房地产估价测算过程市场法收益法
12页1、估价测算过程(一)市场法的估价测算过程1、可比实例的选取选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。环亚大厦(1)可比实例A环亚大厦。环亚大厦位于XX区台北一路17-19号,为20层钢混结构综合楼,约建于九十年代后期,九成新,商务办公氛围一般。环亚大厦紧临喷泉公园旁,周边有武广、SOGO、世贸,新世界、武展等综合性商场;有中行、龙行、招行、信合、建行等多家金融机构;及协和医院、同济医院等多全国知名综合性医院。商务办公氛围较好。该物业由XX环亚物业管理有限公司进行专业管理。目前市场租金为43元/月,出租率达到95%。其停车位80个,基本上能满足其商务需要。环亚大厦建筑全景环亚大厦入口九运大厦(2)可比实例B九运大厦。九运大厦位于XX区XX北路34号,为23层高层写字楼,约建于九十年代后期,九成新,商务办公氛围一般。 紧临中山公园,背靠小南湖公园,毗邻喷泉公园、西北湖广场、新世界商场、新华路体育场和青少年宫,交通便利。总建筑面积约5万余平方米,采用裙房设计,每层面积达3000平方米,且全部可相对独立使用,是集商业、居家、办公为一体的智能化高层写字楼。现
2、租售率已达95%;商务办公氛围一般。该写字楼市场租金为40元/月,九运大厦停车位为地下停车位,基本上能满足其商务需要。现该物业由九运物业进行管理。九运大厦建筑全景九运大厦周边环境华银城(3)可比实例C华银城。华银城位于XX区台北路,约建于九十年代后期,为九成新,由4幢19层高楼组成,一楼为车库或仓库用房,2-19层为商住楼。总建筑面积为31968平方米。目前,办公用房建筑面积3600平方米,住宅入住建筑面积25068平方米,空置房面积约3300平方米。华银城共有室内停车位40个,室外停车数量约30辆,其停车位较为充足,基本上能满足其商务需要。华银城紧临XX杂技厅,周边有中国信合大厦、喷泉大厦、建银大厦、国贸大厦等商务中心、新世界广场、西北湖广场等娱乐休闲设施,商务办公氛围较好。现该写字楼市场租金为44元/月,出租率为95%,有专门物业公司进行管理。华银城建筑全景华银城周边环境表一 可比实例资料 实例项目A环亚大厦B九运大厦C华银城D估价对象交易日期06年10月20日06年11月1日06年11月28日06年11月1日交易情况正常正常正常正常坐落XX区XX区XX区XX区建筑面积()1500
3、200030003086.05土地使用权性质出让出让出让出让土地级别征税五级征税五级征税六级征税五级区域因素繁华程度优较优优较优交通便捷度优优优较优环 境优优优优公共设施配套完备程度较完备较完备较完备较完备个别因素新旧程度九成新九成新九成新九成新土地剩余使用年期39383639.08空置率5%5%5%租金(元/月.)434042停车位充足充足充足充足物业管理有有有有建筑装修简装简装简装简装设施设备三部电梯三部电梯三部电梯一部电梯平面布置合理合理合理合理建筑结构框架框架框架混合工程质量良良良良总楼层2023199层朝 向南西南南东南交易价格(元/m2)425041004300-2、可比实例修正系数(1)建立价格可比基础。可比实例A、B、C付款方式均为在成交日期一次付清,单价均为按建筑面积计算,币种均为人民币,货币单位均为元;()交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易,交易情况无需修正,故修正系数分别为100/100、100/100、100/100;()交易时间修正。可比实例A、B、C的成交日期与估价时点非常接近,而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出现价格波动,故交
4、易时间不需修正,修正系数分别为100/100、100/100、100/100;区域及个别因素修正系数(4)区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正:首先,以估价对象的区域因素为基准(100分),将可比实例的区域因素与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的区域因素比估价对象的区域因素差,所得的分数就低于100分,反之,就高于100分。然后,将可比实例的区域因素的得分转化为调整价格的比率,对可比实例价格进行调整。(见表二、表三所示)(5)个别因素修正。采用直接比较调整法进行个别因素修正:首先,以估价对象的个别因素为基准(100分),将可比实例的个别因素与估价对象的个别因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的个别因素比估价对象的个别因素差,所得的分数就低于100分,反之,就高于100分。然后,将可比实例的个别因素的得分转化为调整价格的比率,对可比实例价格进行调整。(见表二、表三所示)(6)各项修正的具体计算。根据以上对各项因素修正的分析和评分,对各项因素修正计算见表二和表三所示。表二 各项修正因素得分表 实例项目A环亚大厦B九运大厦C华银城D估价对象交
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