鄂尔多斯缺钱东胜区65万人口.doc

鄂尔多斯 缺钱 东胜区 65 万人口，真的能消化 40 多万平方米的 CBD？ 富人们开始不安还息不付本已经发生 十三世纪长眠于此的成吉思汗，是否也嗅到了疯狂的气息 这是个终点站按规定提前三天买不到卧铺的城市，甚至是开往北京唯一的一列火车尽无餐车厢，却拥有全国六分之一的煤炭储量，民间高利贷暴利更是吸引了全国投资者的目光这就是号称北方温州的鄂尔多斯，陪同浙江的高利贷一起演绎财富的疯狂2010 年，鄂尔多斯市 GDP 总量为 2643.23 亿元，人均 GDP 已超过香港，过亿元的富人超 7 千人同年，温州人均 GDP 却排到了浙江省倒数第二 如今，房地产信贷政策持续紧缩，对当地以高利贷为支撑的民间信贷模式造成冲击，或将带来资金链条地断裂最直接的结果是民间资本的大规模“套牢”，若此，不仅民间信贷面临崩盘，坊间热议的“西部 PE 之都”也将无从谈起 缺钱，一个看似与鄂尔多斯断无关联的词汇，频频在当地人的口中流传 高利贷的速富路径 “煤炭还好些，但是如今的商业地产的状况，却使我愈发忐忑 ”韩淑琴讲到 证券会计出身的韩淑琴， 早在 1997 年就进入了股市，但却回报甚窘 2005 年后涉足的高利贷帮她掘到了人生第一桶金。

现如今，她在本地拥有六处房产 2005 年，房地产投资在鄂尔多斯拉开帷幕当时，总人口仅 22.63 万的东胜区，房地产投资即超过 10 亿元，施工面积达 150 万平方米同年，当地居民购房支出人均 712 元，较 2004 年同比增长 2.2 倍房地产行业滚热，地产资金民间信贷渐成吸金之地，放贷月息近 3 分以上 韩淑琴那几年甚为艰辛，为贴补家用，还兼职了 4 家公司的会计 正是在一家房地产企业下属的担保公司做兼职会计的经历，给她带来了发家的机会 担保公司的会计工作，使韩淑琴精通房地产担保的各项环节和手续，并学会了套现利用住房公积金做担保，她贷款 10 万元，加上家里的积蓄，全部投向房地产放高利贷，财富在短短的两三年内翻了一番 随后，她又把挣来的钱转投煤炭行业煤炭资金周转快，利息高达 5 分韩的资金越滚越大而之后，韩淑琴更多是以资金入股的方式来投资煤炭行业此时，鄂尔多斯大小煤炭公司已近 300 多家除每年煤炭的分红外，还将剩余的资金再次投入房地产和煤炭行业做高利贷，同时购入 6 处房产谋求资产保值 经历过 2006 年至 2008 年股市大涨大跌的韩淑琴，除了培养对资金敏感外，对风险认识也格外深刻。

她逐步优化资产结构，进行多元化投资 虽然银行存款并不多，但她已有基金、实物黄金和多只股票等投资品，并在呼市、包头等地购买房产 事情在今年似乎有了转机 两个月前，韩淑琴向朋友收账，可对方只能支付利息这让她颇为紧张 “一旦支贷出现问题，就意味着无论房地产和煤炭，都缺钱，都没有钱归还本金煤炭正值淡季，消化存货需要时间，目前周转资金肯定缺少，房地产就不用说了，都是在建设中，哪里来的钱还你 ” 鄂尔多斯四家券商的开户不足 4 万人，总资金在 19 亿左右比起民间借贷小如牛毛由于鄂尔多斯当地投资渠道单一，投资方式主要为房地产和高利贷，而高利贷一般在 2.5 分月息，一年利率为 30%，据调查当地人有 55%以上的从事高利贷，像韩淑琴这样有意图的多元化投资在当地并不多见有的公司甚至以福利的名义， 以 2 分的利率，吸纳员工的资金 韩淑琴今年以来越发不安， “我投资的领域在当地已经算是很多的了，不过多年经验告诉我，高利贷的风险越来越严重我开始着手把高利贷的比重逐渐降低，转移到证券或者其他投资品种上，不过似乎晚了 缺钱！钱到哪里去了？ 韩淑琴的担忧在当地经营担保投资公司的总经理边疆那里得到了证实。

“现在的鄂尔多斯人比较狂热，不断加大担保的风险几千万的担保才获取几十万的收益，收益越来越低，可风险却比几年前高的多 ” 边疆，极重的本地口音，做羊绒起家现今经营着一家担保典当公司，本金都是亲戚朋友集资而成，以他的公司放出去，获得高额利息，陌生人资金可以忽略不计 “现在的投资公司就是挂羊头卖狗肉，大家无非就是做高利贷高利贷挣钱来的快，都不愿做实业投资，哪个行业能来钱这么快 ” “以前几千万就可以投资房地产或者煤矿，现在只能放高利贷我们也是将钱以 2 分利贷过来之后，再以 3 分利贷给别人月息 2 分，一年期 24%的利率，而银行一年期存款才 3.5%，朋友有钱基本上都会放在这里 ” 边疆说，曾经放出去的钱，最高达到 2 亿元，如今风险不断加大，只能缩小规模，控制在亿元以下，不过他表示只有一部分投向实业或者房地产，其他大部分钱基本上就是在圈里面来回的滚 鄂尔多斯煤炭储量丰富，当地人利用资源优势短短的几年财富迅速增长，一些煤老板涉足房地产市场，当时 4、5 个亿的项目甚至不会向银行贷一分钱，完全是自由资金而处在煤炭、房地产上下游的诸多企业由于没有固定资产做抵押很难在银行贷款，只有向典当行等民间信贷公司借高利贷。

银行停止对房地产的贷款后，致使小房地产陷入缺钱境地鄂尔多斯人也对过热的房地产起了芥蒂，不愿将全部家当投资到房地产高利贷上所谓的“不能全放在一个篮子里”，似乎更加滑稽，多方面分担风险，无非就是以前将钱全部贷给一个人，如今将钱贷给不同的人罢了，钱一如既往的流向房地产 边疆对目前当地的信用约束也不再乐观， “大家都是在圈子里做转贷，本地人信用认可度高，不过如此快速的发展，房地产项目一个接着一个，怎么可能不出现问题，现在已经出现坏帐，一些出了坏账的都在私下不敢声张，不然以后就真做不下去 ” 和边疆一样，做煤炭起家的伍进也持谨慎态度 伍进在当地已拥物流、建筑机械等多个产业受鄂尔多斯大环境的影响，他无法独善其身，也涉足高利贷业务因煤炭和拆迁发家的当地人，大笔现金需要找到地方落脚，集团也下设了一家从事典当投资的公司资金来源也多为自己多年的亲戚和朋友，典当公司将资金以 3 分利，贷出去，挣取差额利息 “去年冬天就出现资金比较紧张的问题， 有两三笔款项本金收不回来，只能拿到利息，还有坏账，之前从来没有今年公司在借贷上较为谨慎，很多还要把钱放在公司的朋友，没有什么好的项目投资，又不能全部投向房地产行业，只好无奈拒绝，将钱退回去，为了 1 分的利差，犯不着冒如此大风险。

” 伍进还讲，公司今年刚刚进入房地产领域，占公司规模的 10%目的不是为了赚钱，而是处于集团多元化战略的考虑，这个风险公司是完全能够控制，即使商业楼盘卖不出去，公司也能承受，不过像他这样严格控制资金流向房地产的企业并不多 最实惠也是最具风险的 20% 在鄂尔多斯东胜区，满是以投资公司命名的大厦，布满街头巷尾的小额贷款公司、典当行、投资担保公司，折射了当地金融产业火爆程度而这些担保、投资和典当公司基本上都在做高利贷的生意而这些资金的来源，有一大部分是当地人地拆迁、移民所得 据高和投资调研显示，十一五期间，鄂尔多斯城区共拆迁 765.4 万平方米，拆迁户数达 51772 户2011 年计划拆迁更大，达到300 万平方米，相当于过去 5 年的一半鄂尔多斯政府对拆迁实行高额补偿的政策，核心区域的补偿甚至在 8000 元每平方米以上据媒体报道，一些暂时居住在安置房的当地人甚至在 5 年间能得到双重的补偿 这些生态移民、矿产移民和城市拆迁户获得大量补偿后，将钱投向了民间金融市场政府在移民方面也给出优惠政策，扶植移民和拆迁户发展服务业但在 2 分的月息诱惑下，当地人更倾向于将补偿款放高利贷，不愿意创业挣钱。

许多拆迁暴富起来的当地人，除了买车买房外，几乎将全部拆迁款放入民间金融机构放高利贷 “一年 20%的净利润哪个行业可以有如此收益，很多人在家都无所事事 ” 当地良好的民间信用基础也在很大程度上推动了民间借贷的发展 “鄂尔多斯人整体的诚信意识较强，有很好的诚信基础，这也是我喜欢鄂尔多斯的重要原因 ”包头商业银行一放贷员对记者讲述了一个故事：由于妻子不知情，把丈夫准备第二天还贷的钱取出用于了店面经营丈夫晚上知晓情况后，又恰巧碰到当地包商银行自动存款机停用商户连夜驱车跑到包头将钱打到卡里第二天银行在固定时间划拨了卡里面的钱商户对承诺的重视和守信也是当地民间信贷发达的一个基础 良好的信用基础也使信贷的运行程序发生了改变 某信贷公司的信贷员赵兴介绍说， 之前对中小企业贷款实行抵押贷款，贷款人需要抵押固定资产，并进行评估，才能拿到贷款现在，基本以担保人贷款为主借款人也由有限责任公司转向自然人担保人来自于同行业和熟人社会在鄂尔多斯对信用的规范要远高于实物抵押 今年以来房地产资金骤然紧张，现金流短缺，存货攀升融资渠道单一的本地房地产开发商更加倚重于这种民间借贷模式，很明显，这也意味着民间借贷风险的提升。

前面提到不能及时归还本金的例子皆出于此 民间信贷公司的放贷审核愈加严格 如今，对涉及房地产和煤炭行业的借款人，将关注其是否进行酒店、物流、汽车销售等多元投资那些经营范围涉及较广，能够分摊风险的个人，放贷都比较顺利否则将相对谨慎，需要考察公司的资金和担保人实力，以及当地诚信记录 信贷员直言：“借贷公司虽然对房地产和煤炭行业借贷比以前持有谨慎态度，希望投向多元化的企业，不过贷出去的资金最终是否流向房地产和煤炭，公司并不能控制 商业地产危局？ 站在鄂尔多斯东胜区的火车站望去，东胜区和铁西区遍地是在建的商业地产的楼盘，甚至一条街的两侧布满在建的高层商业楼盘由于住房市场建设过度，当地政府限制住宅商品房建设，鼓励商业地产建设，闲置的游资再次找到落脚点，高利贷轮转又有了新的归属 康菲掠夺式开采埋祸根 为外资来华开采惯用伎俩 中储粮摸底大粮商生猪存栏量同比降两成 肉价难降 航空燃油附加费年内首次下调 温州中小企业两成歇业 罗凡华爆料尚德一批物资捐两次 高清图：网曝哈药六厂豪华赛皇宫 马宇：工商银行不破产没有天理 截止 2010 年 12月统计，鄂尔多斯中心城区常住人口 65 万人，城区已经建成 2100 万平方米，人均住宅建筑面积 32.3 平米。

预计中心城区人口在 2012 年达到 80 万人，规划期末人均建筑面积 35 平米，共需要 2800 万平米，新增住宅面积为 700 万平米，从刚性需求来看，未来还是一个卖房市场，如果每年建设 350 万平米也即将达到饱和 “如果说住宅房由于鄂尔多斯外地人口和投资需求，不会出现泡沫破裂，商业地产可就难说了，商业地产土地价格高，建造成本高于住房成本往常出现高利贷回款困难只发生在冬天，今年春天就只能拿到利息，让我深感不安 ”韩淑琴说 目前鄂尔多斯的中小企业基本上停留在煤炭、房地产上下游的煤炭机械、物流、路桥、基建等行业，此外有商贸、汽车、酒店商务等消费服务真正意义上的制造业和第三产业发展缓慢，尤其邂逅的服务业和金融业更是无法消化如此多的 CBD 楼群 鄂尔多斯未来城市新兴商业集中在东胜区和铁西区，东胜区大型商业设施聚集在万正广场、华研尚街、方圆一厦、天佐新城汇等，铁西区重点打造建成商业中心，将建成额托克西街商业街、广场路商业街、科技界商业街、迎宾路商业街四条商业街 据万誉地产对鄂尔多斯房地产 2011 年研究，目前鄂尔多斯 CBD 写字楼市场价格为每平米 8000-10000元，天骄南、北路和铁西新区大量写字楼再加上在建和规划中，单鄂尔多斯写字楼一项 2011 年的后续供应量至少为 40 万平米。

报告提到，2008 年受经济危机影响，鄂尔多斯人持币观望，2009 年房地产市场回暖，投资客户需求获得释放，鄂尔多斯写字楼市场整体表现不错，然而 2010 年就已经出现供大于求的局面后续至少 40 多万平米的供应是否在加大商业地产泡沫？ 2006 年之后由于经济发展，住宅市场供不应求导致土地需求量增长，而是很多手头闲置资金的煤老板开始进入房地产，买地开发囤地倒卖土地平均达到 200 万元每亩，。