旧厂区地块改造开发——华润二十四城解析.pdf

随着成都东门工业企业的迁移， 特别是工厂宿舍区的改造， 在东门二环周边到处可以看见成 百上千亩的大盘地块，而对这些地块的改造将是一个重要的问题华润置地在拿到东郊 420 厂后，对该厂区的改造和保留都非常值得关注，特别是对原有历史的保留和保护 一、项目概况一、项目概况 二十四城位于成都市武侯区，北面临成都市南河，南面临成都信息工程学院，东面临开 行国际大厦和人民南路， 西面临居民住宅和万里桥 二十四城采用通过建造高层住宅的规划 方法，降低住宅密度，从而有效保留工厂内原生态景观、树木和部分工业厂房、工业机床、 瞭望塔等原地块历史特征，营造独特的“五十年代老工业”主题文化氛围，引领城市新型生 活方式 项目档案 项目档案 物业类型：高层 占地面积：840 亩 容 积 率：7 总 户 数：20000 户 开 发 商：华润置地（成都）发展有限公司 建筑类别：高层 建筑面积：260 万平方米 物业地址：成都市成华区二环路东三段 二、项目开发背景 1.项目地块概况 二、项目开发背景 1.项目地块概况 二十四城所在地块原属 420 厂，是城东的老工业基地整宗地块占地面积巨大，是 07 年城东的“地王”地块。

此地块内部环境优越，绿化和规划相对较好整个地块，需要大规 模整理的地方不多，地块条件较为成熟 2.开发商概况 2.开发商概况 华润置地有限公司是内地最具实力的综合型房地产公司之一， 主营业务为物业发展和物业出租，已进入北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、 苏州、重庆、沈阳、厦门、天津、绵阳、南宁等十八个城市，连续四年获得“中国蓝筹地产 企业”的殊荣华润置地 1996 年于香港联合交易所上市，股票代码 1109，被列为香港恒生 指数 100 种成分股和恒生中企指数成分股截至 2007 年 12 月 31 日，市值为 694 亿港元 截至 2007 年 12 月 31 日， 华润置地有限公司的总资产达 475 亿港元， 净资产达 236 亿港元， 07 年销售收入超过 56 亿港币 三、产品开发策略三、产品开发策略 1.“重塑城东文明”的开发理念 二十四城的规划理念定为重塑城东文明 2.“新城市居住模式”的定位 二十四城将被打造成中国最具城市氛围、 对原生态环境和建筑保留较好、 富有独特人文 氛围的城市生活社区， 在成都东区形成一座现代化的新城市中心， 为居住者提供一种新的城 市居住模式。

3.“都市精英、城市新贵”的客户定位 二十四城将目标客户定位为都市精英、城市新贵，客户来源主要针对喜欢城市生活、 在城市中心区经商、工作的私营业主、经营户、企业高管及外资单位高级管理人员等高收入 人群 四、产品设计特色四、产品设计特色 1.规划设计规划设计 在二十四城的规划中，规划师运用各种技术性手法处理，形成碗状的整体空间效果，并 利用提高建筑高度，降低建筑密度的方式，来消解高层建筑的压抑感同时充分利用中央公 园、周边商业街等环境要素以及社区内部优化的交通道路设计、树木等景观要素，为社区提 供了舒展的空间 ? 围合式组团围合式组团 二十四城一期的规划中，11 栋高层住宅采用与中国传统的院落式布局相似的设计，形 成三个围合式组团，注重了不同位置户型的景观均好性，使每户的景观及视野实现最大化 ? 高层低密度高层低密度 二十四城采用高层低密度的规划手法，将一期建筑密度控制为 22.60%，并使楼间距达 到 75-120 米，预留更多绿化空间和公共空间 ? 充足绿地空间充足绿地空间 二十四城内一个总面积超过 100 亩的大型中央公园由南至北贯穿整个区域， 而且各组团 的建筑也是高低错落，形态不一，全然没有都市内高密度生活的拥挤感。

绿地率 35% ? 以保留原生树木以及部分道路为原则以保留原生树木以及部分道路为原则 围合式组团围合式组团 围合式住宅是将绿化及景观置于中间，楼宇像围墙一样排列四周，尽管中间绿树 成荫，但由于楼宇之间缺少通风口，不能形成有效空气对流，对防止病毒的传播不利 围合式组团布局，既能体现了小区的整体性，又在开合之间使项目预留有充分的 户外活动空间，能增加业主之间的沟通交流围合式社区规模较小，容易封闭，这样 儿童就能安全地在社区里面玩耍， 老人也可以随意走动， 符合中国人的传统生活习惯 在二十四城的规划中， 将有部分的历史建筑被保留 一部分在住宅区内转化为公共设施 使用，激发出新的邻里关系；另一部分集中保留在一个区域内，将购物、餐饮、娱乐等现代 元素融入其中，这些老建筑经过了重新设计和装饰后，逐步形成独具文化、艺术内涵的建筑 群落规划师妥善利用这些原生植被，业主入住时就能立即拥有一个繁茂与阴凉的环境 其中，17000 棵原生树木以及部分道路的保留是“二十四城”规划的一个亮点规划师 们把显示着树木位置的测绘图当作底图， 在安排建筑物的同时小心避开树丛； 把树木聚集的 位置，规划为社区的公园或邻里的中庭等。

规划尽可能利用现有路网作为邻里巷道，把房子 安排在目前的街廓里，这样路旁的老树，就可以原地保留南北向的市政道路略有弯曲，偏 向二环路方向，减小了对地块东侧现有道路和原生树木的冲击 2.景观设计景观设计 二十四城在重点地区保留目前的许多原生树种 成熟的树群将会让这些新的社区更有家 的感觉，并对区域的气候起到保护作用，比如增加凉爽、提供绿荫、成为恶劣气候的天然屏一棵中等大小（胸径一棵中等大小（胸径 25 厘米左右）的树木，按生长厘米左右）的树木，按生长 50 年算，其生产氧气的价值 为年算，其生产氧气的价值 为 3.1 万美元，防止空气污染的价值为万美元，防止空气污染的价值为 6.2 万美元，保持水土的价值为万美元，保持水土的价值为 3.7 万美元， 增加肥力的价值为万美元， 增加肥力的价值为 3.1 万美元，提供鸟巢和制造蛋白质等所有价值，共值万美元，提供鸟巢和制造蛋白质等所有价值，共值 19.6 万 美元万 美元 障与增进空气质量等 二十四城一期拥有三大景观，分别是 A 组团、B 组团和 C 组团A 组团是以原生态树 林为主的林苑组团，保留集中的原生态树林，为居住者提供成熟的生态景观。

B 组团是以景 观游泳池为主的的水苑组团以健康生态的游泳池为主的多样灵动水景园林 C 组团是山苑组 团，用丰富的植被体系构成坡地景观，营造休憩空间 根据建筑设计规划布局所形成的四个大空间， 在满足居住区生活功能的基础上， 在总体 上按现代自然的设计手法，形成总体的空间氛围，然后根据四个空间的方位、大小、朝向等 分别赋予一定的主题内容，通过通道、架空层的联系形成多个空间景观序列四个大的空间 分别命名为“花苑，山苑、林苑、水苑” ? 花苑花苑 综合楼区域为进入一期的主入口区，而且综合楼周边和主入口前是对外展示的景观区 域， 在设计目标上要营造一种高档的会所景观空间， 设计手法上营造一种花团锦簇的景观效 果，让业主怀着愉悦的心情回家，让参观的人员感受到高品质的生活社区 ? 山苑山苑 从中心广场看过来可以看到山苑中的山顶特色景亭， 特色景亭体量较大， 座落在设计的 山体上，形成本空间的主景在对着的中心广场方向，设计大草坪和特色水景，与山上的特 色景亭相呼应 沿山体周围设计上山的步道和由树林包围的小空间， 增加空间的变化和趣味 性 ? 林苑林苑 与山苑相对的林苑，围绕保留的原生态树林，设计了一些起伏的地形与之相连接，园林 小径弯曲穿过起伏的地形和原生态树林， 形成一个自然的有品位有情调的林间小径空间。

在 原生态树林中，设计一些木质儿童活动设施，让儿童在小区中就能体会到自然山林环境，培 养热爱大自然的情操 ? 水苑水苑 在这个空间中设计了特色的游泳池， 围绕游泳池设计了一组特色廊架， 廊架在除游泳季 节的其他季节里可以增加一部分服务功能 3.建筑设计建筑设计 二十四城一期借鉴 ART-DECO 建筑风格，建成 11 栋高层，并设计了宽达 9000 平方米 功能活动区，根据不同建筑组团、不同年龄阶段设置为各种主题休闲功能：儿童游戏区、休 闲交谈区、棋牌娱乐区、台球娱乐区、健身锻炼区、乒乓球娱乐区、老人活动棋牌室等 ? ART-DECO 建筑风格建筑风格 二十四城一期建筑借鉴了 ART-DECO 建筑风格的元素立面引入温和的深红，通过精 致的线角与暖色的砖墙 强烈的竖向线条、 对称的结构布局以及金字塔状的台阶式构图形成 强烈的视觉感受和独特的韵律感 丰富的立面转折变化和精细的细节装饰， 使得建筑经得起 反复的推敲和回味大面积玻璃材质的运用，不仅为建筑增添了现代气息，也保证了居室的 通透性能，符合现代人的生活方式 ? 5.3 米挑高架空层米挑高架空层 二十四城一期住宅入户大厅挑高 5.3 米，并在基座部分局部采用石材，以强调建筑的高 品质。

在门廊处理上，以走廊形式出现的装饰性构筑物，构成了富有艺术气息、人文气息的 公共空间，并配合槽钢、红砖、铁花的运用 ? 90 平方米户型平方米户型 二十四城采用类板式建筑的结构方式，使得每个居室获得了大面宽、小进深即使是 90 平方米以下的户型，均保证了客厅和主卧室的面宽分别在 3.9 米和 3.3 米以上，从而获得 了良好的采光、通风性在一期的设计中，附送半面积的阳台为以后住户自己的户型调整留 下了铺垫；大户型则多数考虑了不同房间的相套用以转换 户型强调南北向采光通风，采用了增加入户花园、入口玄关、增加贮藏间、错阳台以 及书房与阳台对调等设计手法来突出住宅产品的差异化 一期的户型设计在空间的趣味性和 有效性方面下了很大的工夫，尽量减少过长的走道，做到每个空间都具备最适宜的功能特 别是一些户型入户花园的引用，充分体现了差异性，也提升了住宅区整体的品质 ? 公共走道公共走道 对于公共走道，二十四城在设计尺度时，考虑到电梯厅自然的采光通风；还有电梯厅、空中花园、过道、过厅的公共空间组合，避免了业主产生通过又长又黑、多次转弯的传统走道的心理畏惧感， 也给大块头家具的搬运提供了足够的空间； 并在公共走道空间设计上刻意将管道、桥架均通过装饰隐蔽起来，最大限度地使公共走道看起来美观舒适。

? 采用双层玻璃采用双层玻璃 二十四城采用了动力通风器和中空玻璃的组合 动力通风器的作用是把室外的新鲜空气 通过过滤后送进室内，同时把室内浑浊的空气排除室外在整个过程中，动力通风器由于采 用了德国原装进口的电机，能耗和噪音均控制得非常好，使得住户即使在不开窗的情况下， 也能实现室内空气的对流 决策观点：决策观点： 旧工厂区改造要成功不是单单的旧地改造， 还要根据当地的文化， 地块本身的历史意义 作出适当的规划 而华润置地对二十四城的规划和对历史的保留及尊重， 对于今后具有历史 意义地块的改造具有很大的借鉴意义。