南京某家园项目可行性研究报告
75页1、南京金色家园项目可行性研究报告目 录决策背景3一、内部因因素3二、外部环环境4第一部分 项目目所属区区域介绍绍5一、江宁区区简介5二、东山新新市区简简介6三、江宁开开发区简简介7第二部分 项目目概况9一、宗地位位置9二、宗地四四至范围围及规划划要点9三、项目渊渊源11四、宗地现现状12五、宗地紧紧邻周边边的环境境14六、交通出出行16七、生活配配套20八、市政配配套23九、土地出出让条件件与程序序24十、地价分分析28第三部分 法律律风险分分析32一、项目的的风险点点及风险险可能性性预测32二、风险控控制手段段32三、总体评评价32第四部分 市场场分析33一、南京房房地产市市场简述述33二、江宁住住宅市场场分析39三、开发区区商业市市场分析析48四、项目产产品建议议书52五、本项目目在同价价竞争市市场中的的优劣势势分析54六、本项目目在所属属区域市市场中的的竞争优优劣势分分析56附件:江宁宁及周边边片区典典型楼盘盘57第五部分 规划划设计初初步分析析61一、规划设设计草案案61二、规划设设计草案案分析62第六部分 工程程及销售售计划66一、一期开开工时间间确定66二、开发销销售计划划6
2、8第七部分 成本本及投资资收益预预测69方案一(商商业按22万考考虑,商商业用地地地价自自己分摊摊)69方案二(不不考虑商商业,商商业用地地地价由由住宅分分摊)75第八部分 竞争争对手76第九部分 综合合分析与与建议78一、优劣势势分析78二、结论与与建议78决策背景一、内部因因素1、本项目目可为南南京公司司提供持持续发展展条件,符符合集团团重点发发展长江江三角洲洲的战略略南京公司金金色家园园项目将将于20004年年全部开开发完毕毕,当年年结算利利润不能能满足持持续增长长要求。本本项目可可售面积积47万万平米,220044年可结结算面积积约100万平米米,结算算金额约约3亿元元,并可可为南京京公司220044-20006年年提供主主要利润润来源。2、本项目目占地6654亩亩,规模模大,为为城郊结结合部项项目,是是集团最最擅长开开发的项项目类型型,南京京公司可可以充分分利用集集团资源源快速成成熟开发发此项目目。3、金色家家园项目目的成功功开发为为集团全全面启动动南京市市场奠定定了基础础,品牌牌效应也也为下一一步开发发中档项项目创造造了条件件。二、外部环环境1、本项目目挂牌出出让,法法律手
3、续续明晰,已已完成“七通一一平”,可迅迅速启动动开发。2、增值潜潜力大。本本项目所所属东山山新市区区在南京京总体规规划上定定位于南南京“向南发展的增长级级”和“承担主主城部分分功能扩扩散和吸吸收南部部农村城城市化人人口的职职能”,江宁宁开发区区在南京京的3个个国家级级开发区区中规模模最大、发发展最快快,本项项目是开开发区距距南京主主城最近近的房地地产项目目之一,土土地升值值潜力大大。3、环境好好。本项项目所处处的将军军路片区区为近两两年住宅宅开发的的热点区区域,已已形成高高品质住住宅区氛氛围,且且为南京京生态环环境最好好的地区区之一,人人文、历历史、教教育氛围围浓厚。4、市场机机会明显显。本项项目定位位以30000元元/平米米的多层层公寓为为主,该该价格产产品为南南京主流流市场,需需求量大大,市场场供应不不足。第一部分 项目目所属区区域介绍绍江宁区位于于南京南南部,东东山新市市区属于于江宁区区,是南南京三大大规划新新市区之之一,国国家级开开发区江江宁经济济技术开开发区(以以下简称称“江宁开开发区”)属于于东山新新市区。本项目位于于江宁开开发区。图1-1 宗地地所属区区位图一、江宁区区简
4、介 紧靠南京主主城南部部,紧邻一一环线。 2000年年撤县设设区。 面积16000平方方公里,人人口755万人,其其中非农农业人口口18万万人。 1995到到20001年GGDP持持续高速速增长,年年均增长长率133.077%。220011年GDDP达1114亿亿元,占占南京GGDP总总额的99%。 人均GDPP在全市市五个郊郊县(区区)中排排名第一一,20001年年人均GGDP为为152221元元人民币币,约118000美元,相相当于全全市平均均水平的的74%。二、东山新新市区简简介东山新市区区规划面面积1007平方方公里,占占江宁区区总面积积的6.7%。 东山新市区区是南京京“一城三三区”中的一一区2001年年调整后后的南京京城市总总体规划划将东山山、仙西西、浦口口(江北北)规划划为3个个新市区区,加上上河西新新城区,形形成南京京“一城三三区” 的新新城市建建设格局局。“一城三三区”的规划划如表11-1所所示。 东山新市区区是人口口导入区区东山新市区区位于江江宁区北北部,紧紧邻南京京主城南南部,其其中心与与市中心心距离约约12公公里,承承担主城城部分功功能和人人口向南南扩散的的功能
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