物业费管理规定

1、物业费管理规定总 则1.物业管理费是各地商管公司（物业公司/管理处）的主要资金来源，是目标考核重要的指标，各地商管公司应把收费责任逐级分解，落实到人，确保物业管理费收缴率完成年度经营指标。2.各地商管公司营运（财务）部/管理处是物业收费工作的责任部门，要保持与承租方/业主良好的工作联系，密切关注承租方的经营状况，及时发现问题，协调解决，每月按时向集团商管公司物管部汇报物业管理费收缴情况。3.各地商管公司（物业公司/管理处）财务部是收费工作的审核部门，负责依据(前期)物业管理合同或者租赁合同相关条款审核物业管理费单价、计费面积、起计时间计算应收费用，并向承租方/业主发出收费文件、开具物业管理费发票，按时上报（审核）物业管理费统计报表。4.各地商管公司（物业公司/管理处）应建立有效的收费管理机制，保证收费工作严谨、高效，保证收费管理员工作主动、热情。5.根据与承租方/业主沟通例会，及时发现收费工作存在的隐患，做到收费前及时预警，消除一切可能出现的欠费理由。6.物业管理费的减免必须经过集团商管公司批准方可执行。未经审批，各地商管公司（物业公司/管理处）不得进行任何形式的管理费减免或打折。7.

2、集团商管公司物管部是物业管理费收缴主管部门，指导、协调各地商管公司（物业公司/管理处）管理费收缴工作，确定各地商管公司（物业公司/管理处）管理费收缴指标，稽查、考核各地商管公司（物业公司/管理处）管理费收缴情况，审核管理费减免。8.物业管理费减免后，集团商管公司物管部对有减免行为的各地商管公司（物业公司/管理处）的年度管理费收缴指标进行相应调整，年终考核时依据集团商管公司批复意见进行统一核减。9.集团商管公司物管部每年年初核定各地商管公司（物业公司/管理处）当年度物业管理费收取指标；每月对各地商管公司（物业公司/管理处）物业管理费收取情况统计、稽核；每年年终复核各地商管公司（物业公司/管理处）本年度物业管理费收取总额，作为本年度对各地商管公司（物业公司/管理处）考核依据之一。第1节 商业物业管理费管理1 建立台账1.1 各地商管公司依据物业管理合同和租赁合同的物业条款，建立、完善并及时调整主力店、商铺物业管理合同台账和物业管理费收缴台账。1.2 集团商管公司物管部将结合目标责任制的相关指标，定期对各地商管公司的物业管理合同台账、物业管理费收缴台账进行检查、稽核。2 开业前物业收费工作2

3、.1 承租方进场开始装修后，各地商管公司收费部门根据与承租方确认的进场日和租赁合同或物业管理合同中有关面积及费用标准的约定，计算装修期的物业管理费。2.2 计算完装修期物业管理费后，明确装修期应缴物业费金额和付费账户，书面告知承租方并由承租方签收确认。2.3 物业管理费由承租方直接至财务部缴纳，财务部核对到账物业管理费，开具物业管理费发票，并由收费人员交与承租方。3 开业后物业收费工作3.1 各地商管公司依据物业管理合同、租赁合同的物业条款，按约定计算应收物业管理费，并更新物业管理费收缴台账。3.2 收费部门按财务部审核后的应收物业管理费金额，起草书面文件，于缴费日前五天，由收费人员向承租方送达物业管理费缴纳通知书，明确物业管理费应付金额和支付时间，以及物业管理费支付账户，并由承租方签收确认，归档保留原始文件。3.3 财务部核对、确认物业管理费到账情况后，向承租方开具物业管理费发票，并由收费人员提交承租方。4 欠费的催缴4.1 在送达物业管理费缴纳通知书后，管理费未按合同约定时间足额到账，收费人员应及时与承租方沟通，落实原因。在确认承租方原因费用未到帐后，应立即送发欠费通知书，并在通知

4、书中明确拖欠物业管理费金额及应付滞纳金标准和缴纳时限，由承租方签收确认，归档保留原始文件。4.2 如承租方欠费原因属于商管公司未按照合同约定提供相关服务而导致的，收费部门依据物业管理合同约定，协调相关部门，解决承租方提出的问题，并跟进问题解决的过程。4.3 在欠费通知书规定的缴纳时限到达后，承租方仍未缴纳欠费和滞纳金，又无合同约定的制约欠费收缴等原因，收费部门及时发出欠费催缴通知书，限期缴纳欠费和滞纳金，并告知：“如果在限期内拒不缴纳欠费及滞纳金，将采取一切合法手段清理欠费，由此产生的一切责任由承租方承担”，由承租方签收确认，归档保留原始文件。4.4 在欠费催缴通知书规定的缴纳时限到达后，经催缴承租方仍未缴纳欠费的，各地商管公司应及时与公司法律顾问沟通，向承租方送达律师函再次催缴，同时，收费部门应做好欠费证据收集工作，准备进行法律诉讼程序。4.5 在律师函规定的缴纳时限到达后，承租方仍未缴纳欠费的，应向法院提请诉讼，通过法院调解或判决收回欠费。4.6 因特殊原因引起的欠费，收费部门应定期送达欠费催缴通知书，确认欠费金额，请承租方签收确认，并保留归档确认的原始文件；同时做好承租方欠费相关

5、证据收集工作；需要给予减免的，说明减免原因和减免额度及方式，上报集团商管公司审批。5 物业管理费的减免5.1 承租方因各种原因提出减免请求，各地商管公司必须对承租方提出的减免原因进行复核。5.2 如因未按照合同要求向承租方提供相关服务项目而导致承租方要求减免的，各地商管公司须专题向集团商管公司提交书面报告，在报告中详细阐明未提供相关服务项目的原因、与租户沟通的情况、拟减免的金额、后续拟采取的措施等，经集团商管公司物管部、分管副总经理、总经理批准后方可减免。5.3 如因向承租方提供的房屋或设备设施存在质量原因而导致承租方要求减免的，各地商管公司须对质量原因进行详细分析，专题向集团商管公司提交书面报告，在报告中详细阐明分析质量问题产生的原因、与租户沟通的情况、拟减免的金额、拟采取的修复措施等，经集团商管公司物管部、分管副总经理、总经理批准后方可减免。5.4 如因广场整体经营需要，对部分或全部承租方的物业管理费标准进行减免或调整，各地商管公司须专题向集团商管公司提交书面报告，在报告中详细阐明广场经营调整的原因、管理费标准调整的期限、管理费调整前后的标准、承租方沟通情况等，如管理费标准下调，在

6、报告中还应阐明因费用标准下调导致的收入减少而拟采取的相应措施等，经集团商管招商中心、物管部、财务部、各分管副总经理、总经理批准后方可减免。5.5 除上述原因外，一般不得对承租方进行任何形式的物业管理费减免或打折。第2节 住宅、写字楼物业管理费管理1 建立台账及报告制度1.1 物业公司/管理处依据（前期）物业管理合同或销售合同的物业条款，建立业户物业管理合同台账和物业管理费收缴台账，并根据业户产权或租赁变更情况及时调整台账；1.2 建立物业管理费收支情况年度报告制度，定期（年度）向业主公示物业费收取、支出使用情况。物业管理费年度收、支报表，必须经物业公司/管理处总经理签字，报集团商管公司财务部、物管部、分管副总经理审批后，方可公示。2 入伙过程的物业费收取2.1 收费部门依据（前期）物业管理合同或销售合同，在业主办理收楼入伙手续时，收取业主物业管理费。2.2 业主入伙时收缴的物业管理费总额按照当地政府有关规定执行，一般不得低于三个月。2.3 业主对物业管理费起计日期有争议的，按如下原则处理：2.3.1由于发展商原因，未能按销售合同约定日期交楼的，物业公司/管理处应与发展商进行沟通，并由发

7、展商予以确认后，核减相关费用。核减的费用，应由发展商承担。2.3.2由于业主原因未能按期收楼的，物业费自发展商交楼日起计，由业主支付。3 空置及未销售房屋物业收费3.1 收费部门需准确掌握管理区域内房屋权属状态，定期核对空置房及未售房屋统计表，建立空置房/未售房物业收费统计台帐，并定期与发展商销售部门核对。3.2 空置房的物业管理费计费期，自发展商交付之日起，至业主入伙、收楼止，费用由业主支付；3.3 未售房屋的物业管理费的计费期，自发展商将整座楼宇移交至商管公司管理之日起，截止日期依据发展商与购房人签署的房屋合同销售合同执行。费用由发展商支付。3.4 空置房及未售房的物业管理费收取标准及计费时间，依据物业管理条例和各地方政府相关规定执行。4 入伙后物业收费工作4.1 物业公司/管理处依据（前期）物业管理合同的约定计算应收物业管理费，并定期更新物业管理费收缴台账。4.2 收费部门按审核过的应收物业管理费金额，向全体业户明确物业管理费应付金额和支付时间。4.3 财务部核对物业管理费到账情况，向业户开具物业管理费发票。5 欠费的催缴5.1 建立欠费通知书和欠费催缴通知书管理制度，保证业户及

8、时收到缴费信息，并在财务部门保留有效原始证据。5.2 对于出现的欠费情况，收费部门应及时与业户保持良好的沟通，清晰掌握欠费原因。5.3 因业户对物业服务不满意而导致的欠费，及时采取有效措施，解决业户提出的问题，化解其不满情绪，防止形成积怨；5.4 对于长期蓄意欠费的业户，收费部门必须予以全面分析和评估，在有效防止问题扩大化的前提下，制定有针对性的沟通、分化处理方案，并由当地商管公司高层管理人员，负责处理方案的执行。5.5 对于恶意欠费的个别业户，收费部门经过全面、系统评估后，可借法律手段方式（包括律师介入、诉讼等）收回欠费。6 物业管理费减免6.1 业户因各种原因提出减免请求，收费部门必须对业户提出的减免原因进行复核；6.2 如因商管公司未按照合同要求向业户提供服务（或服务有缺陷）而导致业户要求减免的，物业公司/管理处须专题向集团商管公司提交书面报告，详细阐明未提供相关服务（或服务有缺陷）的原因、与业户沟通的情况、拟减免的金额、后续拟采取的措施等，经集团商管公司物管部、分管副总经理、总经理批准后方可减免；6.3 如因向业户提供的房屋或设备设施存在质量原因而导致业户要求减免的，物业公司/

9、管理处须对质量原因进行详细分析，专题向集团商管公司提交书面报告，在报告中详细阐明分析质量问题产生的原因、与业户沟通的情况、拟减免的金额、拟采取的修复措施等，经集团商管公司物管部、分管副总经理、总经理批准后方可减免。除上述原因外，一般不得对业主户进行任何形式的物业管理费减免或打折。物业收费工作规范1.0 目的为规范管理费、代收水电费的收缴程序，保证收费工作的及时性和准确性，特制定本制度。2.0 范围本规范适用于物业集团所辖各项目物业管理费和水电费的收缴工作。3.0 职责3.1 客服部客服专员负责水电表的抄录。3.2客服部负责相关收费管理制度的制定以及费用的核算、统计、分析、收缴工作。3.3 工程维修部负责每月水电表读数的抽查、复核以及园区水电表分布图的更新完善工作。4.0 工作内容4.1 水电表的抄录4.1.1抄表人员必须熟悉水、电表的位置，并掌握抄录水、电表的方法。4.1.2抄表记录应工整、准确地填写在 号楼水电表抄表抽查记录、商铺水电表抄表抽查记录、园区公共区域水电表抄表抽查记录，并在每月2023日准确抄录水电表读数将抄表记录移交工程维修部审核。4.1.3工程维修部负责人必须安排专人于每月2325日，对水电表读数进行复核、抽查率不低于，并在每月25日准时交给客服前台。4.1.4客服中心前台文员在将工程维修部核对无误的水电表读数录入电脑完成后，在每月252日前将水电表抄表记录移交前台主管存档。必要时，抄表人员可以自留一份。前台主管必须在每月2日前完成录入及存档工

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