南京市工人文化宫改扩建项目可行性研究报告.doc

工人文化宫改扩建项目可行性研究报告- 第二稿 -江苏东恒置业顾问有限公司南京市工人文化宫改扩建项目筹备组目 录第一部分 项目改扩建背景 .............................3一、项目改扩建的必要性 .................................3二、项目地块价值研判 ...................................3三、项目定位 ...........................................7第二部分 总体规划布局初步方案 ........................8第三部分 投资估算分析 ..............................11一、项目方案基本参数 ..................................11二、建设投资估算 ......................................11三、项目说明 ..........................................12四、投资财务分析简 述 ..................................13五、项目收益分析 ......................................15六、补充说明 ..........................................15第一部分 项目改扩建背景一、众多因素决定了项目改扩建的必要性1、陈旧的建筑外观已与发展中的新街口商圈不相协调：由于综合楼是在老楼的基础上扩建改造而成，外观已比较陈旧，与新街口地区建筑风貌不相协调、不匹配；2、滞后的功能设置，无法实现文化宫的功能需求的提升。

随着城市经济的飞速发展，目前，文化宫的场馆设施、功能设置以及运行机等明显存在滞后现象，无法满足职工群众为了跟上时代发展的步伐；3、现有建筑层数低，建筑面积少，并未有效发挥出这块位于寸土寸金的“中华第一商圈”的地块价值；4、苏宁地块开工建设后的建设完成后，综合楼作为紧邻该项目的建筑，落后陈旧的形象将更加突出，对南京市总工会及文化宫的形象会形成较大的负面影响二、项目地块价值研判1、地理位置本案2、地块 SWOT 分析S——优势(Strengths)◇ 区位优势：地块处于南京市绝对市中心位置，商业、商务气氛浓厚项目周边可开发地块极少，属于本市最为稀缺的地段◇ 商业氛围优势：项目处于新街口商圈的核心区域内，商圈内各大银行总部、卖场、大型超市、品牌电器卖场、高档餐饮、娱乐等商业形态齐全，是本市商业最为繁华、商场最集中、商业形态最完善、人流量最大、年交易额最高的商圈◇ 交通优势：地块周边道路完善，公交线路交错且本市最先开发的两条地铁线路交汇于此◇ 自身优势：项目地块方正、便于建筑规划设计由于处于本市核心地段，建成后有望成为新街口区域的地标性建筑之一W——劣势(Weaknesses)◇ 项目体量：由于地块占地面积较小，且高度受到一定的限制。

在高楼林立的新街口商圈内属于较小规模建筑◇ 人流影响：项目西侧为莱迪商城，南侧为正洪大厦，这些建筑对行人形成一定的阻隔，对项目商业影响较大◇ 停车位影响：由于地块占地面积较小、周边建筑密度高等因素，导致地下停车位的建设将会受到一定限制，停车位建设成本也会比较高且项目四周道路较为拥挤，车辆进出受到较大的影响◇ 采光限制：项目四周均为高层或超高层建筑，且建筑密度大，相互之间的光线遮挡比较严重而地块南侧的正洪大厦对项目采光影响最大O——机会(Opportunities)◇ 项目保留建筑的商业部分可与新建筑合为一体，可以有效引导南面的正洪街广场人流，对项目商业起到一定的支撑作用◇ 项目保留部分的商业形态如影院，对项目商业的经营起到一定的支撑作用◇ 项目东侧的广场连接洪武路、东北侧的规划道路（苏宁地块和天丰大厦之间）连接中山东路、地块北侧与苏宁地块相互之间的退让形成步行街，可连接破布营，对人群起到一定的引导和分流作用，对项目未来商业的运营是一大利好◇ 项目北侧苏宁地块的建设，对改变小范围内的环境也起到一定的促进作用T——隐忧(Threats)◇ 房产市场降温随着全球金融危机的爆发，房产市业受到极大的冲击，地产开发与投资也受到较大的影响，增加了项目的销售压力。

◇ 区域存在一定的竞争项目地块北侧的苏宁地块是项目未来最大竞争对手，而项目周边如位于中山东路的全民健身中西侧地块也是竞争项目之一◇ 交通压力：小范围内建筑规模的增加，无疑增加了区域的交通压力，对目前较为拥挤的车行交通而言，未来将要受到更大的考验结论：作为新街口核心区域中最后一块待开发黄金地块，同时又传承了工人文化宫这一独特文化背景，本项目具有很高的房地产开发价值在国家土地资源日益紧张的形势下，当“高效用地”成为一种社会责任时，南京市总工会和工人文化宫坚持以科学发展观为指导，按照构建资源节约型社会的要求，本着“空中拓展不增地” 、 “产业集聚增效益”的原则，力图打造一个高起点、高水准、高附加值的文、商、办结合的高端城市综合体我们有理由相信，经过后期专业的规划设计、开发建设，建成后的新项目一定具备极具文化内涵的标志性建筑体3、本项目产品机会点1）项目所处区域黄金商铺价值极高项目所处的新街口商圈核心区域内，商圈内各大银行总部、卖场、大型超市、品牌电器卖场、高档餐饮、娱乐等商业形态齐全，是本市商业最为繁华、商场最集中、商业形态最完善、人流量最大、年交易额最高的商圈租金水准一直处于南京市最高点，且黄金商铺供不应求。

2）1 楼商业与 E 区楼的商业形成连接，通过合理的规划布局，可综合提高内铺商业价值3）7-8 楼的影院将为楼下商业带来固定的人流，极大提升商业的综合价值，并对下面楼层的商业招商造成很大的促进4）新街口的办公物业出租率高，租金高居不下本项目如能提供高性价比的办公物业，则可保证较为稳定、客观的持续性收益如本项目塔楼部分的设计为挑高 5 米的办公物业，则将成为非常稀缺的办公租赁产品，市场前景将非常乐观三、项目定位综合以上对土地价值的研判、项目 SWOT 分析结论，以及在竞争市场中挖掘产品机会点等多方面研究，我们将本项目定位为：1、项目整体定位 ——城市之心 —— 新街口 商、办、文化综合体2、裙楼定位 ——多功能 城市 生态型 商业文化中心改造后的文化宫将是一个集休闲、文化教育、购物、餐饮、娱乐、全民健身为一体的多功能城市生态型商业文化中心，可以满足人们一站式的购物、休闲需要3、主楼（塔楼）定位——新街口 唯一 五米挑高 写字楼第二部分 总体规划布局初步方案1、技术经济指标总占地：4775㎡容积率：6.5总建筑面积：31040㎡建筑占地：1600㎡裙楼面积：13040㎡（共 8 层）塔楼面积：18000㎡（共 18 层）建筑总高度：约 136 米办公区域入口办公区域2、功能设置建议（1）裙楼部分：1～3 层：新街口黄金商业凭借已有品牌商家（如麦当劳、达芙妮等）的优势，将正洪街的商业氛围引入到本项目，带动整体商业氛围，建议将商业 1- 3 层定位为主题商业，采用万达广场的现有模式，采用内外铺结合的形式，形成主题商业。

其中：一楼：—— 约 1630㎡，层高为 4.5-4.8 米左右；精品店（目前沿正洪街的保留商铺进深短面积小，扩展这些原有商铺）银行 24 小时自动营业点二楼和三楼——约 3260㎡，层高为 4.5-4.8 米左右；大型卖场（类似于国美、五星和沃尔玛等商业物业）4-8 层： 新工人文化宫其中：4-5 层裙楼：—— 约 3260㎡, 层高为 3.6-3.8 左右；作为文化宫的保留用房，可作为职工业余活动、电教、培训、老年大学以及其他各种公益功能；；6 层裙楼：—— 约 1630㎡，双层层高，层高为 7.2-7.6 米；“E 区楼”的 6 层为多功能厅（礼堂） ，在“E 区楼”仍旧保留的前提下，建议“新建项目”的六楼可作为室内体育馆，功能包括室内篮球场，可结合羽毛球场、兵乓球场等；壁球馆、桌球等，满足室内篮球场的最低限高 7 米的要求；6 楼局部可以作为夹层，增加使用面积，完善体育活动功能，并且作为主楼办公的配套增值设施，提升产品卖点和附加值；7～8 层裙楼：—— 加上 E 区楼上的加盖部分，总面积约为 5000㎡，层高约在 9 米左右，作为工人影城的升级版，拟建五星级影城；（2）主楼部分：9-26 层 共 18 层，根据项目整体定位，建议做 5 米挑高的办公，根据现行的相关政策，5 米挑高的办公，面积只按单层面积计算。

，因此，建议本项目的办公层高为 5 米（建成后建筑总高度约为 140 米） ，以取得最佳的租金回报，将地块价值最大化3）地下层及设备用房： 地下建筑分两层，总面积约 3500 平方米，按照车位面积 30 平米/个进行设置，约需总面积为 3000 平方，剩余面积约 500 平米作为设备用房其余设备用房建议分设在群楼及主楼顶层平台和避难层第三部分 投资估算分析一、项目方案基本参数主楼：挑高办公（简单装修）建筑面积 —— 18000 平方米（18 层）裙楼：多功能商业一层至三层 —— 4890 平方米（商业）四层至五层 —— 3260 平方米（保留用房）六层 —— 1630 平方米（体育馆）七层至八层 —— 3260 平方米（影剧院）加盖部分 —— 1740 平方米（影剧院）项目总用地面积 4775 平方米，合计 7.16 亩，根据容积率 6.5 计算，总建筑面积为 31040 平方米；加盖部分 1740 平方米未计入容积率由于地处核心闹市区，车位要求较高，根据规划要求，地下室规划建设二层，总面积 3500 平方米，约 100 个车位；二、建设投资估算1、前期费用——750.15 万元政府收费：620.15 万元政府增容收费：100 万元三通一平费：30 万元2、咨询顾问费——225.72 万元咨询策划费：50 万元勘察费：5 万元设计费：93.12 万元监理与造价咨询顾问费：77.6 万元3、建安工程费——10809.82 万元主体工程建安工程费：9936.94 万元（包含“E 区楼”水电空调改造成本 841 万）系统工程费：651.84 万元基础设施建设费：170 万元工程管理费：51.04 万元4、土地使用费——150 万元土地款及各项税费：150 万元5、不可预见费——589.28不可预见费：589.28 万元项目总投资额：12525 万元（管理费未计入）三、项目说明1、简述项目四年开发周期内采取自有资金与银行借款方式进行，自有资金 9000 万元，银行借款 6206 万元，其余为项目租赁收益 1311 万元。

商业及以上办公全部进行租赁，租赁收入进行偿还本金及利息所用2、开发周期说明项目以 2009 年 6 月为开发起始点，2012 年 7 月底竣工交付周期为三年序号 任务名称 工期 起始时间 完成时间1 支护、工程桩施工 20d 2009 年 12 月 1 日 2009 年 12 月 21 日2 土方工程 85d 2009 年 12 月 9 日 2010 年 4 月 9 日3 完成±0.00 以下工程 76d 2010 年 4 月 10 日 2010 年 7 月 15 日4 主体工程施工及验收 191d 2010 年 7 月 15 日 2011 年 6 月 25 日5 室内外粗装修 132d 2011 年 6 月 26 日 2011 年 11 月 7 日6 室内外精装修 159d 2011 年 11 月 8 日 2012 年 6 月 19 日7 室外工程及景观 159d 2011 年 11 月 8 日 2012 年 6 月 19 日8 竣工验收 27d 2012 年 6 月 20 日 2012 年 7 月 2。