预售新政北京试点

1、徐州 E 房网房地产门户网站壹周市场分析壹周市场分析（2010.10.232010.10.232010.10.292010.10.29）融道中国市场机构融道中国市场机构融道信息技术有限公司融道信息技术有限公司预售新政北京试点预售新政北京试点预售新政北京试点预售新政北京试点北京市出台的商品房预售资金监督管理暂行办法引起强烈关 注。简而言之，北京市预售资金新政的主要内容是：商品房预售资金 应当全部存入专用账户，由商业银行和房管部门共同监管，对其中用 于项目工程建设的资金实行重点监管， 保证预售资金优先用于工程建 设；按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个 环节分批使用资金。这与之前做法有何不同？以前开发商直接收取预售资金， 并相对 自由的支配这些资金， 比如开发商可以将一个项目的预售资金挪作另 一个项目之处，历史上曾发生过的极端恶劣行径是老板卷款跑路， 任 由楼盘烂尾。而按北京新规，则开发商不能乱花钱，只能按工程进度 分批取钱，优先保障项目工程用款。大家更关心的是此次北京新政的后果。根据北京市统计局数据， 今年前三季度北京房地产开发资金来源中的定金及预收款超过千亿， 于是

2、有人认为这些资金将不再由开发商随意使用。实际上，千亿资金 还有所低估，因为没有将个人按揭贷款计算在内。全国数据今年 1-9 月，全国房地产开发企业本年资金来源 50504 亿元，其中定金及预收款 12185 亿元，个人按揭贷款 6391 亿元，二 者共计 18576 亿元，约占开发商资金来源总量 37%。这还不是全年数 据 。2009 年 ，这 两项 资金 共计 24317 万 元， 占全 年开 发商 资金 来源 总量约 43%。如此算来，假如全国都采用北京市的预售资金监管新政，则每年 有超过 2 万亿的预售资金将被严格监管，而 2009 年全国房地产开发 贷款也不过才 11293 亿元。 对开发商而言， 预售资金被严格监管之后， 虽然资金多少并无变化，但资金的周转率和利用效率将明显下降， 不 能再像以前那样自由的将这部分资金用于购置土地和投资其它项目。徐州 E 房网房地产门户网站一周要闻：一周要闻：一周要闻：一周要闻：10.10.10.10.23232323-10.-10.-10.-10.29292929：住建部出台物业承接查验办法 明年元旦实施观点地产网 2010/10/23为了规

3、范物业承接查验行为， 加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业 主合法权益。10 月 21 日晚间，住房城乡建设部发布了物业承接查验办法 ， 该办法将于 2011 年 1 月 1 日起施行。办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单 位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设 施设备进行检查和验收的活动。其中，国务院住房和城乡建设主管部门负责全国 物业承接查验活动的指导和监督工作， 县级以上地方人民政府房地产行政主管部 门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。根据办法 ，建设单位应当在物业交付使用 15 日前，与选聘的物业服务企 业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。建设单位和物业服务企业 应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。 物业承接查验可以邀请业主代表以 及物业所在地房地产行政主管部门参加， 可以聘请相关专业机构协助进行，物业 承接查验的过程和结果可以公证。办法还明确，物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同 终止， 业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务 合同终止之日起

4、10 日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的， 建 设单位应当负责修复； 给业主造成经济损失的， 建设单位应当依法承担赔偿责任。江苏规范经适房价格 利润不超过 3%新浪房产 2010/10/25江苏省物价局、 房产局与建设局联和印发江苏省经济适用住房价格管理实 施办法 ，规范江苏省经济适用住房价格行为。办法表示，经济适用住房销售价格的浮动幅度按不高于基准价格的 3% 确定。按照本实施办法核定的经济适用住房价格，为同期或同批开发的经济适用 住房基准价格，销售价格为基准价格加上浮动价格。办法同时表示，执行政府定价或政府指导价的经营服务性收费有下限 标准的，一律按下限标准执行，没有下限标准的，按不高于 80%收费标准执行。徐州 E 房网房地产门户网站 办法称，经济适用住房基准价格由开发建设成本、税金和利润三部分 构成，并规定房地产开发企业建设的经济适用住房利润率不超过 3%；而市、县 政府的住房保障实施机构直接组织建设的经济适用住房则按成本价销售， 不获得 利润。办法指出，有五种费用不得计入经适房成本：经济适用住房项目小区 内经

5、营性设施的建设费用； 开发企业留用的办公用房、经营性用房的建筑安装费 用及应分摊的各种费用；各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费 用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和奉；按规定已经减免的和其他不应计入价格 的费用。另外， 办法规定，经济适用住房销售实行明码标价和“一价清”制度， 开发企业(单位)要在销售场所显著位置公布经济适用住房价格的批准文号和每 套住房的销售价格，不得在标价之外收取任何未经价格主管部门批准的费用。商品房预售款全进监管账户北京日报 2010/10/26今后，市民用于购买住宅的款项，将不能直接打到开发商账户上，而要存入 专门的监管账户，以应对“楼脆脆” 、烂尾楼等。昨天，市住建委、人民银行营 业管理部、市银监局出台北京市商品房预售资金监督管理暂行办法 ，规定本 市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户， 保证预售资金优先 用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。办法规定，开发商要根据项目的建设方案和施工进度，编制用款计划， 报相关部门审批。其中在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、购房人可单方办 理房产证这 4 个节点上，开发商可以按照

6、申报方案，申请提取专用账户中一定比 例的资金，用于支付工程款，采购材料等。由于限价房、经适房也属于预售性质的住宅，同样要执行资金监管制度。该办法自 12 月 1 日起实施，即 12 月 1 日后取得预售许可证的商品房、 限价房、经适房，其开发商都需要与监管银行签订预售资金的监管协议， “没有 确定监管银行或设立专用账户的，市住建委是不发放预售许可证的。 ”市房地产 业协会秘书长陈志(微博)说，届时购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其 他形式的购房款，都要打入开发商在银行申请的监管专用账户中。购房人在网签时可以通过合同号查询房款是否已经打入监管账户， 网签页面 上近期就将添加这一项目。专家表示，制定并执行商品房预售资金监管，是为保障购房人利益， “监管 账户中有足够的资金，同时有政府部门监督开发商按时、保质保量地完成各个节 点。 ”陈志解读说，可以避免烂尾楼发生。徐州 E 房网房地产门户网站市住建委相关人士介绍，如果因开发商违法违规行为导致工程停工，预售项 目存在严重质量问题，预售项目未按期交付使用等问题，住房城乡建设主管部门 可书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的预售资金， 并启动

7、应急措施，协调相 关部门监督专用账户内资金使用。办法对购房者还有一道“保护” ，即一旦开发商拖欠税费和欠款，业主 也可以利用监管账户中的余额办理房产证。 “开发商已经获得了所有的单据、缴 纳了相关的税费，业主可以通过委托第三方、开发商或者自己办理房产证；如果 开发商没到这一步就破产了，监管账户中的余款可以用来补缴税费，让业主拿到 房产证。 ”国土部：全国和省级土地整治规划同步编制中国证券报-中证网 2010/10/27国土资源部新近下发通知要求，同步开展全国和省级土地整治规划编制工作， 2011 年 6 月底前将全面完成全国、省级规划编制及市县规划编制试点各项工作。根据国土部出台的关于开展土地整治规划编制工作的通知 ，土地整治规 划编制将以农用地整治为重点，合理安排土地整治的规模布局、重点区域、重点 工程和重点项目，推进散乱、废弃、损毁、闲置、低效建设用地集中整治。国土 部要求，各省份以及试点市县要把土地整治规划编制列为当前的重点工作，土地 整治规划将以 2010 年为规划基期，以 2020 年为规划期，并提出 2015 年阶段性 目标。各省要按照全国、省级规划编制和市县规划编制试点同

8、步推进的要求，于 2011 年 6 月底前全面完成各项工作任务。国务院重申遏制房价过快上涨新京报 2010/10/28部署经济工作，防止年底突击花钱据新华社电 国务院总理温家宝 25 日主持召开国务院常务会议， 分析当前经 济形势，安排部署今年后几个月经济工作。会议要求，今后几个月要继续按照中 央关于下半年经济工作的部署，重点做好以下工作：节能减排防止弄虚作假(一)切实抓好秋粮收购和秋冬种工作。认真组织秋粮收购，依法规范粮食市 场秩序。(二)狠抓节能减排不放松。努力完成“十一五”节能减排的目标任务，防止 脱离实际、弄虚作假。徐州 E 房网房地产门户网站严处囤积居奇串通涨价(三)继续采取措施稳定市场价格。大力整顿和规范市场秩序，从严惩处囤积 居奇、串通涨价等违法违规行为。(四)促进房地产市场平稳健康发展。 各地区、各部门一定要认真落实各项调 控措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨。要立足保障基本需求，强化各级政府 职责，加大保障性安居工程建设力度，增加中低收入居民住房供给。合理引导住 房需求，抑制投机需求。足额发放农民工工资(五)加强经济运行调节。确保重点地区、重点时段特别是元旦、春节期间

9、的 供电、供气、供暖，保障重点物资运输。提前做好春运准备工作。(六)继续做好财政金融工作。严格财政支出管理，从严控制一般性支出， 防 止年底突击花钱。(七)努力解决好涉及民生的问题。保证年底农民工工资足额发放。提高居民 收入特别是中低收入者收入。妥善安排好灾区群众和困难群体的生产生活，认真 解决群众反映强烈的问题，维护社会和谐稳定。土地违法调查结果下月上报京华时报 2010/10/29本报讯 (记者翟烜)昨天，国土资源部执法监察局表示，目前，各地正积极 开展违法用地补充调查，按照国土资源部排定的最新时间表规定，各地须在 11 月 5 日前将补充调查结果上报国土资源部。国土部执法监察局有关负责人表示，此次补充调查的范围是，2009 年度土 地卫片执法检查自查自报中违法占用耕地面积比例达到 15%以上的市、县。目 前，涉及本次补充调查的市、县已紧锣密鼓地开展工作，总体进展顺利。据了解，今年是我国首次严格按照监察部、人力资源和社会保障部、国土资 源部三部门 违反土地管理规定行为处分办法 即 15 号令对土地违法实施问责。徐州 E 房网房地产门户网站 商品房市场：商品房市场：商品房市场：商品房市场：0 0 0 01000010000100001000020000200002000020000300003000030000300004000040000400004000050000500005000050000600006000060000600007000070000700007000080000800008000080000徐州市区徐州市区2010201020102010年（年（10.23-10.2910.23-10.2910.23-10.2910.23-10.29）房地产成交统计）房地产成交统计成交套数112354750645764726 成交面积11453.430577.978261.5508280.696886.429012.2474472.27鼓楼区云龙区泉山区九里区贾汪区经济开发 区铜山县总成交0 0 0 020000200002000020000400004000040000400006000060000600006000080000800008000080000

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