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境外人士购房公证认证

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卖家[上传人]：平***

文档编号：20131596

上传时间：2017-11-21

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常见问题

1、 80 年代中期便走出国门，一直在美国打拼，已加入美国国籍，成为华侨。近段时间，他准备把事业的发展重心放在上海，因此想先购置一套住宅以解决居住问题。心存相同疑问的不止是许先生一个人。据了解，随着境外人士来中国内地学习、工作、投资办厂等人数的增多，为了能够安定下来，或者有个稳定的办公环境，不少境外人士选择在境内购买住宅或者商业地产。而同时考虑到目前境内楼市仍然处于“限外政策”的控制之下，境外人士购房会受到诸多限制，那么在这种情形下，境外人士如何购房呢?“限外”力度并未放松记者了解到，从京沪穗三地目前楼市现状来看，限制外资的力度并未减弱。 2006 年 7 月 11 日发布的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见(简称意见，以下同) 第三项的规定而制定的。总体来看，上海针对来自欧美等国家的外籍人士的限制比较严格一些，所有区县交易中心都规定，对于来自欧美等国家的外籍人士，只有满足条件的才可购买一套住宅用于自住。而对于港澳台人士来说，则在入境年限和购买套数方面的限制相对较松，如闵行区便规定，港澳台同胞购房不受时间限制，同时所购物业套数也可适当增加。这种情形并非上海独有。如在北京和广州两大，

2、来自欧美等国家的外籍人士置业，需要严格执行“限外政策”，但港澳台同胞也可得到一些照顾。北京中原地产豪宅部经理张宏月表示，虽然在去年初北京曾根据意见制定了相应的实施细则，相对意见更为严格，但就台湾人在北京购房的情形，套数世贸分行高级营业经理周海龙曾帮助众多境外人士在上海置业，拥有丰富的经验，他在接受记者采访时说，境外人士在上海购房其过程大致上与境内居民买房相似，但两者之间肯定会存在不同，其不同点主要体现在购买的对象、所需证件、某些环节要公证、交易税费以及部分必须规避的法律风险方面。至于购房流程，记者将在后文中做详细阐述，而在此主要结合具体案例分析这五个方面的问题。住宅、商业地产各不同按照“限外政策”的规定，境外人士在境内购房，只能是“一套自住用房”。而对于商业地产来说，个人则没有资格购买。案例：美国 Smith 先生在的上海经营一家服装公司，近日他看中黄浦区内一套二手写字楼，想买下来自用。Smith 先生在中国经营服装公司已经 3 年多时间了，他能像购买住宅一样购买这套二手写字楼吗?解析：根据记者手头掌握的一份关于上海市各区房地产市记者电话咨询京沪穗三地交易中心得知，也会受到政策

3、限制，如果是以个人的形式来办理则无法完成交易。备好证件、证明麻烦少准备好各种证件，对境外人士来说尤为重要，而在“限外”期间，尤其是关于资格审核方面的证件必不可少。案例：香港的谭先生退休后返聘在北京一家港资公司发挥余热，他来北京已经一年半时间了。考虑到公司每月补贴有丰 2001 年 8 月 1 日起，境外自然人、法人和其他组织买卖商品住房的，统一由上海市公证处对合同进行公证。而这在北京、广州等也是如此。金诚同达律师事务所上海分所资深律师龚胜利表示，办理涉外房地产买卖合同公证所需的证明、材料都有明文规定，对买方而言，需要提供身份证、护照、台湾居民来大陆通行证及其他身份证明等。此外，若委托他人代办公证的，还需提交有效的委托书，双方当事人需亲自到场在公证员面前签订合同， 3，而不会执行另外的标准。周海龙告诉记者，与境内公民相比，境外人士需要额外支出的费用有买卖合同公证费，上海标准为总房价的 0.3。如果有按揭贷款，其贷款合同也需要公证，公证费用为贷款总额的0.3。据了解，目前境外人士买房涉及的税费主要有契税、合同 1.5左右(可浮动)，而上海则为固定的 1。虽然目前人民币尚处在升值通道中，拥有人民币资产能够获得很好的收益。龚胜利表示，境外人士在境内购房，也应该具备相应的风险意识。龚胜利告诉记者，他曾帮助不少境外人士办理过与购房相关的业务，在实际操作过程中，他发现合同文本、二手房买卖过程中的垫资行为以及付款时间的约定三个方面要特别小心。首先是要重视合同补充条款。龚胜利表示，不少境外人士认为政府发布的示范标准文本已包罗万象，非常可靠，其实不然，因此对于标准文本条款与补充条款不一致的地方，以补充条款为准，而补充条款多数是针对具体情况的具体分析，因此补充条款将更为重要。其次要慎重垫资，龚胜利指出，在二手房交易过程中，卖方往往有房屋抵押贷款，需要买方首付以偿还银行抵押贷款，从而完成交易前房屋的抵押注销登记，进而方可办理产权过户手续，目前市场上普遍使用这一流程，但该流程买方法律风险较大，因为有可能落得“钱屋两空”的下场。因此，龚胜利建议境外人士购房支付首付款时要求设立监管账户，并要求卖方自行筹措资金偿还银行抵押贷款，以保证首付款的资金安全。 http:/www.51rz.org

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