国有土地拆迁谈判技巧
34页1、国有土地拆迁谈判技巧 篇一:征地拆迁谈判技巧(共五篇)篇一:拆迁谈判拆迁赔偿谈判技巧公开课今天我们所讲的谈判技巧,大家假如要想灵活利用的话,一定要结合我们以前讲的土地一二级开发、拆迁赔偿评定汇报、拆迁赔偿安置协议的关键点,因此今天我们不仅讲解拆迁谈判技巧而且在重新回顾一下以前讲过的的关键内容。拆迁案件怎样进行谈判一. 有关拆迁的谈判开局1.提出高于预期的拆迁安置赔偿条件,但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。2.作为被拆迁人最好不要接收拆迁人第一次拆迁赔偿报价,除非你拿到了一份正当的、完整的评定汇报。假如不假思索的就答应对方的第一次报价,这种做法通常会让对方产生两种反应:我们原来能够做的更加好,一定是哪里出了问题。3.学会在接收拆迁人有关拆迁安置赔偿条件时感到意外, 假如我们的被拆迁人能够读懂拆迁评定汇报,就要是这对里面的部分项目学会感到意外,在你表示有些意外后,对方通常会做出部分让步。假如你不表示意外,对方通常会拆迁人变得愈加强硬。4.避免对抗性的拆迁赔偿谈判千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩,产生敌对情绪,这么只会造成对抗,致使谈判不能正常进行下去。5.拆迁谈判中“钳子策略”的使
2、用一定要把精力集中到详细的赔偿项目上比如自建面积的测量和赔偿等,千万不要在意赔偿总额,也不要用百分比的方法进行赔偿谈判。二. 拆迁谈判的中场阶段技巧1.一定要学会应对没有决定权的“拆迁人”在进行拆迁谈判开始前,一定要搞清楚对方是否正当的授权,有没有权利代表拆迁人进行谈判,最高谈判权限是什么。进入了拆迁谈判的关键关节,对方往往会以“没有授权”、“说了不算”等借口来进行推脱。2.在拆迁谈判中绝对不要对赔偿款进行“折中赔偿”拆迁中对赔偿的讨价还价并不意味着要折中双方的谈判价码,价码折中并不是一个真正公平的赔偿方法。3.学会应对拆迁谈判赔偿的僵局假如碰到僵局首先经过处理部分小的拆迁赔偿问题为双方发明谈判机会,一旦拆迁人和被拆迁人在部分微不足道的问题上达成一致,拆迁人就会变得愈加轻易被说服。4.只要是在赔偿的某一项问题上做出了让步一定要在其它方面索取回报。三. 谈判终局策略1.严格防范对方的“白脸-黑脸”策略,在这里面一定要注意。区分拆迁人和拆迁前企业。往往拆迁人唱白脸,拆迁企业的人唱黑脸。但在这里面起到决定作用的是唱白脸的拆迁人,要知道拆迁人是谁一定清楚拆迁计划。2.拆迁赔偿谈判中最终一个步骤
3、中最主要的就是怎样降低让步的幅度,关键在于以下三点:1 一定不要在拆迁赔偿谈判一开始就做出让步,自己主动降低赔偿项目和数额2 一定谨防对方的心理战,尤其是奖励期心理战,不要轻易相信所谓的奖励期赔偿如果错过就没有机会了。3 一定不要因为拆迁人要你报出“一口价”,或声称自己“不喜爱讨价还价”而一次性让出全部拆迁赔偿利益。3.要有适时收回一开始所谈全部赔偿条件的勇气有关土地开发土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、赔偿,并进行合适的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达成“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地二级开发即土地使用者将达成要求能够转让的土地经过流通领域进行交易的过程。包含土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例,房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即通常指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产开发项目书面决议 股东大会,股东会,董事会皆能够形成书面
4、决议文件 。项目可行性研究并出具可行性研究汇报 项目可行性研究教授会包括律师,房地产市场分析师,环境评定师,会计师,税务师等 ,可行性关键 分为三方面的可行性投资收益的可行性,大致性的可行性方案和具体的可行性论 证方案,其中包含法律方案,选址方案,财务方案,涉税方案,环境方案等。另 外要有充裕的资金确保,对于房地产开发决议阶段前期可能的项目融资或其它融 资方法,律师早期即能够介入项目。1、向土地管理部门取得土地使用权证:其方法包含划拨,出让,吞并收购,招,拍,挂的方法等等,必需符正当律要求。其中包括众多的协议审查,文件的报批立案,应该有专业律师进行风险控制。2、征地拆迁,向政府或专题拆迁管理部门取得房屋拆迁许可证,房屋拆迁验收合格证:拆迁过程中的包括的程序,方法,文件的取得,拆迁安置 赔偿协议等等,全部应有律师介入。3、计划设计,向建设计划部门取得建设项目选址意见书和附件,建 设用地计划许可证随即凭以上一书一证取得,建设工程计划许可证建设用地同意书同时取得建设用地划拨决定书或签署国有土地使用权出让协议 依据土地取得的方法不一样 ,然后到地籍办理国有土地使用权证拆迁办办理拆迁许可证。其后
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