关于南京市写字楼的市场调研报告
33页1、编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页 共1页垠坤耘思堂-仙林国际-2008-01南京市写字楼市场调研报告垠坤代理机构技术执行:垠坤耘思堂二OO八年三月一、南京写字楼市场整体运行情况1、南京写字楼市场发展简况 写字楼市场存量巨大,未来市场供应量将持续上扬 南京的写字楼存量在长三角地区仅次于上海,自2000年以来每年均保持较高的供应体量。2007年,全市共有约20万平方米的写字楼竣工交付,各大商务区均有项目竣工交付。 预计南京写字楼市场在2008-2010年的3年间,将会有近90万平方米的写字楼体量供应,而这一数值还不包括目前尚不能确定具体供应日期的潜在项目,未来市场供应量巨大。 三足鼎立格局形成,泛新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心三大核心商务区。随着近年来写字楼市场的发展成熟,逐渐形成了泛新街口(新街口、大行宫、珠江路)、鼓楼山西路、河西奥体中心的三大核心商务区。在供应区域方面,泛新街口板块以其绝对的地段优势占据了供应的主力,鼓楼-山西路板块紧随其后,而河西新城在政府的强力推动下,其新城市中心的地位正在逐渐确立,新兴的核心商务区正在形成。2、2007年
2、南京写字楼市场表现由于07年南京写字楼整体供应量相对较小,且写字楼市场95%以上的项目采用了以销售为主的去化方式,故来自新增供应的影响主要集中在了销售市场,而租赁市场受到的影响则相对较小。 销售市场表现(1)供应方面:主要集中在鼓楼板块和泛新街口板块。07年南京办公销售房的供应主要集中在鼓楼板块和泛新街口板块,河西新城亦有部分项目。主要销售项目有鼓楼区的和泰大厦、中环国际广场、绿地云峰、凤凰和鸣;泛新街口的金轮国际广场、长江路9号;以及河西的嘉业国际城、联强大厦等。(2)成交方面;建邺区整体供需平衡,去化较好。成交量方面,鼓楼地区的成交面积达到10万平方米左右,建邺区约为5万平方米。值得注意的一点是,在各大区域的供需情况统计中,建邺区的成交面积与可售面积比最为接近1:1,表明区域整体去化较好,供需最为平衡,这与区域供应多为河西CBD中的写字楼有一定关系,其售价相对较低,对投资客户有较大吸引力。(3)价格方面;整体快速上涨,河西CBD涨幅最明显南京写字楼的销售价格在2007年出现了快速上涨,河西CBD涨幅尤其明显,而城市核心地段写字楼售价涨幅则相对较缓,平均为10-15%。其中,泛新街口
3、板块的在售写字楼有金轮国际广场和长江路9号等,金轮国际广场销售报价约在17000-18000元/平方米,长江路9号因其复式挑高,其报价也达到了20000元/平方米鼓楼-山西路板块销售项目较多,写字楼售价大多在10000-15000元/平方米,位于核心地段的绿地云峰其销售报价达到21000元/平方米,并凭借项目的高品质定位迅速去化。河西板块在07年开始全面发力,06年7月开盘的中泰国际广场至07年第三季度基本售完, 07年末,新增项目中嘉业国际城4号楼销售报价则达到了11000元/平方米,联强国际大厦报价则在15000元/平方米,与06年末的项目报价相比涨幅高达100%,投资客对于该区域发展前景的看好是销售价格上涨的主要动力。(4)产品方面;中小户型受追捧从目前市场供应的写字楼的销售情况来看,针对广大中小型发展企业的170平方米以下中小户型写字楼较受市场热捧,170平方米以上大户型去化速度相对较慢,而销售方式为整层出售的写字楼则去化速度较为缓慢。 租赁市场表现集中在泛新街口板块和鼓楼板块(1)泛新街口板块 该板块发展较早,办公体量较大,商务氛围最为成熟,客户品质也最高。在金鹰国际广场、金
4、陵饭店、置地广场中汇聚了一批最高品质的中外企业,区域空置率为3大商务区中最低,约在8%-10%。区域平均租金价格在2.0-2.5元/平方米/天,其中金鹰国际、置地广场、商贸世纪广场、长发中心等高品质项目的租金达到了4.0-5.0元/平方米/天。主要入住客户为专业服务、金融类租户,且外资企业比重较高。珠江路片区则以IT企业为主。项目名称地址建设年代租金(元/天)租赁状况商茂世纪广场中山南路49号20022.6-4.590%金鹰国际商城汉中路8号19973.0-4.095%华泰证券大厦中山东路90号20012.2-4.090%置地广场洪武北路 55 号20063.3-4.5/德基大厦长江路188号20042.4-4.185%隆盛大厦洪武路23号20042.0-3.585%南京国际贸易中心中山东路18号19981.8-2.280%长安国际中心中山东路218号20041.7-2.085%日月大厦太平南路2号20041.5-2.090%新世纪广场A座太平南路1号20061.8-2.5/东来商务中心龙蟠中路20021.1-1.890%谷阳世纪大厦珠江路600号20041.4-2.085%东鼎大厦珠
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