物业管理系统前期介入方案设计
25页1、前期介入物业管理方案 二一三年十一月三日目 录第一部分 前期介入服务的四个阶段一、 物业顾问组建阶段二、 建设施工阶段三、 竣工验收阶段四、 物业销售阶段第二部分 物业管理模式一、 服务管理模式的设想二、第三部分 项目组织架构与岗位人员设置一、 组织机构设置与岗位人员配备情况二、 各部门主要工作职责三、 物资装备需求情况四、 前期介入工作计划五、 日常管理期工作计划第四部分 物业前期管理开支计划预算1.行政办公用品计划表2.维修工具计划表3.护卫、消防装备计划表4.环境绿化装备计划表5.前期介入日常费用开销预算表第一部分 前期介入服务的四个阶段华远华中心的前期介入物业管理,是指物业正式进驻前的物业管理,其主要目的是:及时发现设施、设备的遗留问题,为日后物业的顺利运作打好基础,进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备,确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。世邦理仕公司针对华远华中心的前期物业管理特点及项目进度安排,拟在世邦理仕物业管理平台的支持下,从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手,制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划,以保障华远华中心物业的正常、有序运转,协助集团
2、在建立良好的形象。要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,将根据物业施工进度的实际情况,对“华远华中心”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入,物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家,组建“项目前期顾问团”。根据物业特点,提出合理建议。前期介入人员需要参与物业规划设计方案的变更讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使物业的设计方便日后的物业管理工作。1. 小区人车分流的设计;人员、车辆进出智能化“一卡通”系统;2. 电梯联动监控和消控中心的设置五方通话,刷卡上下梯系统;3. 会所功能设计;4. 公共照明开关设置位置及开闭形式;5. 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;6. 信报箱的设立,公共告示栏的配置;7. 直饮水系统功能配置;8. 公共洗手间的设置;9. 小区垃圾房的设置;10. 物业管理用房的位置设计;11. 附属工程配置设施建设的设计参与。二、建设施工阶段
3、建设过程中,物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。1. 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;2. 分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;3. 审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;4. 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;5. 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;6. 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;7. 对施工现场出入的车辆实施安全监察与环境清洁措施管理。8. 提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋部结构、管线布置及所用建材的性能;并配合对各施工现场的水电数据与施工单位正常使用的管理。9. 检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程例会和建筑负责人定期碰面会等);10. 检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;11. 配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;12. 提出遗漏工程项目的建议;13. 对
4、小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。三、竣工验收阶段 物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。1. 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;2. 发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;3. 参与重大设备的调试和验收;4. 制订物业分户验收流程并执行;5. 指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。四、物业销售阶段 良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者,同时也有助于开发单位树立企业品牌形象和知名度。因此,物业管理前期介入人员将根据实际情况,协助开发部的物业销售和宣传推广。1. 制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;2. 会所的服务与管理;3. 门岗、售楼处及样板房的保安、保洁规等服务,建立良好的物业形象;4. 设置物业专业人员在售楼现场解答客户对物业管理方面的疑问;5. 对
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