南京某家园项目可行性研究报告

南京金色家园项目可行性研究报告目 录决策背景3一、内部因因素3二、外部环环境4第一部分 项目目所属区区域介绍绍5一、江宁区区简介5二、东山新新市区简简介6三、江宁开开发区简简介7第二部分 项目目概况9一、宗地位位置9二、宗地四四至范围围及规划划要点9三、项目渊渊源11四、宗地现现状12五、宗地紧紧邻周边边的环境境14六、交通出出行16七、生活配配套20八、市政配配套23九、土地出出让条件件与程序序24十、地价分分析28第三部分 法律律风险分分析32一、项目的的风险点点及风险险可能性性预测32二、风险控控制手段段32三、总体评评价32第四部分 市场场分析33一、南京房房地产市市场简述述33二、江宁住住宅市场场分析39三、开发区区商业市市场分析析48四、项目产产品建议议书52五、本项目目在同价价竞争市市场中的的优劣势势分析54六、本项目目在所属属区域市市场中的的竞争优优劣势分分析56附件：江宁宁及周边边片区典典型楼盘盘57第五部分 规划划设计初初步分析析61一、规划设设计草案案61二、规划设设计草案案分析62第六部分 工程程及销售售计划66一、一期开开工时间间确定66二、开发销销售计划划68第七部分 成本本及投资资收益预预测69方案一（商商业按22万考考虑，商商业用地地地价自自己分摊摊）69方案二（不不考虑商商业，商商业用地地地价由由住宅分分摊）75第八部分 竞争争对手76第九部分 综合合分析与与建议78一、优劣势势分析78二、结论与与建议78决策背景一、内部因因素1、本项目目可为南南京公司司提供持持续发展展条件，符符合集团团重点发发展长江江三角洲洲的战略略南京公司金金色家园园项目将将于20004年年全部开开发完毕毕，当年年结算利利润不能能满足持持续增长长要求。本本项目可可售面积积47万万平米，220044年可结结算面积积约100万平米米，结算算金额约约3亿元元，并可可为南京京公司220044-20006年年提供主主要利润润来源。2、本项目目占地6654亩亩，规模模大，为为城郊结结合部项项目，是是集团最最擅长开开发的项项目类型型，南京京公司可可以充分分利用集集团资源源快速成成熟开发发此项目目。3、金色家家园项目目的成功功开发为为集团全全面启动动南京市市场奠定定了基础础，品牌牌效应也也为下一一步开发发中档项项目创造造了条件件。二、外部环环境1、本项目目挂牌出出让，法法律手续续明晰，已已完成“七通一一平”，可迅迅速启动动开发。2、增值潜潜力大。本本项目所所属东山山新市区区在南京京总体规规划上定定位于南南京“向南发展的增长级级”和“承担主主城部分分功能扩扩散和吸吸收南部部农村城城市化人人口的职职能”，江宁宁开发区区在南京京的3个个国家级级开发区区中规模模最大、发发展最快快，本项项目是开开发区距距南京主主城最近近的房地地产项目目之一，土土地升值值潜力大大。3、环境好好。本项项目所处处的将军军路片区区为近两两年住宅宅开发的的热点区区域，已已形成高高品质住住宅区氛氛围，且且为南京京生态环环境最好好的地区区之一，人人文、历历史、教教育氛围围浓厚。4、市场机机会明显显。本项项目定位位以30000元元/平米米的多层层公寓为为主，该该价格产产品为南南京主流流市场，需需求量大大，市场场供应不不足。第一部分 项目目所属区区域介绍绍江宁区位于于南京南南部，东东山新市市区属于于江宁区区，是南南京三大大规划新新市区之之一，国国家级开开发区江江宁经济济技术开开发区（以以下简称称“江宁开开发区”）属于于东山新新市区。本项目位于于江宁开开发区。图1-1 宗地地所属区区位图一、江宁区区简介¨ 紧靠南京主主城南部部,紧邻一一环线。¨ 2000年年撤县设设区。¨ 面积16000平方方公里，人人口755万人，其其中非农农业人口口18万万人。¨ 1995到到20001年GGDP持持续高速速增长，年年均增长长率133.077%。220011年GDDP达1114亿亿元,占占南京GGDP总总额的99%。¨ 人均GDPP在全市市五个郊郊县（区区）中排排名第一一，20001年年人均GGDP为为152221元元人民币币，约118000美元，相相当于全全市平均均水平的的74%。二、东山新新市区简简介东山新市区区规划面面积1007平方方公里，占占江宁区区总面积积的6.7%。¨ 东山新市区区是南京京“一城三三区”中的一一区2001年年调整后后的南京京城市总总体规划划将东山山、仙西西、浦口口（江北北）规划划为3个个新市区区，加上上河西新新城区，形形成南京京“一城三三区” 的新新城市建建设格局局。“一城三三区”的规划划如表11-1所所示。¨ 东山新市区区是人口口导入区区东山新市区区位于江江宁区北北部，紧紧邻南京京主城南南部，其其中心与与市中心心距离约约12公公里，承承担主城城部分功功能和人人口向南南扩散的的功能，同同时承载载南京南南部的江江宁区、溧溧水县和和高淳县县的农村村人口城城市化的的功能。2001年年人口114.88万，220100年规划划人口330万，年年均导入入人口11.5万万人。远远景规划划1100万人。表1-1 南京京“一城三三区”规划功能定位规划面积规划人口河西新城区区以商务、体体育、文文化等功功能为主主的新城城区中心心；居住与就就业兼顾顾的中高高档居住住区；以滨江风风貌为特特色的主主城西部部休闲游游览地。56KM2255万仙西新市区区城镇空间间向东发发展的增增长级；接受上海海辐射以以及新经经济发展展的主要要空间；以发展教教育和高高新技术术产业为为主要方方向。80KM2250万浦口新市区区城镇空间间跨江发发展的增增长级；相对独立立区域综综合服务务功能；承担吸收收来自北北部农村村城镇化化人口的的功能。90KM2275万东山（江宁宁）新市市区城镇空间间向南发发展的增增长极；承担主城城部分功功能扩散散的职能能；吸收南部部农村城城市化人人口。107KMM2110万第二部分 项目目概况一、宗地位位置1、宗地北北距南京京市中心心新街口口约111公里,南距禄禄口机场场28公公里。2、宗地位位于江宁宁开发区区一期西西北部，东东距已开开发成熟熟的开发发区中心心百家湖湖仅2公公里。3、宗地西西距将军军山、牛牛首-祖祖堂风景景区1公公里。牛首-祖堂堂风景区区为南京京的五大大近郊公公园之一一，“杭州宋宋城集团团”计划投投资300亿元在在牛首-祖堂山山及以南南建设110KMM2的黑森森林旅游游度假区区。二、宗地四四至范围围及规划划要点1、四至范范围宗地东邻118米规规划道路路，隔550米绿绿化带为为机场高高速路，西西接将军军北路，南南侧为胜胜太西路路及中和和医疗器器械、四四方亿通通等工企企单位和和商业设设施（无无污染），北北侧为麻麻田路。如如下图所所示。2、宗地面面积、形形状和尺尺寸宗地总面积积43.6公顷顷，折合合6544亩，其其中住宅宅用地为为5677.9亩亩、商业业用地777.44亩、代代征道路路用地88.7亩亩。如上图所示示，宗地地中住宅宅用地和和商业用用地形状状为规则则四方形形，尺寸寸如下表表所示。表2-1 项目目用地指指标面积和尺寸寸宗地总面积积其中：居住住用地其中商业用用地其中代征道道路面积43.600万平米米（654亩亩）37.866万平米米（567.9亩）5.16万万平米（77.44亩）5800平平米（8.7亩亩）长690米242米483米宽562米226米12米3、政府提提供的规规划要点点政府规划要要点中要要求居住住用地和和商业用用地的容容积率均均为1.2，商商业用地地内需建建一座占占地3亩亩的加油油站，其其他无特特殊要求求，具体体如下表表所示。表2-2 规划划要点土地规划用用途商业、居住住用地容积率居住用地容容积率1.22，商业业用地容容积率2.00居住用地可可建建筑筑面积：45443200平米商业用地可可建建筑筑面积：10332000平米建筑形态以布置多层层住宅为为主，可可布置部部分小高高层住宅宅建筑限高规划要点无无要求（答答复中为为小于1100米米）日照间距与与公建配配套执行建设部部20002年44月1日日颁布的的城市市居住区区规划设设计规范范（GGB5001800-933）建筑密度居住255%，商商业40%绿化率40%，公公共绿地地1.2平方方米/人人建筑退让将军北路：多层以以下退让让红线10米米，小高高层退让让红线15米米胜太西路：多层以以下退让让红线7米，小小高层退退让红线线10米米机场高速：多层以以下退让让控制线线7米，小小高层退退让控制制线10米米麻田路：多多层以下下退让红红线7米，小小高层退退让红线线10米米沿四侧道路路围墙退退让红线线2米，围围墙形式式采用通通透式，高高度1.8米建设要求商业用地内内必须建建一个占占地面积积约3亩亩的加油油站，且且位于沿沿东西走走向的代代征道路路南侧。三、项目渊渊源1、宗地原原为东南南大学科科技园用用地的一一部分。东南大学科科技园总总用地面面积9886亩，均均基本完完成三通通一平，除除建成22层的东东大科技技园办公公楼（临临时建筑筑）外，尚尚未实质质性开发发。东南大学科科技园分分为两部部分，一一部分为为宗地，原原计划作作为建设设教育产产业园用用地；另另一部分分为宗地地以北的的3322亩用地地，计划划作为教教职工宿宿舍用地地，现该该部分用用地仍保保持为教教职工宿宿舍用地地，目前前正在平平整场地地和搭建建围墙。2、 东大调整校校区，宗宗地改为为房地产产开发用用地。近期，东大大调整发发展策略略，决定定将浦口口校区迁迁至江宁宁，并意意向在江江宁开发发区二期期规划的的方山大大学城拿拿下37700亩亩土地，因因此放弃弃了宗地地，由政政府将宗宗地改为为房地产产开发用用地。正在平整场地、搭建围墙（北部地块）东大科技园办公楼（宗地内部）科技园标志牌（宗地南侧）正在修建的道路（宗地内部）四、宗地现现状1、宗地已已基本完完成七通通一平，地地面上有有一栋22层、建建筑面积积5000平米左左右的小小楼（为为东大科科技园办办公楼，目目前仍在在使用）和和建筑面面积3000平米米左右的的临时用用房，无无其它建建、构筑筑物。用用地红线线范围内内所有建建筑物、附附着物的的拆迁补补偿费包包含在土土地中标标价款中中。2、 宗地地势平平坦，东东北侧靠靠近用地地边界（18米规划路）处有一座占地面积约5000平米、高4-5米的小山包。3、 宗地东侧的的机场高高速路比比宗地高高，且北北低南高高，高差差为1-4米。五、宗地紧紧邻周边边的环境境1、景观环环境宗地紧邻周周边的住住宅开发发、教育育和科技技园产业业的气氛氛浓重，但但目前入入住居民民相对较较少。¨ 宗地