国有土地拆迁谈判技巧

国有土地拆迁谈判技巧 篇一：征地拆迁谈判技巧(共五篇)篇一：拆迁谈判拆迁赔偿谈判技巧公开课今天我们所讲的谈判技巧，大家假如要想灵活利用的话，一定要结合我们以前讲的土地一二级开发、拆迁赔偿评定汇报、拆迁赔偿安置协议的关键点，因此今天我们不仅讲解拆迁谈判技巧而且在重新回顾一下以前讲过的的关键内容。拆迁案件怎样进行谈判一. 有关拆迁的谈判开局1.提出高于预期的拆迁安置赔偿条件，但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。2.作为被拆迁人最好不要接收拆迁人第一次拆迁赔偿报价，除非你拿到了一份正当的、完整的评定汇报。假如不假思索的就答应对方的第一次报价，这种做法通常会让对方产生两种反应：我们原来能够做的更加好，一定是哪里出了问题。3.学会在接收拆迁人有关拆迁安置赔偿条件时感到意外， 假如我们的被拆迁人能够读懂拆迁评定汇报，就要是这对里面的部分项目学会感到意外，在你表示有些意外后，对方通常会做出部分让步。假如你不表示意外，对方通常会拆迁人变得愈加强硬。4.避免对抗性的拆迁赔偿谈判千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这么只会造成对抗，致使谈判不能正常进行下去。5.拆迁谈判中“钳子策略”的使用一定要把精力集中到详细的赔偿项目上比如自建面积的测量和赔偿等，千万不要在意赔偿总额，也不要用百分比的方法进行赔偿谈判。二. 拆迁谈判的中场阶段技巧1.一定要学会应对没有决定权的“拆迁人”在进行拆迁谈判开始前，一定要搞清楚对方是否正当的授权，有没有权利代表拆迁人进行谈判，最高谈判权限是什么。进入了拆迁谈判的关键关节，对方往往会以“没有授权”、“说了不算”等借口来进行推脱。2.在拆迁谈判中绝对不要对赔偿款进行“折中赔偿”拆迁中对赔偿的讨价还价并不意味着要折中双方的谈判价码，价码折中并不是一个真正公平的赔偿方法。3.学会应对拆迁谈判赔偿的僵局假如碰到僵局首先经过处理部分小的拆迁赔偿问题为双方发明谈判机会，一旦拆迁人和被拆迁人在部分微不足道的问题上达成一致，拆迁人就会变得愈加轻易被说服。4.只要是在赔偿的某一项问题上做出了让步一定要在其它方面索取回报。三. 谈判终局策略1.严格防范对方的“白脸-黑脸”策略，在这里面一定要注意。区分拆迁人和拆迁前企业。往往拆迁人唱白脸，拆迁企业的人唱黑脸。但在这里面起到决定作用的是唱白脸的拆迁人，要知道拆迁人是谁一定清楚拆迁计划。2.拆迁赔偿谈判中最终一个步骤中最主要的就是怎样降低让步的幅度，关键在于以下三点：1 一定不要在拆迁赔偿谈判一开始就做出让步，自己主动降低赔偿项目和数额2 一定谨防对方的心理战，尤其是奖励期心理战，不要轻易相信所谓的奖励期赔偿如果错过就没有机会了。3 一定不要因为拆迁人要你报出“一口价”，或声称自己“不喜爱讨价还价”而一次性让出全部拆迁赔偿利益。3.要有适时收回一开始所谈全部赔偿条件的勇气有关土地开发土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、赔偿，并进行合适的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达成“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地二级开发即土地使用者将达成要求能够转让的土地经过流通领域进行交易的过程。包含土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即通常指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产开发项目书面决议 股东大会，股东会，董事会皆能够形成书面决议文件 。项目可行性研究并出具可行性研究汇报 项目可行性研究教授会包括律师，房地产市场分析师，环境评定师，会计师，税务师等 ，可行性关键 分为三方面的可行性投资收益的可行性，大致性的可行性方案和具体的可行性论 证方案，其中包含法律方案，选址方案，财务方案，涉税方案，环境方案等。另 外要有充裕的资金确保，对于房地产开发决议阶段前期可能的项目融资或其它融 资方法，律师早期即能够介入项目。1、向土地管理部门取得土地使用权证：其方法包含划拨，出让，吞并收购，招，拍，挂的方法等等，必需符正当律要求。其中包括众多的协议审查，文件的报批立案，应该有专业律师进行风险控制。2、征地拆迁，向政府或专题拆迁管理部门取得房屋拆迁许可证，房屋拆迁验收合格证：拆迁过程中的包括的程序，方法，文件的取得，拆迁安置 赔偿协议等等，全部应有律师介入。3、计划设计，向建设计划部门取得建设项目选址意见书和附件，建 设用地计划许可证随即凭以上一书一证取得，建设工程计划许可证建设用地同意书同时取得建设用地划拨决定书或签署国有土地使用权出让协议 依据土地取得的方法不一样 ，然后到地籍办理国有土地使用权证拆迁办办理拆迁许可证。其后凭建设项目选址意见书和附件建设用地计划许可证取得建设计划方案同意意见书。随即申办建设工程计划许可通知书接到通知后办理施工许可证。其中还包括到很多费用的收据和证实，应妥善保留。4、项目报建登记，申请招标，办理投标手续，确定勘验，设计，施工，监 理队伍，确定详细实施人的资质，严格控制，申请，建设工程项目报建申请表，保留对应收费凭证，充足准备申请投标手续，确定中标，签署确定书，并立即签署招标投标协议。篇二：拆迁谈判技巧及关键点发表于 2021-7-5 15:49拆迁谈判技巧及关键点拆迁谈判技巧及关键点楼主因地方*土地财政和我国城市化进程的需要，拆迁成了当今社会很普遍的现象。在拆迁谈判中，因拆迁人有*背景往往是谈判中强势的一方，而被拆迁人则是弱势一方。尽管如此，被拆迁方还是能够经过策略的谈判来为自己争取尽可能多的利益。谈判技巧和水平的高低会极大地影响到拆迁的赔偿金额，其差距之大非亲历者有时难以置信。2021年本人在杭州市文二路的房子被拆迁，每平方取得了2.9万元的赔偿，而最低的业主每平方只取得了7千元 相当于当初二手房的市场价格 的赔偿。2021年3月，因杭州市拱墅区半山地域环境污染综合整改工程需要，拆迁到康桥镇某企业。该业主因对厂房拆迁谈判没有经验，聘任笔者为谈判顾问。拆迁方按评定汇报提出总赔偿金额为2340万元。经过2个多月的谈判，该业主最终获赔4200多万元，比对方的初始报价提升了1900多万元。依据笔者数次咨询拆迁谈判的经验，总结拆迁谈判的关键点以下：1搜集必须的相关信息信息有利于我们“知己知彼”，增强谈判实力和信心。应搜集的信息包含：1 该地段为何要拆迁？根据计划拆迁以后该地段作何用途？用途不一样，赔偿系数不一样。2 拆迁人是谁？是否有拆迁许可证？动迁服务机构是谁？3 对方谈判人员的组成情况怎样？谁是主谈人？她们的职务、背景、性格、兴趣怎样？4 拆迁的评定机构是谁？假如已经做了评定，怎样拿到评定汇报？5 评定汇报哪些地方较合理？哪些地方能够要求重新评定？是否有财产被有意无意地 漏评？6 拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否正当？如有违法，向谁申诉？7 是否有其余企业已经达成拆迁赔偿协议？赔偿金额是多少？她们的谈判有何得失？2组建一个谈判小组因为拆迁谈判包括的财产标的额通常比较大 动辄上千万、几千万 、内容复杂、专业性强，业主一人无法胜任，需要组建一个谈判顾问团体。顾问团体最迟应该在评定机构进厂评定之前组建好。一旦评定汇报出来，就会比较被动，少了很多回旋的余地。拆迁谈判的团体组员最好由以下人员组成：1 业主熟悉自己企业的基础情况，负责重大事项的选择决议和赔偿协议的最终签署；2 谈判顾问负责谈判的准备、相关信息的搜集分析、判定谈判形势、控制谈判过程、选择谈判关键和前后秩序、利用谈判策略、技巧等，为业主提供系统的、全方位的咨询服务；3 资产评定师负责审查评定机构出具的评定汇报，是否存在有意低评、错评、漏评等情况，为谈判报价提供必须的依据。4 律师律师的作用在于提供法律方面的相关依据和拆迁协议的审核把关，而非起诉拆迁人。拆迁源于*立项，拆迁人往往有*背后撑腰，业主是不可能打赢官司或经过诉讼处理拆迁赔偿问题的。3策略地安排谈判的时间和地点 在拆迁谈判中，拖延是一个很有用的时间策略。对业主而言，时间几乎没有成本。对开发商而言，时间有巨大的资金成本和机会成本。因此在谈判之初最策略的做法是让对方找不到人，不要和对方进行任何接触。让其它人先谈，随时了解她们取得的进展，作为己方谈判的有利基础。越是到后面，拆迁人越是想立即把整个事情了结。到只剩下最终一两家的时候，拆迁人要让步就会少很多顾忌，也就更轻易做出让步。 在地点的选择上，千万不要自己主动到对方的办公室谈判。主动去对方的办公室，对方会认为你很期望被拆迁并得到赔偿。要让对方找到己方的企业里来，而且极难找到你，在谈判过程中也便于安排人员巧妙地、策略地干扰或中止谈判的进程。4确定理性的谈判目标很多业主会在拆迁谈判中漫天要价，提出部分不切合实际的无理要求。过高的赔偿要求会被对方认为是“狮子大开口”，会毁灭对方经过谈判处理的期望，其结果可能是迫使对方采取“强制拆迁”的极端手段，有时甚至酿成“玉石俱毁”的拆迁悲剧。理性的谈判目标是经过努力谈判可能实现的目标。这一目标应该是有理由支撑的，也就是业主的要求和报价应该是有理由的，是有一定依据的。咨询团体的一个主要任务就是帮助业主确立一个适合的谈判目标并为这一目标提供必须的理由和一定的依据。这一目标能够以评定机构出具的评定汇报为基础，但又要大大高于评定汇报提出的赔偿金额。 谈判目标不是一成不变的，伴随谈判的进行，局势的改变能够灵活调整。在谈判早期，业主一方不宜过早亮出己方的谈判目标和报价，以免一开始就被对方扣上“狮子大开口”的帽子。要经过策略的谈判和过程控制逐步改变对方的期望值，使其越来越靠近己方的谈判目标。5抓住谈判的关键问题绝大多数拆迁谈判的关键问题是机器设备和房屋重置的赔偿系数。现在以2021年某评定机构给杭州市拱墅区康桥镇某企业出具的评定汇报为例来说明这一问题。该汇报提出总赔偿金额为2340万元，详细包含：1 房屋1450万元，按重置价格 按当年材料价格重新建造全部拆迁房屋所需费用 580万元的2.5倍赔偿；2 未到期暂时建筑204万元，按重置价格204万元的1倍赔偿；3 地上隶属物 装修等费用 149万元；4 机器设备净值 原值×成新率% 1547万，评定值537万元。经过查看评定汇报，还有两部分机器设备能够要求对方赔偿：一是有漏评嫌疑的设备净值184万元；二是不评金额320万元 该评定汇报对那些拆迁后转移到别处不会影响使用价值的设备未进行评定，也不计入赔偿范围 。因此，机器设备一项包括到的总金额是1547+184+320共2051万元。而评定汇报仅提出赔偿537万元，相差1514万元。其它地方谈得再好，假如机器设备一项谈不好，此次谈判也不能算是成功的。机器设备一项毫无疑问成为谈判的关键问题。经过资产评定师的认真核查，该企业的房屋赔偿关键包括到三部分：一是房屋重置价格580万元；二是未到期暂时建筑重置价格204万元；三是部分房屋结构被误评、低评的重置价格66万元。假如全部按非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁赔偿系数3来赔偿，一共可取得2550万元的赔偿。而评定汇报仅