商业地产惠州市博罗县罗阳镇2500亩地块调研报告31页

1、惠州市博罗县罗阳镇2500亩地块 调查报告目 录第一局部 工程地块市场调查分析3一、工程地理位置3二、工程交通情况3三、地块根本参数4四、地块挂牌要点4五、地块现状5六、地块周边规划利好因素8第二局部 惠州经济及博罗县概况10一、惠州市社会经济开展概况10二、博罗县概况12三、博罗县社会经济开展概况13四、城区微观经济环境分析14五、博罗县城市规划概况15六、小结17第三局部 博罗县房地产市场调研分析19一、博罗县固定资产投资概况19二、博罗县房地产开展概况20三、博罗县房地产市场特点21四、区域性市场开发模式比照分析23五、博罗县近期楼盘个案分析24六、惠州城区近期主推楼盘个案分析28第四局部 工程可行性研判29一、工程开发条件分析29二、工程规划条件分析29三、工程竞争条件分析30第五局部 评价及结论31第一局部 工程地块市场调查分析一、工程地理位置工程位于惠州市博罗县罗阳镇西南方位的博罗大桥南，工程规模2500亩，该工程用地为大面积浅丘和坡地，地块北面临近东江河道，地表植被十分茂密，非常适合进行旅游工程和房地产工程开发。二、工程交通情况博罗县地处惠州市北部，县城距离惠州市江北区1

2、3公里，从惠博沿江一级公路15分钟的车程可以到达惠州市新行政中心江北区，由324国道往小金口到惠州新火车站到惠州江北区也只需20分钟的车程。并有广惠、惠河高速公路都在博罗境内交汇等穿境而过，博罗县的区位交通优势明显。工程地块东面是未开通的规划路，往惠州市江北区约6公路，市场调查，即将开通的东江水利工程公路，近期即将完工，地块临近东江水利枢纽工程大坝观光平台景点，是惠州市区两江四岸景观及旅游线路规划2006-2021中自然生态岸线的下游。也是三条生态带之一：东江水利枢纽工程东江生态休闲公园东江公园含市民乐园、期湖塘公园望江滨江公园。地块北面为博罗大桥，靠近博罗文化中心广场，但由于规划中的大桥北路博罗大桥到罗阳镇中心路段尚未建设，目前地块的交通十分不便。三、地块根本参数一、用地概况1、土地性质住宅用地R22、土地位置罗阳镇横坑、翠美园村委会江南土名地段3、土地面积分三块接壤： 1,+2,496亩4、容积率5、绿地率356、建筑密度357、土地年限70年8、挂牌日期2021年5月5日上午9：00时至2021年5月16日16:00二、获得方式及本钱1、获得方式采用挂牌出让方式2、土地本钱三块土

3、地没有“困绑出让的要求也就是说，即使取得某一块，假设有竞争者恶意捣乱的话，就可能把另外两块举得价格很高，到时很难啃下另外两块，骑虎难下起始价分别为：21,650万元，即约为万/亩 1,41,300万元，即约为万/亩28,600万元，即约为3万/亩三幅地块挂牌起价合计：91,550 万元3、保证金本次保证金分别为3600万元、6900万元、4500万元，合计15,000万元4、提供资金证明 1,13亿元9亿元四、地块挂牌要点(一) 规定三幅地块“签订成交确认书之日起，60日内一次性付清总地价。(二) 规定三幅地块的竞买人须是国内外注册资金达7亿元人民币；具有房地产开发资质二级含以上，已开发工程曾获得两项国际性奖项；有两个以上单个工程竣工面积达40万。(三) 挂牌起始价已包含征地管理费、土地登记费、土地证工本费、垦复基金、耕地占用税、宗地地价评估费、测绘费、规划设计费、成交地价契税等。(四) 的地块内要求1年内投资人民币1亿元，建设抵抗百年一遇为标准的东江南岸江南大提和供江南片区使用的自来水、供电设施。(五) 储藏2号地块590.44亩的地块内要求2年内建成一家五星级酒店。(六) 储藏8号

4、地块779亩的地块内要求1年内投资1亿元人民币，建设一间十二年制学校五、地块现状从图中可以看出，地块的现状大面积是平地，地块南侧的起伏的山脉，北侧临东江；而地块东面的地形更适合开发别墅，东面有大面积的坡地；而且更接近惠城区。地块目前只有博罗大桥可以通往罗阳镇，并通往惠城区，而东江大桥的建成将迅速提升本地块的交通便利程度。到惠城区地块东西两面的道路规划是本地块起动的关键点，东面东江大坝工程完工后，南面的道路规划将相继施工；东江大坝到本地块的道路建设会提前；建设长度约13公里，地块到东江大坝东江大桥6公里到园洲、石湾西面到园洲、石湾的道路建设速度较慢，建设长度过长，耗资较大六、地块周边规划利好因素汤泉假日俱乐部道国423惠城市山麓博惠州奥园路公路划规即将开通东江水利工程公路 惠州市江北区 工程地块惠州市区两江四岸景观及旅游线路规划2006-2021工程地块第二局部 惠州经济及博罗县概况一、惠州市社会经济开展概况一名牌经济改革开放以来，惠州市坚持“工业立市的开展战略，走开展外向型经济的道路。培育出TCL、德赛、华阳等一批大型国有控股企业集团以及侨兴、富绅等一批民营企业集团。创立了TCL 机、

5、TCL王牌彩电、TCL 、富绅衬衫、德赛电池、德赛数码龙音响、侨兴 、CECT 等一批工业产品名牌。建立起一批全国性的市场网络。引进了美国通用，日本索尼、松下，韩国三星、LG，荷兰飞利浦和中国联想等国内外著名厂商、跨国公司在惠州建立生产和研发基地，逐步构建起以国有控股企业集团为主导，多种经济成份一齐上，电子信息制造业为支柱的开放型经济格局。目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的 机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一，成为中国华南地区开展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。二中海壳牌工程2002年11月，中国最大的中外合资工程中海壳牌南海石化工程正式开工建设。该工程总投资43亿美元，外方投资者是世界著名的英荷壳牌，于2005年正式投产。该工程的上马建设，带来了巨大的牵动效应，预计在未来的5-10年内，该工程将给惠州带来600-1000亿元人民币的投资。这个工程的建设，标志着惠州新一轮经济建设高潮的到来，奠定了惠州百年开展的格局，必将对惠州乃至广东的产业结构调整升级和经济开展产生不可估量的推动作用。市委、市政府方案用10年

6、左右的时间，把惠州建成“四个基地、一个中心，即数码信息产业制造基地、石油化工加工基地、对外贸易出口基地、度假观光旅游基地和现代物流配送中心。到2021年，全市GDP力争比2000年翻两番，到达1700亿元，人均GDP超过5600美元。三GDP增长据初步统计，2007年惠州市全市GDP突破千亿元大关，到达1085亿元，增长14.1%最终以年报数为准。三次产业结构调整为：7.9：58.8：33.3。惠州跻身全国一类重点城市行列，成为广东“千亿元城市俱乐部的新成员，经济开展跨越一个标志性的台阶。年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年生产总值GDP亿元91085增长率(%)12.47%15.93%17.34%16.08%16.27%资料来源：惠州市统计局二、博罗县概况一地理位置博罗县位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，东江中下游北岸，东邻惠州，南临东莞，西接广州、增城，北靠龙门、河源，毗邻港澳。二行政人口全县总面积2982平方公里，下辖20个行政镇，总人口78万。博罗是珠三角和穗港经济圈的重要组成局部，京九铁路经济增长带的咽喉地带。三历史文化博罗历史悠久，秦时置县，距

7、今已有2200多年的历史。在漫长的历史长河中，客家文化、南粤文化在此相互辉映交融，使博罗积淀了深厚的文化底蕴。四自然资源博罗自然资源丰富。是广东重要的农产区，拥有近百万亩可耕地，是著名的渔米之乡，优质大米、荔枝、龙眼、柑桔、中国黑糖、红糖、酥醪菜等名扬海内外。五旅游资源博罗辖区内江河纵横，山川秀美，名胜古迹众多，风光旖旎。辖区内面积为260平方公里的省级风景名胜区罗浮山，是著名的旅游休闲胜地，且集道佛文化于一身，素有“岭南第一山之称。三、博罗县社会经济开展概况一GDP开展2007年全县实现生产总值198.12亿元，比上年增长16.3%。其中第一产业增加值25.55亿元，增长5.1%；第二产业增加值99.02亿元，增长19.6%；第三产业增加值73.55亿元，增长16.3%。三大产业结构由上年的13.8：49.5：36.7调整为12.9：50.0：37.1。人均生产总值达21397元按常住人口计算，增长17.1%。二民营经济开展迅速 经济增长内生动力明显增强2007年博罗县民营经济快速开展，全年完成增加值88.96亿元，同比增长23.2%，增幅比上年同期提高8.4个百分点，占全县生产总值

8、的44.9%，比上年提高1.3个百分点。民营经济完成税收6.88亿元，占全县税收的比重到达40.8%，比上年提高8.5个百分点，也就是说博罗县每一百元的税收总额中，有40.8元是民营经济创造的；完成社会消费品零售额44.42亿元，占全县社会消费品零售总额的85%，增长17.8%；完成固定资产投资16.3亿元，占全县固定资产投资的29.6%，增长67.1%。全年新增私营企业和个体工商户为12848户，增长149.1%，新增注册资金为116150万元,增长68.2%。三招商引资取得新突破 镇域经济协调开展招商引资取得新成绩。2007年，博罗县全力推进“招商引资年建设，成功举办了“荔枝节招商推介会并积极参加“07惠州招商引资推介会暨惠州跨越开展论坛，引进了一批规模大、生态环保、高科技、财税奉献大的工程，招商引资取得新突破。如总投资达5亿多美元的富士康科技工程，是博罗近年来引进的投资最大的高科技工程，有力推动了招商引资增量提质。1-11月全县外资直接投资工程134宗，比上年同期增长63.4%，实际利用外资1.54亿元，增长47.4%；外贸出口总额达9.45亿元，增长13.4%。东北九镇经济加快开展。2007年县委、县政府继续加大对东北部经济建设的领导，使东北部地区根底设施和坏境得到较大的改善，跟进步伐明显加快。东北部九镇工业总产值超5亿元的有2个，比上年增多一个；税收超500万元的有6个，比上年增多2个；固定资产投资上亿元的有4个，比上年增多2个。九镇全年实现工业总产值26.77亿元，增长49.2%，比全县规模以上工业总产值平均增长水平快27个百分点，比西南部地区平均增长水平快26.5个百分点。四对外经济2007年全县进出口总额186797万美元，比上年增长8.6%。其中进口额82354万美元，增长3.5%；出口额104443万美元，增长13.0%。从贸易方式看，一般贸易出口13998万美元，增长59.9%；来料加工出口13767万美元，下降8.5%；进料加工出口76678万美元，增长11.

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