融资内控报告.doc

序 言第一章 项目合作概况1. 项目企业简介：1.1 名称：白银瑞恒房地产有限公司1.2 法定代表人：李立富1.3 注册资本：人民币壹仟壹佰陆拾捌万元 1.4 公司经营范围：房地产开发、物业管理、二手房中介1.5 资质：四级1.6 地址：白银市平川区长征东路(天孚商务大厦商住楼1幢2层)； 1.7 公司简介：公司成立于2012年4月27日，公司前身为白银市平川区第二建筑公司23项目部，公司现有职工38人，其中：中级以上职称的有7人；初级职称14人年开发能力在5万平方米以上公司内设机构由工程部、综合办公室、财务部、销售部，下属白银福瑞康商贸有限公司、白银瑞桓物业物业服务有限公司两个二级子公司物业公司成立于2013年9月30日，注册资金60万，资质为暂定三级，现有职工25人，中高级管理人员5人，维修工3人、绿化4人、保洁8人、保安5人，现物业托管天孚商务大厦一幢，兴平街道办经适房2幢，廉租房5幢，安置房3幢，共计托管面积13万平方米，共有住户1501户1.8 我公司经过两年的自我发展和奋斗，公司现已发展成为集房地产开发、建筑、商贸、物业服务一体的综合性民营企业以李立富董事长为首的领导班子带领下，公司自成立以来树立“独特创造、追求时尚”的开发理念，坚定“积极开拓、稳健发展”的经营理念，传达“诚信为本、用户至上”的服务方针，秉承品质和品位的双重要求，逐步适应市场经济的发展，社会信誉不断提高。

所开发项目的总体规划、建筑造型、绿化景观、公共配套、物业管理已为政府、社会和业主认可，在业界中获得了良好的声誉公司经营、财务、资信处于良好状态，已成为房地产业的一颗新星1.9 项目简介：我公司现开发的位于甘肃省白银市平川区复兴路6万平方米的瑞恒综合大厦及住宅楼建设项目，已取得政府的批文，项目总投资2.3亿元人民币，拟新建建筑物面积52742m2，其中新建住宅建筑面积15823 m2，商住综合服务楼36919 m2，此项目计划2019年末完工，2019年8月开始认购，2020年10开始对外销售2. 项目利润分配形式：2.1 项目利润分配以股权、股份制分配2.2 分配方式：3. 项目资金的管理形式：3.1 资金控制是指公司各部门应依据预定的资金计划，运用各种可行的方法进行资金管理和监督，通过比较和分析，衡量资金计划的执行情况和经营成果及资金运作情况,同时严格限制不利差异，达到预期目的3.2 公司各相关部门要协同配合，财务部门要加强监督，共同搞好资金运用各重要环节的管理与控制一)要强化货币资金的管理与控制建立公司适度筹资政策，严格货币资金岗位分工及授权批准制度，严格现金日清日结、银行存款日清月结、其他货币资金及时清理制度。

二)要强化商品采购环节资金的管理与控制建立商品进货比价采购制度，真正做到"货比三家，择优选择"三)要强化商品销售环节的管理与控制严格控制赊销商品的管理权限，通过商品的优质服务做好现销工作;加强对收入票据的管理，防止票据给企业带来损失四)要强化货款回笼环节的管理与控制严格落实"货款回笼责任制"，谁经手赊销，谁负责收回货款，发生问题必须追究经手人责任，并将催收货款回笼与经手人的经济利益挂钩列入单位经济责任制考核五)要强化对外担保的管理和控制严格对外担保程序，严禁违规越权办理担保事宜，同时要加强对对外担保的日常动态监控，防范担保风险六)要强化对外投资的管理和控制，规范对外投资核算，严格对外投资权限，确保对外投资收益最大化七)要强化委托贷款的管理和控制公司在确保生产经营正常进行的情况下，对富余资金，可以严格按程序办理委托贷款，并按期收本收息，进行动态管理，注意防范贷款损失八)要强化资金平衡会议制度对于公司预算内大额资金支付须由公司财务负责人(总会计师)直接审批，对于预算外项目和超大数额资金调度应建立公司负责人和公司财务负责人(总会计师)联合审批制度，必要时还需公司总经理办公会或董事会决定九)要强化财务监督环节的管理与控制。

财务部门要加强对公司资金使用的监督与管理，对于不符合手续、制度的款项做到坚决不付，对于违反资金管理制度的事项做到坚决不予办理十)严格和完善资金的体内循环制度，资金收支必须统一经过公司财务部门进行，做到收支两条线不允许发生资金分流和体外循环现象3.3 建立公司银行开户登记备查制度，加强对公司银行开户行为的管理和控制并制订银行账户管理办法3.4 公司不得以下列方式将资金直接或间接地提供给控股股东及其他关联方使用一)有偿或无偿地拆借公司的资金给控股股东及其他关联方使用二)通过银行或非银行金融机构向关联方提供委托贷款三)委托控股股东及其他关联方进行投资活动四)为控股股东及其他关联方开具没有真实交易背景的商业承兑汇票五)代控股股东及其他关联方偿还债务六)中国证监会认定的其他方式4. 项目抵押担保：本项目抵押担保形式为公司股权质押担保形式，股权质押又称股权质权，是指出质人以其所拥有的股权作为质押标的物而设立的质押按照目前世界上大多数国家有关担保的法律制度的规定，质押以其标的物为标准，可分为动产质押和权利质押股权质押就属于权利质押的一种因设立股权质押而使债权人取得对质押股权的担保物权，为股权质押5. 项目建设内容：瑞恒综合大厦项目为政府招商引资项目，受区委区政府高度重视项目，该项目为商业、住宅一体项目，总建筑面积为36199m2，建筑高度为88米，其中地上建筑面积为32137.14 m2，地下建筑面积为4062.2 m2。

第二章 项目建设区位分析1. 项目地基本情况：1.1 平川区是1985年随甘肃省白银市恢复建制而成立的一个新兴工业区，位于甘肃省中部，区辖4乡3镇4个街道办事处，全区总面积2126平方公里，总人口21.6万，黄河流经平川32公里平川是中华民族黄河文明的重要发祥地之一，是古丝绸之路上的重要驿站早在汉武帝时代，境内就有鹯阴县建制，是黄河上游最早的县级建制之一平川区具有丰富的矿产资源，其中包括：煤炭、陶土、稀有贵金属等，当前平川区委大力发展及推广陶土事业，正是企业投资建设的好时期1.2 平川区陶瓷产业发展历史陶瓷产业是平川最为古老的传统产业，陶瓷文化历史悠久，源远流长据共和镇黄茅沟发现的古先民陶窑遗迹推断，早在公元前3000多年以前，区境内就开始烧制陶瓷区境属马家窑文化范畴，闻名遐迩的会州瓷在中国陶瓷史上留有浓墨重彩的一笔西汉鹯州城遗存的大量排水陶瓷筒及陡城、牙沟水、黄湾、老庄汉墓出土随葬品中的陶制品，亦为本地瓷窑烧制唐宋以后，陶瓷业有了进一步发展北掌山下红土洼陶窑遗迹，至迟建于宋代，从遗存的碗碟看，工艺有较大进步明代以后，随着移民屯边政策的实施，区境人口大增，越来越多的人开始从事陶瓷产业，距红土洼以西3公里的地方，大批陶窑开始兴建，时称磁窑。

清代以后，磁窑逐步形成以陶瓷为中心，兼营煤炭、白灰、石灰等日用品及建筑材料的综合集镇1952年，靖远县人民政府派工作组到磁窑帮助成立互助组，1956年，成立“靖远磁窑陶瓷生产合作社”1958年，磁窑陶瓷合作社改名为“靖远磁窑陶瓷厂”，实现了由集体企业转为地方国营的全民所有制企业、手工搅轮加工向机器加工的转变1962年，试制出茶具、酒具、蓝边碗等细瓷产品1972年迁建厂房，厂名由靖远磁窑陶瓷厂改为靖远陶瓷厂，部分实现了工艺流程的机械化建区以来，平川陶瓷产业经历了由分散到集中、由传统到现代、由兴盛到萧条再到逐步壮大的发展阶段上世纪90年代初，甘肃靖远陶瓷厂发展成为西北地区最大的陶瓷生产企业，奠定了西北陶瓷重镇的地位格威”牌产品畅销西北五省区，设计生产的汉马镂金酒具、茶具、文具荣获全国旅游纪念品、内销工艺品优秀设计奖，反弹琵琶茶具荣获甘肃轻工产品百花奖设计二等奖，并作为礼品馈赠国际友人世界级民间艺术大师阮文辉先生曾在企业体验生活，设计的铁锈红陶瓷葫芦具有极高的艺术价值涌现出装饰陶瓷厂、墙地砖厂等一批传统陶瓷生产企业，区内的陶瓷产业得到了长足发展，陶瓷市场空前活跃，享有“西北陶瓷工业城”的美誉。

2. 项目地国民经济与社会发展分析：2.1平川源远流长的陶瓷生产历史、得天独厚的资源优势和宽松优越的投资环境为承接陶瓷产业转移创造了良好的条件一是资源丰富平川境内资源丰富，蕴藏着丰富的煤炭、陶土、石英石、沸石、烧胀粘土、花岗岩、石灰石、凹凸棒等多种资源各类陶土测算储量达40亿吨以上，品种达20多种，其中煤炭总储量达11.37亿吨，保有储量8.5亿吨，紫砂土储量15亿吨以上，花岗岩储量24亿立方米，石灰石1亿吨以上2008年，甘肃煤田地质局一三三队对平川区境内陶土资源进行了详细的地质调查，并委托国家轻工业陶瓷质量监督检测唐山站进行全面的检测分析和矿物鉴定，认为平川区陶瓷种类齐全，质地优良，完全能够满足建筑陶瓷、卫生陶瓷、日用陶瓷、工艺陶瓷等各种产品类型的生产需求二是能源充裕靖远煤业集团公司及地方煤矿，年产原煤1200多万吨国电靖远发电有限公司、靖远第二发电有限公司年发电130亿千瓦时风能、太阳能资源十分丰富，白银风电有限公司捡财塘风电场总装机规模达94.5MW，年均发电19436万千瓦白银宏宇天然气有限公司在区内建设供气站，已开工建设天然气输气管道专线，可为平川陶瓷产业的发展提供新的燃料选择。

充裕的能源供给完全能保证陶瓷产业发展的需求三是区位优越平川区是兰白核心经济区中的重要节点城市，处于兰州和银川两大省会城市之间，距兰州市130公里，银川市290公里，西宁市300公里，兰州中川机场120公里京藏高速公路、109国道、308省道及白宝铁路专线构成了四通八达的交通网络，为工农业产品运输、销售和发展现代物流业提供了良好条件四是成本低廉平川区陶土资源丰富，除永登钠长石矿距平川中心区150KM，其它原料距平川中心区<50KM，开采运输方便，主要原料价格40-100元/吨；全区煤炭生产量约1200万吨，大部分的煤炭外销售为主，沫煤供应价格300-430元/吨，渣煤供应价格450-650元/吨，块煤供应价格450-750元/吨，无烟煤可就近于宁夏银川拉运；天然气供气价格为居民生活用气2.65元/M3，工业用气（商业气）2.91元/M3；平川是西北重要的火力发电基地，火力总装机容量200万KW/h，大部分的电力通过大电网向外输送，对本地的电力供应充足，不会出现峰期限电现象，工业用电平段0.4606元/度（高峰期0.6826元/度、低谷期0.2385元/度）；黄河流经平川32公里，水源充足，生活用水（城市供水）2.0元/吨，开发区采用园区地下井供水，工业用水1.5元/吨；区内一般工人工资平均2000元/月，技术工人平均2800元/月,陶瓷生产专业技术人才相对富集。

在投资要素方面，平川与国内各陶瓷主产区相比有明显优势五是环境良好规划面积20平方公里的经济开发区是国家级开发区白银高新技术产业开发区的重要组成部分， 2014年底先期开发的5.7平方公里现已入驻各类工商企业53家，其中工业企业27家（规模以上10家，规模以下17家，高新技术企业4家）,商贸服务企业26家，初步形成了能源新能源、陶瓷建材、装备制造、高新技术和农畜产品深加工和文化旅游及现代服务业并进的产业格局2010年被国际园区合作论坛评为全国18个“最具投资潜力经济园区”之一规划面积7.3平方公里的经济开发区南区共分为陶瓷研发制造产业区、仓储物流区、高新技术及装备制造区，目前已平整土地近5000亩，道路等基础设施建设正在同步进行水泉工业集中区规划面积5平方公里，以发展农畜产品加工业为主，同时发展生物制药产业和绿色包装产业，目前已入驻农畜产品深加工企业4家两区”建设的全力推进，将为各类企业入驻提供良好的发展平台六是服务到位提高管理水平同时，加大。