业主大会如何选聘物业公司
2页1、业主大会如何选聘物业公司(2009-07-28 15:33:36)小区的物业管理服务合同到期了,许多业主希望能更换物业公司,但许多业主委员会却苦于不知道更换的程序,或者为避免麻烦事,在没有征得业主大会同意的前提下擅自和原物业公司续签合同,从而损害了广大业主的利益。那么选聘和解聘物业公司这事具体应该如何操作?怎样才算真正维护广大业主利益的呢?根据物业管理条例(国务院令379号)第十二条的规定:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。”由此可知,业主大会决策制度是条例的核心内容,选聘、解聘物业管理企业属于小区重大事情,直接关系业主的安居乐业,应该经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上同意。北京物业专业律师认为,续聘物业管理企业属于选聘物业管理企业的一种特定说法,也应该经过业主大会通过;但是为了简化程序,可以在业主大会议事规则对续聘物业公司作出简化手续的约定,比如授权业主委员会采取公告的形式向全体业主征
2、询意见,如果采取书面形式主动提出要求更换物业公司的业主没有达到20%以上,则可以授权业主委员会续签物业管理合同。但是这种续聘的授权必须在议事规则中给予明确方可操作,如果业主大会议事规则对此没有约定,则应该由业主委员会根据条例和议事规则对选聘物业管理企业的规定,通过召开业主大会对续聘物业管理企业作出决议,再由业主委员会根据业主大会决议作出续聘或者解聘的决定。业主大会对续聘物业管理企业需要征询的内容至少包括:1、是否续聘前任物业管理企业;2、物业服务合同内容是否需要完善或者变更(至少包括服务标准和收费标准);3、如果解聘前任物业公司采取何种方式选聘新的物业管理公司(包括公开招标、邀请招标以及询价征询等方式);4、如果采用招标选聘新的物业,相关费用标准和授权业主委员会决定范围;5、业主选聘物业管理企业一般由业主大会授权业主委员会提出具体方案,经业主大会通过后由业主委员会具体实施。业主委员会在选聘物业管理公司时,可以采用招标或其他方式进行。目前,大多数小区采用询价后向业主征询意见的方式。我们认为这是极不规范的,很容易造成暗箱操作,损害业主的权益。根据我们的实践经验,采取招标方式是杜绝暗箱操作维
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