房地产企业账务处理2

1、 房地产开发全程财税处理技巧与风险防范官方网址：讲师：齐爽时间20:00到22:00概述一企业设立阶段财税处理与票据管理二土地取得阶段财税处理与风险防范四建设阶段财税处理与风险防范五规划设计阶段财税处理与风险防范五六七销售年度所得税清算技巧土地增值税清算技巧及基本账务处理三项目融资阶段财税处理与风险防范第一章概述一一 、房地产开发业务流程及特点、房地产开发业务流程及特点 设立企业获取土地使用权房地产开发建设转让销售房地产持有房地产特点：特点：1.1.开发周期长开发周期长2.2.资金投入巨大资金投入巨大3.3.前置审批程序多前置审批程序多4.4.开发产品显性化开发产品显性化1.1.会计与税法差异的处理问题会计与税法差异的处理问题2.2.纳税风险滞后问题纳税风险滞后问题3.3.收入不可隐瞒如何纳税筹划的问题收入不可隐瞒如何纳税筹划的问题4.4.借款利息财税处理问题借款利息财税处理问题5.5.隐性成本显性化问题隐性成本显性化问题6.6.会计核算与纳税处理更加复杂会计核算与纳税处理更加复杂二、会计核算与纳税管理难点问题三、会计核算与纳税管理难点问题的应对策略（一）明确营改增后的纳税管理核心问题

2、（一）明确营改增后的纳税管理核心问题（二）构筑纳税风险控制的三道防线（二）构筑纳税风险控制的三道防线1.事前风险防范2.事中风险控制（1）把住合同关（2）把住发票关（3）把住核算关3.事后风险化解 企业设立阶段财税处理技巧与风险防范第二章一、开办费的财税处理1.开办费的界定开办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑捐益和利息等支出。2.开办费的的财税处理（1）会计准则上的规定：直接计入管理费用（2）国税函200998号文件第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。（3）国税函201079号规定：企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函200998号）第九条规定执行。(4)国家税务总局公告2012年第15号第五条关于筹办期业务招待

3、费等费用税前扣除问题企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。（5）关于公告的解读根据实施条例第四十三条和第四十四条规定，企业正常生产经营活动期间发生的业务招待费、广告费和业务宣传费，可以按企业当年收入情况计算确定扣除限额。但是，对于在筹办期间没有取得收入的企业发生的上述费用如何进行税前扣除，未作具体规定。考虑到以上费用属于筹办费范畴，公告明确，企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额，计入筹办费，按照国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函200998号）第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。发布日期：2012年05月09日来源：国家税务总局办公厅（6）纳税人不可不知的所得税新政（国家税务总局所得税司2012年所得税政策解读)中国税务2013年03期由于实施条例对上述费用在扣除时有限定性规定，因此，15号公告第五条规定，企业在筹建期发生的与筹办活动有关的业务招待费，

4、可按实际发生额的60%计入筹办费；广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入筹办费。企业生产经营开始后，其按照国税函200998号文件规定摊销的筹办费中的业务招待费、广告费和业务宣传费数额，加上当年度发生的业务招待费、广告费和业务宣传费之和，作为该年度企业业务招待费、广告费和业务宣传费总额，按照实施条例的有关规定计算扣除。（7）大连市国家税务局公告2013年第14号（二）筹办费中属于与筹办活动有关的业务招待费支出，税前扣除（摊销）的限额按实际发生额的60%计算；扣除（摊销）期限按照本条第（一）项规定执行；各期的扣除（摊销）数额，加上当年度发生的业务招待费的60%，作为该年度的业务招待费总额，按照有关规定计算扣除。（三）筹办费中属于与筹建期间发生的广告费和业务宣传费，按照本条第（一）项的规定进行扣除或摊销额分配；各期的扣除或摊销数额，加上当年度发生的广告费和业务宣传费，作为该年度的广告费和业务宣传费总额，按照有关规定计算扣除。3.难点问题讨论：筹建期如何界定？筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。（1）何时开始？（2）何时结束？辽地税发201116号

5、以纳税人正式取得的工商营业执照上标明的设立日期为企业筹办期结束。（3）北京地税答复（4 4）企业通过正式签订）企业通过正式签订房地产销售合同房地产销售合同或或房地产预售合同房地产预售合同所取得所取得的收入，可作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。企业取得的收入，可作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。企业取得预售收入前发生的招待费、广告费和业务宣传费支出，应在取得预售收入预售收入前发生的招待费、广告费和业务宣传费支出，应在取得预售收入年度一次结转。天津市地方税务局公告年度一次结转。天津市地方税务局公告20112011年第年第3 3号号(5)(5)根据税法企业所得税法实施细则第四十三条：企业发生的与生产经营活根据税法企业所得税法实施细则第四十三条：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%60%扣除，但最高不得超过当年扣除，但最高不得超过当年销售销售(营业营业)收入的收入的55。企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应累。企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应累计，在取得第一笔销售收入的当年，按照税法的有关规

6、定进行计算扣除。计，在取得第一笔销售收入的当年，按照税法的有关规定进行计算扣除。厦门市地方税务局厦门市地方税务局回复时间：回复时间：2014-03-1209:40:052014-03-1209:40:05（6）企业取得工商营业执照后发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5。”的规定进行扣除；若没有收入则不允许扣除。原出处：大连市地税12366纳税服务热线二、项目调研费可否记入开发成本？1.土地增值税暂行条例实施细则前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。2.企业所得税房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第二十七条规定：“前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用”。3.总局答复开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因此工程部门发生的办公费-差旅费可以作为土地增值税的扣除项目。上述回复仅供参考。有关具体办理程序

7、方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。4.琼地税函2015917号直接组织、管理开发项目发生的费用”是指施工现场为组织、管理开发产品而实际发生的费用，对不属于为施工现场服务的部门，如行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的费用不得列入。差旅费、会议费等费用也不得列入。三、项目管理相关费用的核算技巧1.增值税实施办法第十三条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）2.土地增值税根据土地增值税暂行条例第七条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”由此可见，土地增值税中的开发间接费用，与当时房地产开发企业会计核算中“开发间接费用”的组成内容是完全一致的。地方规定：重庆渝地税发2010167号：纳税人必须严格按照企业会计准则和企业会计制度规

8、定的要求分别核算开发间接费用与其他房地产开发费用，不得相互混淆和重复计算。主管税务机关在项目清算时，必须从严管理开发间接费用，按照直接组织、管理开发项目发生的费用进行控制。凡纳税人对开发间接费用与其他房地产开发费用划分不清的，应全部作为其他房地产开发费用，按税法规定的比例计算扣除。福建福建省地方税务局曾答复：工会经费、教育经费、社保费、医保费、住房公积金、现场管理用汽车费用等项目包含在房地产开发费用中，按规定统一扣除，而不应在房地产开发成本的开发间接费用扣除。厦门厦门地税答复：开发间接费中符合国家政策规定缴纳的社会保险费和住房公积金可以扣除，但个人负担部分不得重复扣除。山东济宁山东济宁：房地产开发企业在开发间接费中核算的其它费用包括开发过程中的利息支出、土地使用税、交政府部门的维修基金、工程预决算编制及审查费、前期物业管理费等均不属于可扣除的开发间接费范围。3.企业所得税（国税发200931号）规定：“开发间接费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费

9、、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。”从土地增值税与企业所得税各自对开发间接费用的表述来看，土地增值税中的开发间接费用并未包括企业所得税中列举的工程管理费，以及项目营销设施建造费。讨论：1.营销设施建造费？2.资本化利息？3.项目部人员的差旅费？4.业务招待费？三、票据及凭证要求1.费用发生的相关原始凭证2.项目部组建的相关文件3.项目部资产划分的相关文件四、母公司派员为子公司工作代发工资的处理案例由于子公司业务需要，母公司委派自己的员工到子公司协助工作，其间母公司代子公司发放工资，母公司代扣代缴申报员工个人所得税，并进行帐务处理，自公司将该员工的工资入成本，与母公司挂往来，请问此做法妥否？一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。选择差额纳税的纳税人

10、，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。劳务派遣服务，是指劳务派遣公司为了满足用工单位对于各类灵活用工的需求，将员工派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作的服务。纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。一般纳税人提供人力资源外包服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。财税201647号项目融资的财税处理技巧与风险防范第三章一、企业资本结构设计应考虑的财税问题（1）过高的资产负债率会导致企业银行贷款的困难（2）向关联方借款超过税法规定债资比的借款利息可能无法税前扣除。（3）贷款利息增值税前无法扣除，所得税前限额扣除（4）混合型投资的风险防范国家税务总局公告2013年第41号 二、非金融机构借款二、非金融机构借款纳税风险规避与案例分享纳税风险规避与案例分享 （1）财税）

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