房产税、城镇土地使用税和耕地占用税(2)
49页1、房产税房产税.一、房产税原理一、房产税原理 概念:概念:房产税是以房屋为征税对象,依据房屋的计税余值或房产租房产税是以房屋为征税对象,依据房屋的计税余值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税金收入向房产所有人或经营人征收的一种税特点:特点:1、房产税属财产税中的个别财产税;、房产税属财产税中的个别财产税;2、征税范围限于城镇的经营性房屋;、征税范围限于城镇的经营性房屋;3、区别房屋的经营使用方式规定征税方法。、区别房屋的经营使用方式规定征税方法。作用:作用:1、筹集地方财政收入;、筹集地方财政收入;2、有利于加强房产管理、有利于加强房产管理.二、纳税人二、纳税人是在征税范围内的房屋产权所有人。是在征税范围内的房屋产权所有人。1 1、产权属国家所有的,由经营管理单位纳、产权属国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的,由单位税;产权属集体和个人所有的,由单位和个人纳税。和个人纳税。2 2、产权出典的,由承典人纳税。、产权出典的,由承典人纳税。3 3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的、产权所有人、承典人不在房屋所在地的,由房产,由房产代管人代管人或或使用人使用人纳税。
2、纳税。.n4 4、产权未确定及租典纠纷未解决的,亦由房产代管人或使用人纳税。、产权未确定及租典纠纷未解决的,亦由房产代管人或使用人纳税。n5 5、无租使用他人房产的问题。、无租使用他人房产的问题。n 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税。应由使用人代为缴纳房产税。n6 6、自、自20212021年年1 1月月1 1日起外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人依日起外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人依法缴纳房产税。法缴纳房产税。.征税对象征税对象房产:是指有屋面和围护结构有墙或两边房产:是指有屋面和围护结构有墙或两边有柱,能够遮风避雨,可供人们在其中有柱,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场资的场注意:房地产开发企业建造的商品房,在出注意:房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已经使用或出租或出借的商品房开发企业已经使用或出租或出
3、借的商品房应按规定征税应按规定征税.征税范围征税范围1 1、城市指经国务院批准设立的市。、城市指经国务院批准设立的市。2 2、县城指县人民政府所在地。、县城指县人民政府所在地。3 3、建制镇指经省、自治区、直辖市人民政府、建制镇指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。为镇人民政府所在地,批准设立的建制镇。为镇人民政府所在地,不包括所辖的行政村。不包括所辖的行政村。4 4、工矿区指工商业比较兴旺,人口比较集中,、工矿区指工商业比较兴旺,人口比较集中,符合国务院规定的建制镇标准,但尚未设立符合国务院规定的建制镇标准,但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。建制镇的大中型工矿企业所在地。.计税依据和税率计税依据和税率一计税依据:一计税依据:1 1、房产的计税价值:从价计征、房产的计税价值:从价计征适用经营自用的房屋适用经营自用的房屋2 2、房产的租金收入:从租计征、房产的租金收入:从租计征适用出租的房屋适用出租的房屋.1 1、从价计征:计税余值、从价计征:计税余值 是指依照税法规定按房产原值一次减除是指依照税法规定按房产原值一次减除10%10%至至30%30%的损耗价值以后的余额。的
4、损耗价值以后的余额。1 1房产原值:是指纳税人按照会计制度规定,房产原值:是指纳税人按照会计制度规定,在帐簿在帐簿“固定资产科目中记载的房屋原价。固定资产科目中记载的房屋原价。2 2房产原值应包括与房产不可分割的各种附房产原值应包括与房产不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施属设备或一般不单独计算价值的配套设施3 3纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值相应增加房屋的原值.4 4房屋附属设备和配套设施的计税规定房屋附属设备和配套设施的计税规定1 1凡以房屋为载体,不可以随意移动的附凡以房屋为载体,不可以随意移动的附属设备和配套设施,无论会计核算中是否单属设备和配套设施,无论会计核算中是否单独记账,都应记入房产原值。独记账,都应记入房产原值。2 2对于更换房屋附属设备和配套设施的,对于更换房屋附属设备和配套设施的,将其价值计如房产原值时,可扣减原来相应将其价值计如房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设备设备和设施的价值;对附属设备和配套设备设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更设施中易损坏、需要经常
5、更换的零配件,更新后不再记入房产原值新后不再记入房产原值.计税依据和税率计税依据和税率2 2、对于、对于出租出租的房屋,以的房屋,以租金收入租金收入为计税依据。为计税依据。租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬,包括货币收入和实物收入。所取得的报酬,包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的,应根据的,应根据当地同类房产的租金水平,确定当地同类房产的租金水平,确定一个标准租金额依率计税。一个标准租金额依率计税。.3 3、投资联营及融资租赁房产的计税依据、投资联营及融资租赁房产的计税依据1 1对于以房产投资联营,投资者参与投资对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,按房产的余值作利润分红,共担风险的,按房产的余值作为计税依据征税;为计税依据征税;对以房产投资,收取固定收入,不承担联对以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的,实际是以联营名义取得房产租营风险的,实际是以联营名义取得房产租金,应由出租方按租金收入计算缴纳房产金,应由出租方按租金收入计算缴纳房产税。税
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