物业管理系统前期介入方案设计

前期介入物业管理方案 二一三年十一月三日目 录第一部分 前期介入服务的四个阶段一、 物业顾问组建阶段二、 建设施工阶段三、 竣工验收阶段四、 物业销售阶段第二部分 物业管理模式一、 服务管理模式的设想二、第三部分 项目组织架构与岗位人员设置一、 组织机构设置与岗位人员配备情况二、 各部门主要工作职责三、 物资装备需求情况四、 前期介入工作计划五、 日常管理期工作计划第四部分 物业前期管理开支计划预算1.行政办公用品计划表2.维修工具计划表3.护卫、消防装备计划表4.环境绿化装备计划表5.前期介入日常费用开销预算表第一部分 前期介入服务的四个阶段华远华中心的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。世邦理仕公司针对华远华中心的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在世邦理仕物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障华远华中心物业的正常、有序运转，协助集团在建立良好的形象。要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“华远华中心”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与物业规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使物业的设计方便日后的物业管理工作。1. 小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；2. 电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统；3. 会所功能设计；4. 公共照明开关设置位置及开闭形式；5. 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；6. 信报箱的设立，公共告示栏的配置；7. 直饮水系统功能配置；8. 公共洗手间的设置；9. 小区垃圾房的设置；10. 物业管理用房的位置设计；11. 附属工程配置设施建设的设计参与。二、建设施工阶段 建设过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。1. 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；2. 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；3. 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；4. 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；5. 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；6. 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；7. 对施工现场出入的车辆实施安全监察与环境清洁措施管理。8. 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋部结构、管线布置及所用建材的性能；并配合对各施工现场的水电数据与施工单位正常使用的管理。9. 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程例会和建筑负责人定期碰面会等）；10. 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；11. 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；12. 提出遗漏工程项目的建议；13. 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。三、竣工验收阶段 物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。1. 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；2. 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；3. 参与重大设备的调试和验收；4. 制订物业分户验收流程并执行；5. 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。四、物业销售阶段 良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发单位树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助开发部的物业销售和宣传推广。1. 制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；2. 会所的服务与管理；3. 门岗、售楼处及样板房的保安、保洁规等服务，建立良好的物业形象；4. 设置物业专业人员在售楼现场解答客户对物业管理方面的疑问；5. 对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；6. 负责有关售楼宣传、构建小区未来的居所环境，物业服务、配套设施的宣传与推广。7. 推行科学、实用的“礼宾助理服务” ，从而扩大物业管理的服务领域，使服务更为细致，反应更为快捷。第二部分 物业管理模式及服务目标一、 服务管理模式的设想华远·华中心项目位于市天心区湘江中路（解放西路至西湖路段），占地约235亩，分南、北区由数幢百米摩天建筑组成，以知名豪华酒店品牌香格里拉酒店、中国高端百货店海信广场、中部地标商务群、全系滨江居住体等业态聚合。南区规划为近代民俗文化商业建筑群。华远·华中心是集团公司在第一个整体开发的优良项目，根据优质物业服务的要求与项目的特点相结合,世邦理仕通过对项目的情况分析及对项目周边情况的了解,结合对项目的定位,我们认为华远·华中心的物业管理服务一定要把“安全、舒适、快捷、健康”放在首位。我司对华远华中心的管理目标是，与全体产权人、使用人一道，共同建造精品居住物业，营造现代的生活氛围，打造国物业管理的优秀品牌。 1.树立服务理念，提出“您的满意，我们的追求！”的管理理念，从而达到一流管理、一流形象、一流效益。2.创造良好的高档生活环境，实行社会化、专业化、一体化管理。3.结合商铺的管理，体现出管理的规模效应。4.通过对物业整体的管理和养护，创建一个“安全、时尚、方便、舒适”的生活环境，使业主的物业能保值、增值。为此，项目的物业管理与服务要按照以下要求展开： 1、科学化、制度化、规化、高起点 华远·华中心技术含量高，管理围广，不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规化的轨道；要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有这样，才能达到好的管理效果。 2、加强治安防，严格出入管理制度，建立客户档案 小区住宅管理最重要的就是安全管理。而华远华中心住宅小区物业管理的安全保卫工作极其重要，必须加强治安防，建立和健全各种值班制度，坚持外来人员出入检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持安全管理下班交接检查制度，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，应全面建立客户档案，熟悉业主情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主的人身和财产安全。 3、加强消防管理，做好防火工作 由于华远华中心是集商铺，写字楼，住宅集一体的物业，功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大（特别是入伙初期，将面临大批量的装修管理），所以火灾隐患因素多。因此，华远华中心物业管理防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。做好对业户、对各施工单位用火、用电的宣传教育及监督管理工作，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能；加强防措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。 4、重视清洁管理 环境卫生好坏是物业管理服务水平的重要体现。我们将在自身环境管理经验的基础上，为华远华中心物业提供专业的清洁服务工作。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，广场走道无杂物、灰尘，门窗干净明亮。5、强化设备管理及设施的维修保养 应重视对华远华中心水电设施(包括高低压变电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走道 、电梯间等定期检查、维修维护。对业户的设备报修要及时处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98，消防设备完好率达到100。6、设立前台客户中心，完善配套服务 管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，华远华中心应有配套的服务，设立客服中心。 帮助业户，租户办理各种手续，解决相关问题；提供问讯、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复投诉，提供打字、传真、复印及订票服务等；提供其他可能的委托服务，如代送快件等（多种经营有偿服务畴）。7、加强沟通协调，不断改进工作 小区管理处应加强与业主的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理业主、租户的投诉，及时反映、解决他们提出的问题。要谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门的工作，还要不断改进各项管理，使各项工作指标达到同行业先进水平。工作建议：物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。根据日常工作经验从开发成本、物业服务接业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。    工作容：一、土建工程问题：1、建议设计单独的排烟道和厕所排气道。对于商住楼，目前很多没有单独的排烟系统，如果共用一个烟道，则会引起业主家串味、串烟等情况。容易引起业主的意见。2、 建议设置健身活动场地，并充分考虑合理区位。设置小区健身场地，一定要考虑区位的合理，如果区位不合理，影响业主休息。3、 建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理，待业主入住率达到一定程度的时候，再进行后粉刷或直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。  4、楼外立面、屋面。为了耐久和防水，楼面和屋面应采取最佳的防水材料，做完防水后，再进行外立面装施。  5、阳台设计要考虑到花盆座架。（底部向里倾斜）以防淋和浇花水往下滴给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。 二、电气设备  1、 水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免纠纷，设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于操作、住户忘关开关时可临时切断电源），分线分层分户应作好识别标记，合理分配。户配电及层控箱应装上LE开关，防止跳闸造成大面积停电  2、 空调安装，统一位置，统一排水。市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果小，造成空调外