惠州义乌小商品批发城经营定位及招商报告(426排版).doc

惠州义乌小商品批发城经营定位、招商报告 世方物业 成就铺王惠州义乌小商品批发城经营定位及招商报告世方物业 成就铺王2005.4.2041目 录第一部分：本项目各层的经营定位分析 3一、经营定位的依据： 3二、项目建筑各层概况： 4三、项目周边、东莞、广州、义乌市场经营品种比例调查： 41、惠州水东路小商品经营比例： 42、惠东县平山中心市场小商品经营品种及进货渠道调查： 53、东莞小商品市场经营品种的比例： 64、广州小商品市场经营品种比例及进货分析： 115、义乌主要小商品市场经营品种比例： 116、市场主要经营品种比例统计： 14四、项目具体经营品种分区及比例确定： 151、项目整体经营定位 152、项目经营品种定位及相应的比例： 15第二部分：惠州义乌小商品批发城招商平面分割 18一、分割原则 18二、招商平面分割图 18第三部分：项目招商目标客户群体定位 19第一部分：义乌及其周边地区的小商品批发商 19第二部分：本区域内小商品生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者 19第三部分：意向从事小商品批发业的个人 19第四部分：项目各楼层租金策略及管理费、广告费的收取办法 20一、租金水平的确定： 201、惠州小商品批发市场租金状况 202、项目整体租金水平 203、租金策略 21二、商场物业管理费、广告费用标准及收取办法 22第五部分：项目招商整合推广策略 23一、招商资料 231、策划设计“惠州义乌小商品批发城”画册招商部分 232、派单资料 23二、招商对象的差异性推广策略 231、义乌各类主要业态的小商品批发商招商策略 232、市场内业态的本区域生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者 253、意向从事小商品批发业的个人 26三、媒体推广： 27四、策划设计“惠州义乌小商品批发城”招商单页 28五、定点推广： 28第一：惠州区域内的商户 28第二：义乌、广东省内其他区域的商户 29六、活动推广 29第六部分：项目阶段性招商策略及推广手段 30一、接受租赁登记阶段：（5月初——6月初） 30u 起始时间： 30u 招商群体： 30u 阶段性推广手段： 30二、正式启动招商阶段：（6月初——9月初） 31u 起始时间： 31u 招商群体： 31u 招商目标： 错误！未定义书签。

u 阶段性推广手段： 32三、开业前夕：（9月初——10月初） 33u 起始时间： 33u 招商群体： 33u 招商目标： 错误！未定义书签u 阶段性推广手段： 33第七部分：招商的必备条件 34一、关于落实长途汽运站及公交车停靠站的相关事宜： 34二、关于确定联谊单位的相关事宜： 34第八部分：商场内部规划与装修标准建议 36一、商场内部规划设计建议 361、布局规划及过道建议 362、商场卖场设计建议 36二、商场内部公共部分装修 36三、商场铺位装修 36第九部分 商场经营管理与推广策略 38一、商场经营管理策略 381、一般性管理职能 382、经营性管理职能 383、经营管理公司基本架构 39二、商场经营推广策略 391、开发商承诺1000万元经营推广基金 392、建立惠州义乌小商品批发城网站，成立《惠州义乌小商品批发城专刊》编辑发行部 403、定期在电视、报纸发布小商品城优惠采购活动广告 404、成立专业客户联谊部 405、在惠州、珠三角及全国各地小商品集散地定点推广 406、通过全国各地小商品交易会引进有特色的小商品，走进粤东地区 407、汽运中心 418、建立质量信誉管理体系 41第一部分：本项目各层的经营定位分析一、经营定位的依据： 一个项目的初始定位方向总是多向的，最终找到一个最现实最合理的定位方向，对于本项目的小商品定位，一方面有其历史的渊源（是发展商深思熟虑的一个方向），另一方面也有其强大的市场基础。

对于本项目小商品的定位，我司从市场的角度出发，主要是基于以下几点：1、存在强大的市场消费基础惠州，乃至整个粤东地区，实际上是广东省工业相当薄弱，乡镇和农业人口占据主要部分的区域，在这个区域的人民的收入和消费水平都低于珠三角的其他城市，人们在批发市场、交易市场、集贸市场及临街个体商业中的日常用品消费占据整个社会消费品市场的70％以上，而这些市场正是物美价廉的小商品的最广阔的销售终端说明在粤东地区存在强大的小商品市场消费基础2、惠州及粤东地区小商品市场发育不良，存在空白依前所述，在惠州及粤东地区存在巨大的小商品消费群体，但是根据项目组的调查，在这个有着巨大消费群体的区域内，小商品市场却发育不良，这种不良性体现在以下几个方面：第一是规模小，产品不丰富；第二是市场设施陈旧，不符合现代化商业经营的需要；第三是市场的位置偏，不具有区域辐射力，基本以服务周边居民为主可以说缺乏一个大规模综合性的现代化小商品专业市场3、本项目良好的地段和交通条件本项目地处惠州江北新区，占据粤东门户的良好地理位置，门前就是贯通南北的国道，并靠近惠州火车站和长途汽车站，具有非常强的交通辐射能力，此外江北新区也是惠州是规划的大市场大物流发展的主要区域，随着一个个大型的物流商业项目的上马，未来区域内的物流配套设施也将越来越齐全。

4、义乌小商品进驻华南地区的大好机会义乌小商品名扬全球，是中国小商品专业市场的一面旗帜，在全国已经开设有近30个分市场，这次义乌小商品将分市场开到华南地区来了，并选中了惠州，落户于本项目，这对本项目未来小商品经营具有重大的保证二、项目建筑各层概况：惠州义乌小商品城一期工程位于惠州市新城区江北新区，属于惠州市发展较快的区域项目一期工程，总占地面积38600平方米，总建筑面积130000平方米，其中一期建筑面积44694.69平方米项目整体建筑分布情况一览表：项目楼层建筑层高商业面积（㎡）一 层层高6米7965.37二 层层高5米7849.7三 层层高4.8米7385.13四 层层高4.8米7385.13五 层层高4.8米5421.36六 层层高3.6米4718.43三、项目周边、东莞、广州、义乌市场经营品种比例调查：1、惠州水东路小商品经营比例：地理位置：位于水东西路铺位面积：主力铺位在50—60平方米小商品经营品种：经营品种间 数具体比例日用百货3626食 品3022文具、玩具1814民间用品1511针织用品43小五金86服 装65茶 叶86花 艺65鞋22合 计133经营方式：以批发为主，兼有零售进 货 点：主要以广州为主，东莞有一部分租 金：20—60元/平米·月2、惠东县平山中心市场小商品经营品种及进货渠道调查：Ø 平山中心市场小商品经营品种比例分析：位 置：惠东县城解放中路规 模：其中一层6800平方米，主要经营小商品小商品经营规模：约300户经营范围：日化产品\精品\礼品\玩具\针织用品\花类\饰品\电子产品\日用杂货\小家电\文具\等小商品经营品种：业态数量所占比例（％）日化产品259精品239礼品145玩具166针织用品8031花类93饰品2810电子产品228日用杂货3413小家电124文具62合计269以上图表显示，该市场经营针织用品、日用杂货、电子玩具等为主导。

Ø 平山中心经营品种进货渠道分析：进货途径：l 电器类\玩具\针织类\饰品类\日化类.为广州\东莞\佛山\汕头\揭阳其中比例为%(不完全统计)城 市电器类玩具类针织类日化类日用类饰品类广 州857060755570深 圳720佛 山10105东 莞51030汕 头51015揭 阳1012其 他810585l 生活家庭用品\日用杂货\小工艺品\文具\小五金\针织草帽等约70%--80%为浙江义乌进货,其余的为广东珠三角地区,尤其广州为小商品重点批发城市.义乌商品的特点:①价格低廉 ②商品丰富 ③均为自己小型加工厂生产 3、东莞小商品市场经营品种的比例：Ø 富民商业大厦内的小商品经营分区图：富民商业大厦内小商品经营规划主要以饰品和针织内衣为主，互为补充的小商品经营品种还有：洗涤用品、化妆品、儿童玩具、皮具、钟表、小电器、文具以及包装袋等在整个富民服装批发市场内位于市场一层的东、西两个区域内（A层缘于富民的螺旋式建筑）图示中着色的部分即为富民服装批发市场内的小商品经营分区：红色为饰品区；黄色为内衣区但在实际经营过程中，来自市场需求方面以及经营商户之间的竞争，现已成为相互依存、互为补充的混杂经营之局面。

经营品种分类统计：富民小商品经营区域规划铺位共124个，皆以独立铺位的形式经营，经营模式为批发批发经营面积（按使用面积计）约在6——12平米之间由于商机突现，目前大约有十多间加位小商品经营摊位按照小商品经营品种统计：（经营面积为使用面积）经营品种经营面积（㎡）经营户数（家）比例饰品类50041各类饰品针织内衣类60044针织品、内衣日用百货类403伞、塑料桌布、卫生纸洗涤化妆品类20021洗涤用品、化妆品皮具1009皮带、钱包文体用品类605文具、体育用品表类404钟表、手表小家电202电吹风、录音机小食品202奶粉、饮料、饼干礼品202打火机等包装袋202塑料袋、纸袋帽子、眼镜201儿童玩具403小型玩具合 计约1680m平米139经营品种比例分析(按经营面积)：经营品种比例分析(按经营商户数量)：Ø 广贸精品广场经营分区图：该市场位于黄河时装城以北，港口路以西，与虎门排污河围绕的区域内，分布在广贸大厦、永丰楼、永业楼、永安楼、永兴楼一层，形成了虎门小商品市场经营组团在经营分区上没有严格的经营规划均以独立街铺的形式经营，经营模式以批发为主经营品种分类统计：该市场经营的小商品主要以文体用品和针织内衣为主，以帽子、眼镜、音像制品、办公设备、工艺礼品、包装袋、皮具、饰品、婴儿用品等为辅，商品辐射全国。

由于均以街铺的形式经营，其经营面积较大，皆在30-----80平米（使用面积）之间按照小商品经营品种统计：（经营面积为使用面积）广贸大厦一层街铺经营品种经营面积（㎡）经营户数（家）印章、制卡301帽子、眼镜1803针织内衣120015办公耗材及设备2002包装袋100。