房产税、城镇土地使用税和耕地占用税(2)

房产税房产税.一、房产税原理一、房产税原理 概念：概念：房产税是以房屋为征税对象，依据房屋的计税余值或房产租房产税是以房屋为征税对象，依据房屋的计税余值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税金收入向房产所有人或经营人征收的一种税特点：特点：1、房产税属财产税中的个别财产税；、房产税属财产税中的个别财产税；2、征税范围限于城镇的经营性房屋；、征税范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税方法。、区别房屋的经营使用方式规定征税方法。作用：作用：1、筹集地方财政收入；、筹集地方财政收入；2、有利于加强房产管理、有利于加强房产管理.二、纳税人二、纳税人是在征税范围内的房屋产权所有人。是在征税范围内的房屋产权所有人。1 1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由单位税；产权属集体和个人所有的，由单位和个人纳税。和个人纳税。2 2、产权出典的，由承典人纳税。、产权出典的，由承典人纳税。3 3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产，由房产代管人代管人或或使用人使用人纳税。纳税。.n4 4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或使用人纳税。、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或使用人纳税。n5 5、无租使用他人房产的问题。、无租使用他人房产的问题。n 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。应由使用人代为缴纳房产税。n6 6、自、自20212021年年1 1月月1 1日起外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人依日起外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人依法缴纳房产税。法缴纳房产税。.征税对象征税对象房产：是指有屋面和围护结构有墙或两边房产：是指有屋面和围护结构有墙或两边有柱，能够遮风避雨，可供人们在其中有柱，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场资的场注意：房地产开发企业建造的商品房，在出注意：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已经使用或出租或出借的商品房开发企业已经使用或出租或出借的商品房应按规定征税应按规定征税.征税范围征税范围1 1、城市指经国务院批准设立的市。、城市指经国务院批准设立的市。2 2、县城指县人民政府所在地。、县城指县人民政府所在地。3 3、建制镇指经省、自治区、直辖市人民政府、建制镇指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。为镇人民政府所在地，批准设立的建制镇。为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。不包括所辖的行政村。4 4、工矿区指工商业比较兴旺，人口比较集中，、工矿区指工商业比较兴旺，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。建制镇的大中型工矿企业所在地。.计税依据和税率计税依据和税率一计税依据：一计税依据：1 1、房产的计税价值：从价计征、房产的计税价值：从价计征适用经营自用的房屋适用经营自用的房屋2 2、房产的租金收入：从租计征、房产的租金收入：从租计征适用出租的房屋适用出租的房屋.1 1、从价计征：计税余值、从价计征：计税余值 是指依照税法规定按房产原值一次减除是指依照税法规定按房产原值一次减除10%10%至至30%30%的损耗价值以后的余额。的损耗价值以后的余额。1 1房产原值：是指纳税人按照会计制度规定，房产原值：是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿在帐簿“固定资产科目中记载的房屋原价。固定资产科目中记载的房屋原价。2 2房产原值应包括与房产不可分割的各种附房产原值应包括与房产不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施属设备或一般不单独计算价值的配套设施3 3纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值相应增加房屋的原值.4 4房屋附属设备和配套设施的计税规定房屋附属设备和配套设施的计税规定1 1凡以房屋为载体，不可以随意移动的附凡以房屋为载体，不可以随意移动的附属设备和配套设施，无论会计核算中是否单属设备和配套设施，无论会计核算中是否单独记账，都应记入房产原值。独记账，都应记入房产原值。2 2对于更换房屋附属设备和配套设施的，对于更换房屋附属设备和配套设施的，将其价值计如房产原值时，可扣减原来相应将其价值计如房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设备设备和设施的价值；对附属设备和配套设备设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再记入房产原值新后不再记入房产原值.计税依据和税率计税依据和税率2 2、对于、对于出租出租的房屋，以的房屋，以租金收入租金收入为计税依据。为计税依据。租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据的，应根据当地同类房产的租金水平，确定当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额依率计税。一个标准租金额依率计税。.3 3、投资联营及融资租赁房产的计税依据、投资联营及融资租赁房产的计税依据1 1对于以房产投资联营，投资者参与投资对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据征税；为计税依据征税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计算缴纳房产金，应由出租方按租金收入计算缴纳房产税。税。2 2对融资租赁房屋的，以房产余值计算征对融资租赁房屋的，以房产余值计算征税。税。租赁期的纳税人由当地税务机关确定租赁期的纳税人由当地税务机关确定.4 4、居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。产税。从从20072007年年1 1月月1 1日起，对居民住宅区内业主共日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或者有的经营性房产，由实际经营的代管人或者使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除原值减除10103030后的余值计征，没有房后的余值计征，没有房产原值或者不能将业主共有房产于其他房产产原值或者不能将业主共有房产于其他房产原值准确划分开的，由房产所在地地方税务原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房地产核定房产原值；出租的，机关参照同类房地产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。依照租金收入计征。.税率税率依据房产计税余值计税的，税率为依据房产计税余值计税的，税率为1.2%1.2%；依据房产租金收入计税的，税率为依据房产租金收入计税的，税率为12%12%；从从20012001年年1 1月月1 1日起，对个人按市场价格出租日起，对个人按市场价格出租的的居民住房，用于居住的居民住房，用于居住的，其应缴纳的房，其应缴纳的房产税暂减按产税暂减按4%4%的税率征收。的税率征收。.应纳税额的计算应纳税额的计算应纳税额房产原值应纳税额房产原值1 1扣除率扣除率 税率税率例：某省一企业例：某省一企业20012001年度自有房屋年度自有房屋1010栋，其中栋，其中8 8栋用于经栋用于经营生产，房产原值营生产，房产原值10001000万元，不包括冷暖通风设备万元，不包括冷暖通风设备6060万元；万元；2 2栋房屋租给某公司作经营用房，年租金收入栋房屋租给某公司作经营用房，年租金收入5050万元。计算该企业当年应纳的房产税。原值减除率万元。计算该企业当年应纳的房产税。原值减除率为为20%20%自用房产应纳税额自用房产应纳税额100010006060 1 120%20%1.2%1.2%10.17610.176万元万元租金收入应纳税额租金收入应纳税额50 12%50 12%6 6万元万元全年应纳房产税全年应纳房产税10.17610.1766 616.17616.176万元万元.六、税收优惠六、税收优惠1 1、国家机关、人民团体、军队自用的房产、国家机关、人民团体、军队自用的房产 例：某政府机关与某公司共同使用办公用房例：某政府机关与某公司共同使用办公用房一幢，房产价值一幢，房产价值80008000万元，省政府机关占用万元，省政府机关占用房产价值房产价值50005000万元，公司占用房产价值万元，公司占用房产价值30003000万元。万元。20022002年省政府机关将其使用的房产的年省政府机关将其使用的房产的一局部价值一局部价值20002000万元对外出租，取得租万元对外出租，取得租金收入金收入150150万元。己知该省统一规定计算房万元。己知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为产余值时的减除幅度为1010，计算省政府机，计算省政府机关和公司当年应纳的房产税。关和公司当年应纳的房产税。政府机关应纳从租计征房产税政府机关应纳从租计征房产税=15012%=18=15012%=18万元万元 公司应纳从价计征房产税公司应纳从价计征房产税300030001-10%1-10%1.2%=32.41.2%=32.4万元万元.2 2、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产房产3 3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产4 4、个人拥有的非营业用的房产、个人拥有的非营业用的房产5 5、中国人民银行总行含国家外汇管理局、中国人民银行总行含国家外汇管理局所属分支机构自用的房产，免征房产税所属分支机构自用的房产，免征房产税.6 6、经财政部批准免税的其他房产、经财政部批准免税的其他房产1 1经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后免税屋和危险房屋，在停止使用后免税2 2凡基建工地为基建工地效劳的各种工棚、凡基建工地为基建工地效劳的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间免房产税。汽车房等临时性房屋，施工期间免房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，按规定征税。位接收的次月起，按规定征税。3 3房屋大修停用在半年以上的，纳税人申房屋大修停用在半年以上的，纳税人申请，税务机关审核，大修期间可免税。请，税务机关审核，大修期间可免税。4 4为鼓励利用地下人防设施，地下人防设为鼓励利用地下人防设施，地下人防设施的房屋暂不征税。施的房屋暂不征税。5 5老年效劳机构自用的房产老年效劳机构自用的房产.6 6高校后勤实体免征房产税高校后勤实体免征房产税7 7对非营利性医疗机构、疾病控制机对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用住构和妇幼保健机构等卫生机构自用住房，免房，免8 8对邮政部门的房产依据作落地来征对邮政部门的房产依据作落地来征税与否税与否9 9向居民供热并向居民收取采暖费的向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免。供热企业暂免。.征收管理征收管理一、纳税义务发生时间一、纳税义务发生时间1 1、将原有房产用于生产经营，从生产经营、将原有房产用于生产经营，从生产经营之月之月起，计起，计税。税。2 2、自建的房屋用于生产经营的，自建成之日的、自建的房屋用于生产经营的，自建成之日的次月次月起，起，计税。计税。3 3、委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的、委托施工企业建设的房屋，从办理验收手