法律实务之物业服务合同纠纷按代理意见

1、XXXX业主委员会诉XXXX物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案答辩意见基本事实：2010年8月15日，原告代表XXXX业主大会与被告签订重庆市物业服务合同，约定自2010年9月1日起至2013年8月31日止。其中第三条第12项委托服务内容包括“物业服务费和本合同规定的其他费用的收取”：合同第八条规定了停车费的收取由被告负责；所得收益扣除管理服务成本即停车位50%其他30%后归业主所有。 一、诉讼主体资格（一）重庆市物业服务合同的主体是业主大会还是业主委员会？1、根据物业管理条例第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”，及第十一条第4项“选聘和解聘物业服务企业”（重庆市物业管理条例相同规定）可知，选聘和解聘物业服务企业是业主大会的专有权利。2、物业管理条例第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，可知虽然业主委员会与被告签订了重庆市物业服务合同，但

2、业主委员会只是代表业主大会，其并非合同主体。（二）重庆市物业服务合同第十四条第6项约定“代表本小区业主参加因物业管理活动发生的诉讼”的权利仍然属于业主大会，业主委员会可以代表业主大会签订物业服务合同，但不能以此当然享受合同的权利。依据合同约定，可代表业主进行诉讼的主体只能是业主大会。（三）根据重庆市物业管理条例第二十七条第9项：“根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁”之规定，业主委员会参加因物业管理活动发生的诉讼时应当具备先决条件即“业主大会的决定”，否则属于越权。注：1、渝办发2012第54号文重庆市业主大会和业主委员会活动规则第二十三条第8项、第三十二条第8项相同规定2、渝北府办发2016第48号文重庆市渝北区人民政府办公室关于印发重庆市渝北区业主大会和业主委员会活动办法（试行）的通知第六条第4项、第二十五条第5项、11项相同规定综上，本案原告是重庆市渝北区XXXX业主委员会，根据重庆市物业服务合同约定及物业管理条例、重庆市物业管理条例等规定，其在没有业主大会决定的情况下不能越权代表业主提起诉讼、参加诉讼，本案原告虽具备诉讼主体资格，但在本案中因缺乏

3、必要条件，属于越权诉讼，应当直接裁定驳回起诉。二、关于公共收益的金额及结余（一）2017年11月13日，经被告与华都业主委员会对账，且华都业主委员会盖章确认了2012年至2016年公共收入合计1024477.3元，扣除已经由业委会预支的30万元，剩余724477.3元；另增停车费27000元及其他费用54530元共计806007.3元。（二）2017年业主实际收入429778元，扣除税金28881.08元后剩余400896.92元；2017年业委会同意借支电梯维保公司10000元。综上，2012年至2017年公共收益结余1115374.22元。三、被告未将公共收益结余款支付业主委员会有正当理由，且根据广大业主要求。被告未将上述款项支付业主委员会完全基于广大业主要求并从有利于保障业主利益最大化的基本点出发，只要业主大会或有权机关作出决定，被告将立即支付，绝不拖延。首先，（原告提交的业委会备案证明）XXXX第三届业主委员会于2016年12月19日成立，业委会成员9人，其中XX任主任、XX任副主任，其余包括XX、XX、XX、XX等委员共七人。如上所述，被告本无意扣留本属于业主的公共收益，因2

4、017年底，不断有业主反映业委会主任XX将业主公共收益私自放贷收取利息，请求被告在查清事实之前暂时不要向业委会支付公共收益，保障资金安全。2017年11月，经被告与业委会对账并协商一致，将公共收益发放给全体业主（实际支付业委会叁拾万元），但是因业委会XX不同意且不完善相关手续而作罢；起诉前夕，被告与业委会再次协商，同样因XX拒收公共收益并起诉而作罢（王晓玲、彭贵孙、张兴碧证人证言）。（一）业委会财务收支不透明1、2017年，XXXX业委会并没有任何诉讼纠纷，反而在年底业主崔某起诉业委会XX等人人格权纠纷发生了诉讼，其后在当月的财务支出中即多出了15000元的律师费；在部分业主向业委会提出质疑认为该部分律师费是XX利用业主公共收益支付律师费进行私人诉讼后，在其后发布的收支报告中，该15000元律师费变成了重庆启瑞律师事务所“常年法律顾问费”；且XX明确表示上述支出均没有任何的会议记录；（详见2018渝0112民初495号判决书第11页第七行）；而在上述15000元的常年法律顾问费支出后，现在该诉讼的代理律师事务所居然不是顾问律所重庆启瑞律师事务所而是重庆盛全律师事务所，且还需再次支付30

5、000元的律师服务费（王晓玲、彭贵孙、张兴碧证人证言），难怪广大业主会产生资金安全的疑虑。2、部分业主得知，后经确认属实，2017年9月10日，业委会主任XX私自将业主公共收益十万元借贷给刘某，该十万元本包含于上届业委会转存结余18余万元内，但是在业委会公示的2017年1月至6月、2017年1月至12月两份公示报告中均未体现该笔结余和支出；而在部分业主提出异议后，业委会在2018年1月1日公示的2017年财务报告中才显示出了上述转存结余18余万元，但仍然没有公示该笔款项的使用情况，更加没有体现出像XX所谓道歉信中所说的给业主赚了利息。直至（2018）渝0112民初495号知情权纠纷案件庭审中，XX才承认了上述借贷的事实及收取利息的事实（详见2018渝0112民初495号判决书第6页第三段）。3、2018年3月份，因XX私自借贷十万元的事情，借款人刘某和XX产生纠纷，XX在小区通过张贴情况说明、借条、房产证的方式拟说明其目的是为广大小区业主谋福利、赚利息；而刘某则通过张贴严正声明的方式声讨XX散发谣言、歪曲事实并详细说明了借贷始末（如借贷本金和利息均是还到XX老婆罗敏账户上）。两人的行为

6、更加让广大业主对资金安全感到担心，故在三月份，被告连续收到七份多名业主联合签名的通知函，直接函告被告未经业主书面同意，不得将剩余公益收入支付给业委会。4、XX挪用华都小区业主公共收益私自借贷一事持续发酵，广大业主陆续向龙塔社区居委会联名反映和投诉，并递交了罢免XX业主委员会委员资格的倡议书，2018年4月18日，龙塔社区居民委员会向XXXX业主委员会发出了“关于建议依法中止XX通知任XXXX小区业主委员会成员资格的函”。因此，结合广大业主的要求，在当前情况下，被告为了广大业主资金安全和广泛利益，暂时未将公共收益支付业委会。四、业委会成员意见不合，XX独断专行，实际控制业委会。鉴于XX已经发生侵害业主利益的行为及委员会成员资格已经被建议依法中止的情形下，被告不能更加不敢将业主的公共收入支付业委会。为保证资金安全，被告早已和业委会协商，将公共收入发放给全体业主，但因XX不同意、不完善手续、拒收等行为导致上述协商结果无法执行。而本次诉讼是XX私自决定（是否表决？从声明里没有看出是否经过业委会表决），未经业主大会决定，且又产生三万元的律师费（重庆盛全律师事务所），而不是当初业委会所称的已经签订常年法律顾问的重庆启瑞律师事务所，该部分律师费的支出明显已经超过一万元，也未经业主大会同意。（财务制度第十七条第五项业委会只有权决定使用金额一万元以下注：原文是专项维修资金）。被告在此也想替广大业主问一句：花了业主的一万五请了常年法律顾问单位，在业委会发生纠纷的时候却弃而不用，另外花三万聘请其他律师，作何解释？而业委会的常年法律顾问单位又为何代理诉讼两次均是为个人（第一次崔某诉XX等三人人格权纠纷案件、第二次本案被告诉被告周某、李某名誉权纠纷案件均为业委会的法律顾问出庭代理），而崔某等人诉业委会知情权纠纷却没有律师代理？综上，本案原告越权诉讼，没有得到XXXX业主大会的决议和授权，应当裁定驳回起诉；本案诉讼实际是业委会主任XX一人操控，在未能确实保障业主资金安全的前提下，被告选择依照广大业主的要求暂不支付公共收入给原告，并未存有私心。如经业主大会决议或其他任何有权机关决定，要求被告支付，被告将无条件立即支付上述费用。答辩人：重庆市XXXX管理有限责任公司2018年5月17日

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