客,9月样板间开放,9-10月开盘),项目核心问题不是能否去化,也不仅仅是做到高价热销, 而是本案作为xx重出江湖第一战,要名利双收,练习案例区位交通,本案位于房山区良乡拱辰路,紧邻南五环; 本案距周边车行距离: 距西四环25公里,驾车约20min; 距西五环10公里,驾车约10min; 距南六环3公里,驾车约5min; 距长阳CSD2公里,驾车约4min。,本
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