房地产融资模式简析856214094
141页1、城镇房地产融资模式简析,融资模式设计,计 划结 构 风 险成 本程 序,编制项目的资金筹措计划方案,某新建公司投资项目资金来源计划表,资金结构分析,资本金结构。 参与投资的各方投资人占有多大的出资比例的设计。 在既有公司融资下,项目的资本金结构受制于公司的财务状况和筹资能力。,资本金与债务融资比例。从投资者的角度考虑,追求以较低的资本 金投资争取较多的负债融资,尽可能低的对股东的追索。而对于提供债务融资的债权人,希望债权得到有效的风险控制。 合理的资金结构需要由各个参与方的利益平衡来决定。贷款、债券与政府拨款各有利弊。 债务资金结构。分析各种债务资金的占比,包括负债的方式及债务期限的配比。,融资风险分析,项目的融资风险分析主要包括:出资能力、出资吸引力、再融资能力、融资预算的松紧程度、利率及汇率风险。,出资能力风险及出资吸引力,预定的项目股本投资人及贷款融资人应当具有充分的出资能力。 对于股本投资方来说,项目是否具有足够的吸引力,取决于项目的投资收益和风险。 对项目提供贷款的融资人应当有充分出资能力,资金实力弱的贷款人可能由于经营中出现问题,无力履行当初的贷款承诺。 考虑到出资人的出资
2、风险,在选择项目的股本投资人及贷款人时,应当选择资金实力强、既往信用好、风险承受能力强、所在国政治及经济稳定的出资人。,项目的再融资能力,项目实施过程中会出现许多风险 ,项目需要具备足够的再融资能力。在项目的融资方案设计中应当考虑备用融资方案,主要包括:项目公司股东的追加投资承诺,贷款银团的追加贷款承诺,银行贷款承诺高于项目计划使用资金数额,以取得备用的贷款承诺。融资方案设计中还需要考虑在项目实施过程中追加取得新的融资。,项目融资预算的松紧程度,项目的投资支出计划与融资计划的平衡应当匹配,必要时应当留有一定富余量。项目的融资预算不能过于紧张,在项目的建设投资期间,年度融资计划应当留出适当的净现金富余量。同时应当保持一定的备用提款权,包括股东追加或提前投入资本金及银行的备用提款权。,利率及汇率风险,国际金融市场上,各国货币的比价在时刻变动,这种变动称为汇率变动。 项目的融资中,未来市场利率的变动会引起项目资金成本的不确定性。无论采取浮动利率还是固定利率都会存在利率风险。采取何种利率,应当从更有利于降低项目的总体风险考虑。 浮动利率通常低于固定利率,但将来可能在某一时期会变得高于固定利率。
3、实际操作中,可以通过利率掉期将浮动利率调换为固定利率,或者反过来调换,改变利率风险。同时可以尽量以软货币借款,当然某种货币在当前是软货币,但可能变为硬货币。币值升降预测本身存在很大的不确定性。,融资成本,资金成本=资金占用成本+筹资费用 资金占用成本:借款利息、债券利息、股息、红利;筹资费用:律师费、资信评估费、公证费、证券印刷费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费等,融资的运作程序,房地产融资总体概括,房地产企业融资,内部融资,外部融资,现金,其他速动资产,应收账款,预收款,股权性融资,债务性融资,股权融资,合作开发融资,房地产投资信托,首次发行上市,上市后再融资,买壳上市,合资,前沿货币合约,房地产辛迪加,直接债务融资,间接债务融资,工程承包融资,租赁融资,回租,回买,银行贷款,其他金融机构贷款,夹层融资,企业债务,出租房地产,承租房地产,房地产保险公司,房地产抵押公司,房地产基金管理公司,房地产财务公司,房地产融资的条渠道,土地融资主要渠道与模式,TOD项目融资概念,TOD融资模式具有以下优点:1、这种以公交车站为中心的布局形态有利于大盘社区的交通组织。2、社区中心有利于
4、吸引商业和各种服务性配套设施集中布置,可以解决大盘社区中生活商业配套的不足;3、将各种商业、服务性功能机构与交通站点集中布置,还有利于提高居民公交出行效率。4、宜人的尺度和空间更有利于创造出利于人居的环境。,日本的地方政府投资轨道交通的资金主要是特殊轨道基金,基金的来源是企业轨道交通税,即由于轨道交通的建设提高了相应地区的通达性,因而对由此受益的公司和企业征税。札幌市将距车站360720米的范围确定为城市轨道系统的受益区,对其中的占地业主和土地租用者按距离车站的远近和占地面积的差异按累进法征税。,日本TOD模式,土地融资主要渠道与模式,土地融资主要渠道与模式,土地融资主要渠道与模式,土地融资主要渠道与模式,土地融资主要渠道与模式,房地产股票融资,概 述渠 道条 件案 例,股票融资的概括,股票融资的好处,股票融资的运作渠道,1、发行新股上市融资(initial public offering,IPO) 2、上市公司发行新股。已经公开发行股票的上市公司发行新的股票,称为发行新股(seasoned equity 0ffering,SEO) 3、通过ST公司向优质基础设施项目“让壳”融资(反向
《房地产融资模式简析856214094》由会员平***分享,可在线阅读,更多相关《房地产融资模式简析856214094》请在金锄头文库上搜索。
小说情节故事发展
小学品德与社会你的心情我理解
斯塔瑞设备介绍及常见问题解答2009-12-23
传统渠道终端执行标准.
不要侵犯我的隐私权
4.2关注生物技术的伦理问题
第六讲责任政府与行政监督
创意地产培训平【建筑易摹仿生活方式难克隆
高考历史第一轮复习【必修一第三单元】精品课件
马克思主义哲学专接本精讲二
销售与服务技巧(精品)
龙之谷火舞职业详解
酒店微笑服务礼仪培训(113)32修改
通用技术1--第一章第二节-技术的性质(修改)
高中数学:函数的极值与最值
高中低档商务、生活礼品大合集-2
风景园林各要素的表现方法
雪碧广告文案策划书
历史必修二第19课经济体制改革
门电路和组合逻辑电路
2024-04-11 25页
2024-04-11 37页
2024-04-11 28页
2024-04-11 31页
2024-04-11 36页
2024-04-11 29页
2024-04-11 22页
2024-04-11 27页
2024-04-11 34页
2024-04-11 32页