某居住项目投资分析报告
14页1、编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页 共1页金山新城中心城区居住项目投资分析报告A. 目 录目 录1一、总论21.1 项目简介21.1.1项目概况21.1.2 项目规划总体要求21.1.3 项目建筑面积指标21.2 编制依据21.3 主要经济技术指标31.4 结论3二、市场分析42.1 宏观环境分析42.1.1 城市概况42.1.2经济发展状况42.1.3 居民生活水平52.2、房地产市场分析52.2.1 房地产市场综述52.2.2 板块特征62.2.3 未来发展趋势7三、项目周边环境73.1 项目周边环境分析73.1.1 周边环境73.1.2 SWOT分析83.2 竞争性楼盘分析8四、项目定位94.1 总体定位94.2 产品定位104.3 客户定位104.4 价格定位11五、财务效益125.1 销售收入测算125.2 建设投资估算125.3 不确定性分析135.4 经济效益评价13B. 一、总论1.1 项目简介1.1.1项目概况项目地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以南、板桥东路以北。土地面积142868平方米,土地
2、用途为居住。项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区,西北面临近区政府、西面临近中央大道,附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区,邻近的有山鑫联城花苑,现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。1.1.2 项目规划总体要求项目占地面积142868平方米,规划建设一个大型中高档居住区,土地使用年限为70年,规划容积率为1.1, 其中多层1.4, 非独立式低密度住宅0.7, 建筑密度多层30%,非独立式低密度住宅25%,绿化率40%。机动车泊位按0.7个/户配置。1.1.3 项目建筑面积指标项目总建筑面积180184.8平方米,住宅部分155654.8平方米,其中多层124523.8平方米,别墅31131平方米;车位部分23030平方米,配套1500平方米。1.2 编制依据本报告根据目前可获取的资料,结合有关的政策法规和金山区有关规划,在实地考察与市场研究的基础上,通过客观分析和经济评估,为项目投资提供科学的决策依据。此外,本报告编制依据还有:1、上海市国有土地使用权出让合同。2、上海市土地资源管理局20030820号土地出
3、让公告。3、上海市规划管理局城市设计管理技术规定关于住宅小区建设项目规划设计要点和土地利用条件和要求。1.3 主要经济技术指标占地面积 142868m2总建筑面积180184.8 m2 其中:住宅 155654.8 m2 多层 124523.8 m2 叠加/联排别墅31131 m2车位 23030 m2 配套 1500 m2容积率 1.1建筑密度 30%绿化率40%机动车停车泊位 940个1.4 结论本项目在目前市场行情下,总投资555,889,936.72元,销售收入658,784,392元,税后利润44,221,695元,投资收益率为8.0%。从敏感度分析来看,本项目风险性较大。故本项目从经济上不可行。C. 二、市场分析2.1 宏观环境分析2.1.1 城市概况金山区位于上海市西南,杭州湾北岸,处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。西连浙江省平湖市、嘉善县,东邻上海市奉贤区,北接松江区和青浦区。全区陆地总面积586平方公里,辖14个镇、1个街道,现有人口55万。金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支线直达金山城区。南部沿海申甬车
4、客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦江支流贯穿全区各镇,成为内河运输主动脉。到2005年,金山将形成“三纵两横”五条高速公路和“六纵六横”区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后,金山将成为浙江快速进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后,金山北出上海的时间将大大缩短。2.1.2经济发展状况2004年1-3季度金山区完成国内生产总值99.51亿元,按可比价格计算比去年同期增长26.1%,增速比去年同期高出7.3个百分点,预计全年增长将超过24%。结合2003年发展情况来看,金山区经济发展开始步入高速增长期。2004年1-9月份金山区完成全社会固定资产投资75.91亿元,同比增长68.1%。1-9月房地产投资完成74375万元,同比增长32.0%,占全社会固定资产投资总额的9.8%,继续保持高速稳定增长的势头。其原因主要是房地产开发继续了去年发展的势头,从今年1-9月统计数据反映,新开工项目较多,而且其规模较大,今年的房地产投资形势仍较为乐观。但由于受宏观调控的影响下半年开始增幅逐月下降。2.1.3 居民生活水平2003年金山区城镇职工年平均收入18500 元,比上年增长8.0;农民人均
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