物权法司法解释破解物业服务欠费纠纷难题

1、物权法司法解释破解物业服务欠费纠纷难题欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型。最高人民法院24日公布的关于审理物业服务 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释作出明确规定，进一步破解物业服务欠费纠纷难题。司法解释规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定， 擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法 院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。如果业主提出不需要有关物业服务或者因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费，应 当如何处理？最高人民法院民一庭负责人说，实践中，在物业服务企业已经按照约定以及规 定全面履行了相应义务的情况下，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，比如业 主提出其因出国而未享受服务，或者无需接受相关物业服务，比如低楼层业主提出其从未乘 坐电梯等提出抗辩。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同 约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。否则，物业服务关 系的稳定性和确定性将会被彻底打破。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者

2、约定，业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，所以 不应得到法院支持。同时，司法解释还规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期 限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务 企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务 为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物权法司法解释进一步解决住改商纠纷当前，因房屋“住改商”引发的纠纷较多，最高人民法院24日公布的关于审理建筑 物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释对此进一步作出规定，对审判工作予 以指导。“住改商”现象之所以会成为社会各界普遍关注的热点，其重要原因在于人们对居住的 要求不再是简单的“有房可居”，而是越来越注重良好的居住环境和品质，安宁、安全、舒 适成为大家共同追求的目标。在公众居住需求层次发生深刻变化的同时，由于“住”、“商” 目的之迥然不同所导致的种种弊端日益凸显，两者之间的碰撞时有发生。物权法第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营 性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除

3、遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利 害关系的业主同意。”司法解释对物权法作出了解释性规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法 第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、 恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利 害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”最高人民法院民一庭负责人解释说，按照物权法第七十七条规定，“住改商”行为的合 法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未 经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。“住改商”是对住宅法定用途的改变， 是对既有秩序的破坏，为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模 糊带来适用上的困难，司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的 范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关 系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。物权法司法解释明确业主身份界定标准填补空白“业主”是物权法第六章中的基础性概念之一，但法律没有对此作出规定。最

4、高人民法 院24日公布的关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释确定 依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得 专有部分所有权的人，应当认定为业主。“这是界定业主身份的一般规则。明确业主身份的界定标准，对贯彻执行物权法规定具 有重要意义，有必要在司法解释中予以明确。”最高人民法院民一庭负责人表示。司法解释同时规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建 筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。民一庭负责人解释说，现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为， 房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存 在。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现 实生活产生冲突。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他 业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。“为了更好地维护业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系的和谐稳定，根据物权法 等法律

5、规定精神，司法解释对这种情形下的业主身份认定问题作出特别规定，即可以认定其 为物权法第六章所称的业主。这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合物权法的 规定精神，适应现实生活。同时，还可以引导这部分人及时办理物权登记。”民一庭负责人 说。物业不履行维修养护等义务业主告状法院支持“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及 相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”这是最高人民法院24日公布的关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释作出的规定。最高人民法院民一庭负责人解释说：“实践中，很多物业服务合同约定内容并不十分详 细，而对物业服务管理行为的规范很多是通过法律、法规规定或者相关行业规范来进行的。 除此以外，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，往往对业主作出选聘决定 具有重要作用。司法解释合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业 服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服 务

6、承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据。根据物业管理条例 规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，就其义务量而言，司法解释对物业服务企 业应尽义务所做的规定并不会额外增加物业服务企业的义务。”车位摊位等特定空间可认定为专有部分在认定业主的建筑物区分所有权过程中，如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠 纷的关键问题。最高人民法院24日公布的关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释对此作出了规定。司法解释规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认 定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利 用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。最高人民法院民一庭负责人说，除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，司法解释从 现实生活出发规定，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空 间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。为方便理解， 司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。此外，司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。民一庭负责人说，天然共有部分， 即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共 有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等， 其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。

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