福建农林大学东方学院资产评估期末复习1.docx

第一部分 资产评估三大基本方法I市场法1. 市场法的基本概念市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格 , 经过直接比较或类比分析以估测 资产价值的评估方法2. 市场法应用的前提条件( 1 )要有一个充分活跃的资产市场 2 )参照物及其与待估资产可比较的指标、技术参数等资料可获取3. 市场法中参照物的选择通常应 3 个以上，为什么？ P304. 市场法中的具体方法：现行市价法、价格指数调整法、市价折扣法、功能价值类比法、成新率价格调整法运用及其适用条件 P32(1) 、现行市价法参照物与评估对象完全相同或基本相同评估基准日即是参照物的交易时间则直接利用参照物的现行市场交易价格作为评估对象的评估价值2) 、价格指数调整法价格指数调整法是以参照物成交价格为基础， 考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长评估值=参照物交易价格X交易时间差异修正系数(3) 、功能价值类比法原理：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

4) 、市价折扣法①原理：以参照物市场交易价格为基础，考虑到评估对象在交易条件，尤其是交易时限等方面的不利因素， 根据市场数据及评估人员的经验或有关部门的规定， 设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法②评估值=参照物成交价格X ( 1-价格折扣率)市价折扣法仅适用于清算假设前提下的资产评估， 即评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异例： 某企业因严重的资不抵债而进行破产清算， 其中有一套机器设备需拍卖 评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例， 该交易资产与待估设备型号、 性能、 新旧程度基本相同，成交时间为 2012 年 6 月，成交价格为 365.2 万元评估基准日为 2012 年 8 月分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值经评估人员分析， 待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的 30%， 则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2 X(1-30 % )=255.64 (万元)5、成新率价格调整法①原理： 以参照物的成交价格为基础， 考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异， 通过成新率调整估算评估对象的价值。

②计算公式：评估价值=参照物成交价格X （评估对象成新率+参照物成新率）成新程度修正系数③适用条件：运用于评估对象与参照物之间仅有新旧程度差异的情况1 .某参照物价格为 10万元，成新率为 0.5 ，被评估资产的成新率为 0.75 ，二者在新旧程度方面的差异为（ B ）万元A、 2.5 B 、 5 C 、 7.5 D 、 102 . 某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工 1600 件产品的该类全新设备价值为 10 万元，现有八成新的年加工 900 件产品的被评估设备的价值为（ D ）万元规模效益指数为 0.5 A、 5.6 B 、 4.5 C 、 7.5 D 、 6n收益法1 .收益法的基本概念收益法是指通过估测资产未来预期收益的现值进而确定被估资产价值的各种评估方法的总称又称收益现值法、收益还原法或收益资本化法2 . 收益法应用的前提条件1. ）. 收益法涉及到三个基本要素①被评估资产的预期收益（R）②折现率或者资本化率（r）③被评估资产取得预期收益的持续时间（ n）2. ） 应用收益法必须具备的前提条件：①待估资产能够继续使用②待估资产的未来预期收益可以测算③资产的预期收益年限可以预测。

④资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测3. 收益法三个基本参数的内涵：预期收益额、折现率（或资本化率） 、收益期限（一）收益额主要特点：①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；②用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益或正常收益， 而不一定是资产的实际收益 二）折现率从本质上讲， 折现率是一个期望投资报酬率， 是投资者在投资风险一定的情况下， 对投资所期望的回报率折现率=无风险报酬率 +风险报酬率（三）收益期限指资产具有获利能力持续的时间，通常以年表示4. 债券估值（1） . 债券的概念债券： 是政府、 企业、 银行等债务人为了筹集资金， 按照法定程序发行的并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券2） . 债券投资的特点投资风险较小收益相对稳定具有较强的流动性3） . 债券投资的评估方法 P174已上市交易债券的评估——现行市价法非上市交易债券估值——收益法分期付息，到期一次还本的债券估值到期一次性还本付息债券的估值5. 股票估值(1) . 股票的概念股票是股份公司签发的证明股东所持股份的凭证，以此获得股息和红利的有价证券2) . 股票的价格：内在价格、市场价格、清算价格内在价格：是一种理论价格，是根据评估人员对未来收益的预测，经折现得出的股票价值。

股票内在价格的高低， 主要取决于公司的发展前景、 财务状况、 管理水平以及获利风险等因 素市场价格： 是指证券市场上买卖股票的价格 在证券市场发育完善的条件下， 股票市场价格是市场对公司股票的一种客观评价清算价格： 是指公司清算时， 公司净资产与公司股票总数的比值， 即每股股票所代表的真实 价格3) 股票估值： P178上市股票估值：现行市价法非上市普通股估值： 固定红利型、 红利增长型和分段型股利分配政策假设前提下的股票价值评估练习：被评估公司拥有 B 公司发行的非上市普通股 200 万股，每股面值 1 元经评估人员预测，评估基准日后该股票第一年每股收益率为 5%，第二年每股收益率为 8%，第三年每股收益率(每股股利 /每股面值)为10%,从第四年起，因 B公司生产、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达 12%,而且从第六年起，B公司每年年终将把税后净利润的 80却于股利分配，另 20%ffl于公司扩大再生产，B公司净资产收益率将保持在 15%的水平上如果无风险报酬率为 4%，风险报酬率为 6%，试求 B 公司股票的评估值成本法1. 成本法的基本含义扣减其各项损耗价值， 从而确定被评估资产价成本法是指通过估算被评估资产的重置成本，值的评估方法。

2. 基本概念：重置成本 : 指按现行市场条件重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额复原重置成本 : 指采用与评估对象 相同 的材料、 建筑或制造标准、 设计、 规格及技术等，以现时价格水平 重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用更新重置成本 : 指利用 新型 材料，现代建筑或制造标准、新型设计、 规格和技术等， 以现时价格水平 构建与被评估对象具有 同等功能 的全新资产所需的费用3. 实体性贬值的含义及影响因素(1) 含义：指资产投入使用后，在使用年限内，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少2) 决定实体性贬值的因素①使用时间②使用率，也叫利用率③资产本身的质量④维修保养程度4. 功能性贬值 : 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产 功能相对落后 而造成的资产价值损失5. 经济性贬值的含义及表现形式含义：指由于外部环境变化等导致资产本身价值的损失经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降6. 重置成本成本估算： P42重置核算法价格指数法功能价值类比法7. 实体性贬值额的估算——使用年限法名义已使用年限、实际已使用年限、资产利用率、尚可使用年限、总使用年限8. 功能性贬值的估算( 1 )超额投资成本估算超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本( 2 )超额运营成本估算超额运营成本=各年净超额运营成本X折现系数9. 经济性贬值率及经济性贬值额的估算资产利用率下降导致的经济性损耗的计量. 资产年收益额减少引起的经济性贬值的计算经济性贬值额=年收益损失额x ( 1-所得税率)X ( P/A, r, n )10. 成本法评估实务：机器设备的评估P52、P891配套习题某企业将某项设备与国外企业合资， 要求对设备进行评估。

具体资料如下： 该设备账面原值为 270 万元，按财务制度规定该设备的折旧年限为 30 年，已计提折旧年限为 20 年经调查分析确定， 按现在的市场材料价格和工资费用水平， 新建造相同构造的设备的全部费用支出为 480 万元经查询原始资料和企业记录，该设备截止评估基准日的法定利用时间为 57 600 小时，实际累计利用时间为 50 400 小时经专业人员勘察估算，该设备还能使用 8 年又知该设备由于设计不合理，造成耗电量大、 维修费用高，与现在同类标准设备比较， 每年多支出运营成本 3 万元该企业适用的所得税率为 25%，折现率为 10%要求：根据上述资料估测该设备的有关经济技术参数和评估值P/A ， 10%， 8) =5.3349解：(1)设备的重置成本= 4 800 000元( 2 )设备实际已使用年限=20X ( 50 400 + 57 600 ) = 17.5 年实体性贬值率=17.5 + ( 17.5+8 ) = 68.63%实体性贬值额=4 800 000 X 68.63%( 3 )设备的功能性贬值=30 000 X ( 1-25%) X ( P/A,10%,8 ) =120 035 元(4)评估值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值被评估资产为一台 2 年前购置的机器设备。

据调查， 该设备目前还没有换代产品 经查验资料，该设备账面原值为 10.2 万元，其中，购买价为 8 万元，运杂费 1.6 万元，安装费中直接成本 0.4 万元， 间接成本为 0.2 万元 根据对同类型设备的调查， 现在购买价格比 2年前上涨 20%，运杂费上涨 80%，安装费中直接成本上涨 40%，间接成本占直接成本百分率不变该设备的重置成本是多少？解： （ 1 ）计算直接成本购买价=8X （1+20% =9.6 （万元）运杂费=1.6 X （1+80% =2.88 （万元）安装费中的直接成本 =0.4 X （1+40% =0.56 （万元）直接成本=购买价+运杂费+安装费中的直接成本= 9.6+2.88+0.56=13.04 （万元）（ 2 ）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率= 0.2 + （8+1.6 +0.4）=2%间接成本=13.04X2%= 0.26 （万元）（ 3 ）计算重置成本重置成本 =直接成本 +间接成本=13.04+0.26=13.30 （万元）1、价格指数调整法通常适用于（ ACE ）的机器设备的重置成本估测A、技术进步速度不快日技术进步速度快C技术进步因素对设备价格影响不大D技术进步因素对设备价格影响大E、单位价值较小的自制设备2、用价格指数法估算的资产成本是资产的（ A ） 。

A复原重置成本日既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本C更新重置成本DX既。