河南省_漯河市__舞阳县房地产市场调研报告.pdf

河南省漯河市舞阳县房地产市场调研报告内容摘要目前，舞阳县略微成熟小区商品房均价在900 元左右，单套总价在12 万左右房地产项目在形象包装、广告推广及销售现场的氛围营造等方面，缺乏专业化的操作手法，不足以表现房地产项目的居住品味购房人群主要集中在四个部分：以教师为主的公职人员、各乡镇富裕家庭、外出务工一族、县城经商人士项目在前期运作时，没有进行长期的品牌规划，项目定位不够细致，可以说是项目营销推广的先天缺陷项目前期定位不够明细、精确，导致目前客户群较杂，高端客户群成交比例偏小，按揭客户比例偏大户外广告的特点主要有时效性、震憾性、提示性等，并能迅速树立品牌形象在县城做房地产项目，其实不只是在做推广，更是在做新闻，强化县城人的口碑传播效果做好企业的社会责任，公益推广是县城项目推广的主线，如资助贫困儿童、赞助书画比赛、中小学书信大赛等名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 19 页 -整合是我们必须的方法，创新是我们策略的灵魂，品牌构筑是我们生存之基在我们运作的过程中，要避免让我们的产品给人华而不实、虚假炒作的感觉，让舞阳人民感受到，我们的房子是代表舞阳人居方向的，是实实在在的高质量、高品质，是值得信赖的。

第一部分：背景分析一、舞阳概况舞阳县位于河南省中部偏南，地处淮河流域，地势南高北低，现辖7乡 7 镇（舞泉镇、保和乡、辛安镇、吴城镇、九街乡、姜店乡、孟寨镇、马村乡、章化乡、北舞渡镇、莲花镇、太尉镇、候集乡、文峰乡），397个行政村，总面积 777 平方公里，耕地面积 76 万亩，人口 60 万，舞阳南临舞水，北跨沙澧二河，三河横跨全境，形成了独特的风景线舞阳历史悠久，夏禹时即得名秦置舞阳县1982年 2 月属漯河市舞阳县交通便利，沪渝铁路、宁（南京）洛（洛阳）高速穿境而过，省级干线 98 公里，县乡公路 678公里新开通 16 条城乡班线，实现了村村通班车形成了以县城为中心，以省道为骨架，以县乡道路为名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 19 页 -主线的公路运输网络舞阳县政府曾一度力挺一纸厂等八个集体、国营企业，人称“八大企业”八大企业在其风头正劲之时曾一度为政府带了巨额的财政收入（年度总利税曾超过6000 万元），为市民带来了丰厚的工资回报根据中国国情及中国政企发展规律、发展态势，八大企业的隐退，必然造就了一大批“位逝金丰”的“四优市民”在经历了较长的一个资源整合和重新配置的时期以后，这部分人的购买力和购买欲求即将或正在显现。

根据以上的分析，可以肯定舞阳县的经济状况处于不均衡的发展状况，部分发达产业造就了大量的富裕高端人群，并拉动了消费市场的整体增长，导致社会上出现强烈的贫富差距由此可以判定，舞阳房地产市场具有足够的高端人群容量二、城市背景目前，舞阳县的中心区域主要集中在以人民路为中心、上海路与海南路之间及其周边区域，舞阳高档小区及家属院也多位于这里如贾湖文化广场、天元新城等县城内建成有多个大型专业市场和大型超市，如舞阳商贸城、银基生活广场、金阳光生活广场、康乐家宴城等也多分布在此区域内从城市发展来看，舞阳城城市规模偏小、城镇人口容量有限；缺乏现代城市的规划思想，发展混乱；城市功能简单、并且没有明显的功能空间分隔；中心辐射性的路网不仅导致城市交通阻塞，也使城市各区域之间没有明显的边界，辨识性较低虽然近期政府在努力重新改造名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 19 页 -旧城，扩建改建了多条主要干道，但是收效并不明显，城市发展的瓶颈已经形成开发城东新区的规划思路已经酝酿，这将是舞阳县加快全面建设小康社会进程、提升城市化水平、建设优美和谐的人居环境所需采取的必要举措并且“城市往东，发展往东”这一构想已经成为众多市民所认同。

新城区的规划开发，必将形成舞阳新的城市区域本项目处于舞阳高端人群的辐射范围中，是舞阳城市的主要发展方向，也是居家生活的首选，具备良好的地理优势三、房地产环境舞阳县房地产市场比较活跃目前市场在售的有西城花园、水榭花都、沙澧花园、海南小区等，以及前几年开发建设的贾湖文化广场、舞光小区等项目规模一般，物业主要以多层住宅为主，有部分商业产品，如贾湖文化广场商业步行街区，另外有少部分别墅产品，如舞光小区和正在开发建设的贾湖文化广场西侧地块目前，舞阳县略微成熟小区商品房均价在900 元左右，单套总价在12 万左右最贵的如贾湖文化广场西侧别墅小区内普通商品住宅一楼高达 1300 元/每平方；便宜的如海南小区，三楼仅售820 元/每平方开发商在制作价格策略时一般采用两种方式，一是一二三层价格相同，四五层依次递减；二是三楼最贵，向两端依次递减从户型上来看，以三房为主力，其次为四房、二房从面积来看，三房面积范围约在 110-140 平方米为主，四房面积超过 140平方米，两名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 19 页 -房面积在 80110 平方米户型有适度的创新，但大多是照搬大城市的做法，如错层、复式、顶层坡屋顶等。

建筑产品缺乏现代人居景观环境设计，只是停留在建筑公司开发阶段，缺乏专业化，操作手法落后甚至小区内连简单绿化、健身器材都为鲜有房地产项目在形象包装、广告推广及销售现场的氛围营造等方面，缺乏专业化的操作手法，不足以表现房地产项目的居住品味在现场营造方面，不能给消费者以可体验的居家享受，无法引起目标客户群体的购房冲动销售现场脏乱、包装不到位、销售人员不够专业是本县地产市场一大通病总体来说，舞阳县的建筑产品仍然缺乏现代城市人居的园林景观意识尽管近两年已有相当提高，与其他县城相比，整体效果不明显早期开发的，包括现阶段正在开发的多数小区还停留在建筑公司开发阶段，操作极其不正规，缺乏专业化，户型设计陈旧，建筑施工不规范；之后开发的水榭花都、筹划中的凤凰城社区，已经开始注重小区园林景观的规划，注重以人为本，提高居住品质同时，舞阳县的房地产市场对物业管理尚无全面的理解这反映在三个方面：首先市民对物业管理认知度低，不了解物业，不支持物业；另一方面开发公司对物业管理不重视，重开发轻管理，甚至有些开发商直接抱着圈钱就走的心态，导致物业管理水平极为低下；再者，市民对如此新鲜事物的接受存有抗性，发展商又缺少应有的市场引导和市场说服教育。

名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 19 页 -购房人群主要集中在四个部分：以教师为主的公职人员、各乡镇富裕家庭、外出务工一族、县城经商人士通过以上的分析可以发现，舞阳房地产市场处于低水平的平稳增长过程中，但和省内其他同类县城相比，具有相当大的增长空间本章小结：销售市场决定销售资源，销售资源决定销售力宏观的市场环境、居民的收入水平、消费者的消费习惯有力支持和促进了舞阳房地产业的发展纵观舞阳地产市场，市场的不成熟性、产品的单一性、操盘及营销的落后性给活跃地产市场带来了极大的障碍但同时，这也为舞阳县房地产业的进一步纵深发展提供了足够的提升空间可以预见，随着城市和经济的发展，必然带动大量房产需求并且会有可观需求上升空间，同时为我们产品突破、营销突破提供更大的机会第二部分：竞争市场分析一、房地产发展状态舞阳县目前的在售项目主要有西城花园、贾湖文化广场（以商业为主）、海南小区、沙澧花园等物业形态比较单一，表现为多层、复式、别墅、商业街和底商目前，省内大部分县级城市的房地产市场仍处于萌芽阶段舞阳县因受到经济发展水平、GDP 水平和人均消费力水平的制约，房地产发展状况较相邻各县市略低，无论从从产品品质、建筑规划、景观设计、项目配套还是价格等方面，都要略低于普通县级城市。

名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 19 页 -同省内大部分县级城市相同，舞阳县消费者对多层住宅接受度更高，舞阳房地产市场住宅增量大部分仍为多层住宅，少部分规划有九到十三层电梯洋房（将要动工建设的凤凰城）；同时，舞阳土地供应不规范，获取土地的渠道较多等原因，造成相当一部分潜在客户倾向于自建房，对独立别墅存在较大抗性；带电梯住宅是舞阳现有市场的空白，由于舞阳消费水平有限，这部分定位为高档产品的项目将会存在较大的市场抗性二、房地产发展阶段分析就舞阳现有房地产产品及其发展态势来看，大致经历着三个阶段：其第一阶段为建筑商建筑开发阶段；其第二阶段为开发商臆想开发阶段；其第三阶段为开发商人居开发阶段从产品上看，以现已入住的贾湖文化广场为代表的早期入市楼盘这部分楼盘社区规模不大，建筑品质不高，园林规划相对粗糙然而，这部分楼盘入市较早，市场竞争相对较小，现已基本结束销售并且，这些楼盘也取得了骄人的销售业绩这一阶段的产品现在不会再对市场产生冲击，更多的作用是起到标杆作用，成为后面开发项目的超越目标第二阶段的产品，以沙澧花园、西城花园为代表这部分项目处于期房或者现房在售阶段这部分楼盘随着市场竞争的加大，楼盘已经出现同质化现象，并且在产品规划、景观设计以及推广上缺乏特有的亮点。

第三阶段的产品，以水榭花都以及将要动工兴建的凤凰城为代表这名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 7 页，共 19 页 -些项目吸取了第二阶段部分楼盘的一些经验教训，开始在产品设计、景观规划以及包装推广上做出一些变化，给项目整体增加了亮点，随着竞争的加剧，这些能够做出“差异化”产品的项目，将会在市场上取得好的销售成绩三、舞阳竞争个案调研项目名称：贾湖文化广场项目地址：蓝盾路和上海路交叉口开发商：漯河市天元房地产开发有限公司物业管理：有简单物业，收费标准为0.18 元/每平方/月，无地下室建有公用车棚物业形态：多层住宅、步行街形式的商铺项目概况：该项目位于蓝盾路和上海路交叉口，接近北二环规划建设共 9 栋多层住宅和一批步行街形式的商铺住宅首层规划有50 的入户花园整体已为现房，层高3 米，一梯两户户型概况：户型面积在93.63-143 之间，以 117.59-138.83 的三房为主力户型价格范围：1 楼2 楼3 楼4 楼名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 8 页，共 19 页 -5 楼 1000 元/950元/980元/920元/628元/销售进度：该小区已进入清盘阶段，现有物业多为商铺，住宅剩不到 10 套。

商铺对外一拖二出售，两层总面积70.65，总价 10660元一次性优惠1%付款方式较为灵活，可以选择分期、按揭或者一次性项目优势：已为现房开发商有一定经济实力有较为正规的销售队伍项目劣势：整体规划设计陈旧，了无新意销售队伍专业素质不高，主观能动性较差销售现场包装极不到位，销售管理松散未有成熟的推广及推广策略项目名称：贾湖文化广场二期项目地址：蓝盾路和上海路交叉口开发商：舞阳宏泰建筑公司物业形态：多层住宅项目概况：该项目位于贾湖文化广场一期东侧，整个地块面积约70亩，规划共五栋楼，分两期开发一期正在建设的为处于中间位置的三栋，二期为一期北临的两栋层高3 米，一梯两户，平屋顶，工程名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 9 页，共 19 页 -进度为出地面一层，交房时间初步定为07 年 8-9 月份该地块较为方正，在规划建设过程中，被开发商分为三大块一块自建，另外两块分别出售做别墅和多层住宅用途户型概况：94 的两房和 126、132的三房价格范围：1 楼2 楼3 楼4 楼5 楼 1020 元/930元/930元/810元/680元/销售进度：1 号楼、2 号楼正在销售，3 号楼整体被销控。

现售房源二楼、三楼已售磬，一楼、四楼剩四到五套，五楼存量较多付款方式两种，分期和一次性项目优势：与贾湖文化广场一期紧紧相连，具有一定传承性，容易为市场所接受贾湖文化广场一、二、三期容易形成居住组团，吸收和聚敛人气项目劣势：规划和建设尚停留在十分原始的阶段销售和推广未得到足够的重视销售部包装混乱，销售人员职业素质低下名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 。