滨海五星级酒店可行性方案研究报告（最全）.pdf

滨海五星级酒店开发项目滨海五星级酒店开发项目可行性研究报告可行性研究报告目目 录录1.1.地产开发项目概述地产开发项目概述3 35 52.2.开发项目所处地段宏观概况开发项目所处地段宏观概况6 62020.某市现有经营宾馆调查分析某市现有经营宾馆调查分析21214.4.全国五星级饭店综合资料全国五星级饭店综合资料222235355.5.项目投资估算项目投资估算262635356.6.可行性数据预测和选定可行性数据预测和选定363644447.7.项目经济效益研究和评价项目经济效益研究和评价454550508.8.项目的其他风险与对策项目的其他风险与对策515157571/57.9.9.可行性结论可行性结论5858595910.10.几点补充说明几点补充说明606062621.1.开发项目概况开发项目概况：1.11.1 项目名称项目名称：滨海花园酒店开发项目1.21.2 项目类型项目类型：酒店、办公、商业1.31.3 建设单位建设单位：滨海花园房地产开发 XX1.41.4 项目选址项目选址：位于某市区滨海花园新区的南湖畔，南湖大路中段.1.51.5 项目建设容和规模项目建设容和规模：本项目 20XX 年 XX 月 X 日动工建设，目前的形象进度为:主楼 30 层，裙楼 5 层的框架均已封顶。

结构体系为钢筋混凝土框架-核心筒结构，总建筑面积约 55332 平方米，塔楼建筑面积 32413 平方米，建筑总高度为 123.4 米，用地面积 13217.06 平方米，主楼地上 30 层，裙房地上 5 层，地下 2 层，拥有411 间客房，西餐厅兼早餐厅一个，大餐厅一个，KTV 包房 30 间，大小会议2/57.室 15 个，洗浴中心一个，地下车位 50 辆，地上车位 40 辆，绿化率为现准备开发，功能为酒店+商业+办公滨海花园酒店开发项目功能分区情况滨海花园酒店开发项目功能分区情况序号序号1 11.11.21.31.41.52 22.12.22.32.42.53 33.13.23.33.43.53.63.74 44.14.2功能分区功能分区西餐厅（兼早餐）精品店银行航空商务中心餐厅包房湖景包厢望湖亭备餐间KTV酒水超市演艺大厅包厢包房湖景包厢备餐间洗浴中心大会议厅所在楼层所在楼层净面积净面积202 M2备注备注由三间组成由十五个组成由三个组成由六个组成一层112 M245 M250 M2143 M2701 M2二层118 M2157 M264 M2145 M21356 M288 M2三层381 M2527 M2152 M2763 M272 M2四层1444M2581 M23/57.4.34.44.54.64.75 55.15.2 678大会议室小会议室会议室湖景会议室湖景包厢标准间豪华套间电梯机房商场写字楼二十七层临街一层二层临街三层四层418 M2248 M297 M2285 M2331 M2五层二十六层每间 47 M2每间 104 M24000 M24000 M2由六个组成由五个组成由二个组成374 间44 间1.61.6 项目总投资项目总投资：本项目总投资约 2623326233 万元（自有资金 73147314 万元，贷款 1675416754 万元，建设期利息 12351235 万元）4/57.2.2.开发项目所在地宏观概况开发项目所在地宏观概况2.12.1 某市概况某市概况某市位于中部，地处辽,黑两省结合部。

现辖某市现辖、南关、宽城、绿园、二道、双阳6 个区，榆树、九台、德惠、农安4 个县(市)，与16 个开发区其中，国家级开发区 2 个：某市经济技术开发区、某市高新技术产业开发区；省级开发区(工业集中区)14 个：某市净月经济开发区（净月镇）、某市汽车产业开发区、某市长江路经济开发区、某市工业经济开发区、德惠经济开发区（德惠市）、某市双阳经济开发区（双阳区）、某市绿园经济开发区（绿园区）、某市东湖经济开发区、某市合隆经济开发区（合隆镇）、某市五棵树经济开发区（五棵树镇等）、某市二道经济开发区（二道区）、某市南关都市经济开发区（南关区）、榆树市环城工业集中区（环城乡）、农安工业集中区（农安县），有98 个乡镇、办事处，1036 个行政村，144 个居委会，土地面积 20604 平方公里，人口745.9 万市区面积 4906 平方公里，四环建成区（核心建成区）面积379.94 平方公里，五环建成区面积 660.19 平方公里（五环-绕城高速以）截至 2008 年 5 月，某市六大主城区、四大开发区总人口 487.6万（四环路以）其中三环以户籍人口 368 万某市户籍总人口 745.9万（2007 年）。

包括外来和流动人口总人口接近千万四环实居住人口超过 500 万，其中外来和流动人口约为200 万某市资源富集，煤、铁、锰、锌等矿产资源达30 余5/57.种，其中煤炭资源远景储量844 亿吨，探明储量174 亿吨，保有储量168.2 亿吨市辖四个县、特区、区均为国家重点产煤县，因而具有“东北煤都”之称经过三线建设者“献了青春献终身，献了终身献儿”的艰苦创业和全市各届各级领导和各族人民的努力奋斗，某市发生了翻天覆地的变化，成为中部一座以煤炭、钢铁、电力、建材为重要支柱的现代化能源原材料工业新城某市区位优势明显，与、两个省会城市的距离均在300500 公里随着铁路建设的发展，基本形成了北上、南下的铁路十字大通道，故有“三省立交”之称某市经济社会的全面发展，得益于三线建设的工业基础，得益于十一届三中全会后的改革开放，得益于党中央北大荒的大开发的战略决策和具体实施，得益于新阶段扶贫攻坚的扎实推进，得益于地企共建的双赢共享，得益于敢为省先的全国人才公开招聘回首三十年的发展历程，某市 300 余万各族儿女用勤劳的双手和智慧，创造出了无愧于先人无愧于时代的光辉业绩这些成就的取得，是在党中央、国务院和省委、省政府的领导下，加强党的建设，提高执政能力，充分调动各方积极性，努力依法治市的结果。

某市与改革开放同岁，与中国崛起同步，与世界发展同脉，其发展见证了中国改革开放的艰辛历程，印证了中国改革开放的巨大成功6/57.2.22.2 某市经济概况某市经济概况某市某市8 8 年宏观经济状况年宏观经济状况国生产总值（GDP）：384.27 亿元，比上年增速 14.9%；社会消费品零售总额：93.81 亿元，比上年增速 20.9%；地方财政收入：61.41 亿元，比上年增速 33.33%;城填居民年人均可支配收入：12142.19 元，比上年增加 4%某市某市8 8 年对外经济贸易与旅游概况年对外经济贸易与旅游概况对外经济贸易与旅游，其变化情况直接影响着的酒店与宾馆的经营状况，特别是高星级的宾馆与酒店首当其冲2008 年，实现进出口总额 4.25 亿美元，比上年增长 4.4%其中，进口总额 4.24 亿美元，比上年增长 12.6%；出口总额 6.89 万美元全年新批外商投资企业 1 个，实际利用外资 1410 万美元，比上年增长 35.6%引进市外投资项目 134 项，招商引资实际到位资金 60.57亿元，比上年增长 21.6%2008 年，全市接待国旅游总人数 195.33 万人次，比上年下降15.8%；实现国旅游总收入 11.74 亿元，比上年增长 19%。

见下表：指标名称计量单位7/57绝对数比上年增长（%）.国旅游人数境外入境旅游人数其中：外国人港澳台同胞国旅游总收入国际旅游外汇收入万人次人次人次人次万元万美元195.3386080258-15.8-8.6-7.3-23.7117390.5619.016.93-4.12.32.3 某市旅游行业发展情况某市旅游行业发展情况某市旅游行业概况某市旅游行业概况随着国民经济的不断发展和对外开放的不断深入，某市开发新建了一大批景区景点和旅游项目，旅游基础设施日臻完善，综合接待能力不断提高，旅游业持续快速增长，已形成了一定的产业规模十五期间，市政府对旅游业发展倾注了大量财力，斥巨资打造20 公里钟山大街景观大道、改造修建 20 公里凉都大道、20 公里夜郎大道，建设玉舍国家森林公园、水城海坪彝族文化园、六枝陇脚“夜郎月亮河布依生态文化园”、“苗族生态文化园”等，目前各种通往景区的油路基本建成同时，民营企业也纷纷投资旅游项目，如天湖仙园、阿嘎温泉、红石榴山庄、白云山庄、辰峰园等共投入 9 亿余元截止 2006 年 7 月底，全市共有国家级、省级、市郊旅游景区 14 个，其中国家级 2 个、省级7 个、市郊旅游景区5 个。

国家级：乌蒙山国家地质公园、玉舍国家森林公园；省级：盘县坡上草原省级风景名胜区、古银杏省级风景名胜区、大洞竹海省级风景名胜区、南开省级风景名胜区、月亮河省级森林公园、梅林场省级森林公园；市郊旅游景8/57.区：天生湖旅游度假区、钟山区白鹤生态旅游区、石河生态旅游区、阿勒河生态旅游区全市在旅游规划、旅游市场、景区景点、宾馆饭店、旅行社等旅游事业上取得了可喜的进步现全市与四个县、特区、区已完成或基本完成市县旅游发展规划，各种旅游景区详规基本完善，旅游交通直达各类景区拥有国家地质公园1 处、国家级森林公园1 个、省级风景名胜区 5 个、省级森林公园 2 个；星级宾馆 8 家（其中 3 星级 3 家、2 星级 5 家，拥有旅游床位 2800 余个，含非星级宾馆饭店旅游床位可达 4000 余个）；旅行社与门市部15 家、市区近郊旅游景点山庄 7个、旅游定点餐馆2 个、旅游商品定点单位1 个、省级旅游商品生产企业 3 个、旅游车队1 个全市旅游直接从业人员达数千人旅游教育培训、旅游贯标日益得到重视，生态旅游、乡村旅游、工业旅游、农家乐、高端休闲旅游、汽车自驾游、市民近郊休闲游等正成为我市旅游发展的主流。

结合我市夏季气候凉爽宜人的特征以与中国气象协会授予的“中国凉都”美誉，市人民政府正在着力将某市打造成为集自然旅游、文化旅游、体育运动为一体的城市，力创“中国凉都、夜郎古地、运动城市”特色品牌从 2004 年起每年举办一届的“凉都消夏文化节”活动丰富多彩，其中全国汽车拉力赛、全国围棋赛、甲 A 篮球赛、全国半程马拉松赛、全国奇石展等活动档次高，吸引了来自全国各地上十万嘉宾1997 年2005 年（2003 年因非典原因不作对比年份），我市入境旅游者接待人次从 647 人增加到 867 人，旅游创汇收入从69/57.万美元增加到 13.92 万美元2005 年国旅游人数为 136.8 万人次，比 1997 年增加 129.45 万人次，是 1997 年的 18.6 倍；旅游总收入为19100 万元，比 1997 年增加 18360 万元，是 1997 年的 25.8 倍2006年元至 8 月，全市共接待游客 122.12 万人，旅游总收入达到 17660.03万元，其中旅游景区接待游客 104.78 万人，旅游收入达 12573.97 万元，与 2005 年同期相比增长 34%以上旅游业在扩大需、拉动经济增长、提高群众生活质量方面作用日益重要，成为国民经济一个新的增长点。

在旅行社行业发展方面，截止 2006 年 7 月底，全市共有旅行社与门市部 15 家，其中旅行社 5 家（其中 3 家待批）、门市部 10 家除阳光假日旅行社、钟山宾馆旅行社为水城工矿（集团）公司和钟山宾馆所属国营单位外，其余均为民营规模较小，最多的旅行社 8 人，最少的仅 23 人，总人数约 50 人某市市旅游需求分析从消费特征看，某市民有超前消费的冲动，休闲消费市场已经启动，且大有潜力由于不同收入阶层进行休闲活动的情况不同，为反映某市休闲业的市场规模，我们根据国家发改委国土开发与地区经济研究所调查组对某市 100 名不同层次居民作的调查，对调查对象的月收入情况和休闲消费情况进行了统计分析如下10/57.根据某市统计局公布的资料，2008 年某市民人均可支配收入现价为 12142 元，折合月收入 1012 元若以此为标准划分，100 名调查对象中月收入。