二手房(存量房)买卖合同审查清单
14页1、二手房(存量房)买卖合同审查清单宏观-合同类型审查点注意一房二卖可能无法实际履行审查点描述1. 注意数份合同的效力。(1)在后的买受人不知道在先的买卖合同存在,多份合同均有效;(2)在后的买受人明知在先的买卖合同存在,在后的合同因“恶意串通损害他人合法权益”无效。2. 注意数份合同的履行顺位。(1)有办理过户登记的,登记的买受人优先;(2)都未办理过户登记,但有实际占有的,占有的买受人优先;(3)既未办理过户登记,又未实际占有的,依合同成立的先后顺序确定权利保护顺位;合同成立时间应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定;(4)恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。3. 买受人尽快办理过户登记;暂不办理过户登记的买受人应考虑网签备案、实际占有使用房屋,并将房产相关凭证、发票等保管在自己手中。宏观-合同主体审查点夫妻共有房产须配偶签署确认审查点描述1. 实为夫妻共有但仅登记在夫或妻一方名下的房产,是否支持买受人善意取得的主张,存在不确定性。(1)尚未办理过户登记,另一方配偶请求返还房产的主张通常会获得支持;(2)已办理过户登记,另一方配偶请求返
2、还房产的主张有可能获得支持;(3)若为夫妻共同财产,只由夫或妻一方签署合同,风险很大,应尽快办理过户登记,否则无法主张善意取得。2. 出卖人已婚,房产仅登记在一方名下的,应建议最好由夫妻共同签署或由配偶出具书面同意文件。3. 出卖人已婚,房产登记在夫妻双方名下的,应确保由夫妻共同签署。4. 出卖人声称无配偶,买受人应要求出卖人出具单身承诺,并考虑由当地居委会盖章或办理公证,作为买受人善意的证明。审查点应核实买受人具有购房资格审查点描述买受人没有购房资格,买卖合同仍有效,但合同无法实际履行。审查点注意借名买房存在风险审查点描述1. 甲为规避限购政策,提供出资,由乙代持。(1)买卖合同可能因损害社会公共利益而被认定为无效,但甲仍得向乙主张返还钱款或相关收益。(2)买卖合同可能仍有效,但甲无法要求乙过户登记。2. 甲有购房资格,出于特殊目的,由乙代持。(1)注意代持约定无法对抗代持人的债权人要求法院强制执行的请求。(2)代持人有可能私自对外转让房产,代持人的继承人可能会主张房产为代持人所有。(3)应选择可信任的人代持,并调查代持人的债务风险,如存在债务风险,应尽快停止代持或更换代持人。(4)
3、尽量实际占有代持房产,妥善保管与代持相关的资料、发票、凭证等。(5)考虑对代持房产进行质押、抵押等,使得房产难以被处分。(6)应确保由相关利害关系人员签署确认。(7)考虑为当事人设立一个长期的、有权转租的居住权并进行登记。审查点应核实是否存在优先购买权人审查点描述1. 房屋承租人、房产按份共有人对房产享有优先购买权。2. 应要求承租人、共有人书面确认放弃优先购买权,或表示对此次房产出售无异议。宏观-合同标的审查点注意经济适用房上市交易的特殊性审查点描述1. 购得经适房的5年内转让。(1)买卖合同可能有效,也可能因扰乱经适房管理秩序、损害社会公共利益被认定为无效;(2)注意房屋可能被收回;(3)应提示买受人暂时无法办理过户登记;(4)建议买受人约定无效或被政府收回房屋时的退款与善后措施。2. 购得经适房满5年后转让。(1)建议约定由卖方向政府交纳土地收益等价款;(2)注意政府有权优先回购;(3)建议约定卖方不配合时的合同解除、违约责任等。审查点注意宅基地房屋、小产权房交易的风险审查点描述1. 买卖合同双方均是本集体经济组织的成员,宅基地房屋买卖合同有效,但出卖人不能再行申请使用其他的宅基
4、地。2. 买卖合同中有一方为非本集体经济组织的成员,宅基地房屋买卖合同因违反土地管理法的强制性规定而无效,且无法办理宅基地房屋过户登记,也无法通过登记将违法用地合法化。3. 小产权房属于违法建筑,买卖合同无效,且无法办理权属登记,建议列明买方的投入,并约定合同无效、不能履行时的善后措施。审查点购买暂未取得产权证的房产在短期内无法办理过户登记审查点描述1. 买卖尚未取得房产证的房屋的合同仍有效。2. 提示买受人较长时间内不能过户登记会产生类似于房产代持的风险。建议买受人尽快实际占有该房产,并将买卖合同、发票等凭证掌握在手中。3. 建议买受人在合同中对出卖人再次出售、擅自处分等约定严重的违约责任。4. 建议买受人随时了解房产证的办理进度,一旦取得房产证,即迅速办理过户登记手续。审查点注意违法建筑的交易风险审查点描述1. 违法建筑的买卖合同一般是有效的,也有可能无效。2. 注意购买违法建筑无法办理正规产权证,且后续有被拆除的风险。3. 应告知买受人只是取得了该违法建筑的使用权。审查点注意划拨土地上的房屋交易有特殊性审查点描述1. 我国并非绝对禁止划拨土地上房屋的转让,但有一些限制。2. 基于
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