设备管理控制规定

1、设备管理控制规定1、目的对XX物业管理有限公司XX分公司管辖区域内设备进行系统管理和控制，确保其处于良好的运行状态，满足业主的需要，并努力使其寿命周期和运行费用最经济。2、适用范围适用于XX物业管理有限公司XX分公司管理区域对设备的综合管理。3、术语和定义三好：管好设备、用好设备、保养好设备三定：定人、定机、定职责四懂：懂设备的用途、性能、工作原理和主要构造。四会：会使用、会维护、会检查、会排除故障4 职责4.1物业服务中心下属工程部门（以下称工程部）具体负责区域内的共用设备管理和维护保养。4.2物业服务中心负责建立设备的固定资产明细帐，进行定期盘存和计算折旧。4.3 物业服务中心和下属工程部门负责维护维修零配件的采购。4.4物业服务中心下属各部门负责本部门设备的管理、使用和日常维护，建立设备分类台帐和设备使用卡。5 程序要求5.1 物业服务中心的设备管理5.1.1 工程部负责以下动力设备的管理（1）负责配电房的管理，具体操作详见配电房运行管理规程。（2）负责电梯管理，具体操作详见电梯运行管理规程。（3）负责生活水泵房的管理，具体操作详见生活水泵房运行管理规程。（4）负责消监控设备的管

2、理，具体操作详见消监控设备维护保养规程。（5）负责中央空调机房的管理，具体操作详见中央空调机房运行管理规程。（6）负责锅炉房的管理，具体操作详见锅炉房运行管理规程。（7）负责风机房的管理，具体操作详见风机房运行管理规程。5.1.2 使用部门的设备管理职责5.1.2.1 设备使用部门应做到“三好”。（1）管好设备公共设备应由指定的专人负责保管和维护，必须建立设备分类台帐和设备使用卡，实施“定人、定机、定职责”的管理制度，要保管好个人使用的设备，不得让他人操作使用。（2）用好设备操作人员必须严格按照操作规程使用设备，特种设备的操作人员应取得资格证书才能上岗。（3）保养好设备遵循“谁使用，谁保养”的原则对设备进行日常维护，所有设备的设施设备处于完好状态，使用设备如有故障损坏，应及时报修。5.1.2.2 设备操作人员应做到“四懂”，“四会”。（1）操作人员经培训掌握设备的操作规程才能上岗操作设备。（2）操作人员应事先熟悉设备的用途，基本原理、主要构造和性能。（3）发现设备有异常的声响或故障应立即停机检查，自己无法处理的应及时通知工程部主管。（4）认真执行交接班制度，做好交接班记录。5.1.3

3、设备的维护保养和维修（1）设备的日常维护保养由操作人负责。（2）设备的定期维护由工程部专职人员和操作人员共同完成。（3）管理使用的设备日常维护保养由使用人负责，定期维护由工程部专职维修人员和使用人共同完成。（4）发生设备事故后，事故发生部门应填写“设备事故报告”经工程部主管签署意见后送物业服务中心批示。（5）工程部负责制定设备的年度、月度保养计划，并予以实施。5.1.4 设备的封存和启封（1）需停用某设备或新购未使用达三个月以上的设备，由使用部门会同工程部，对设备进行封存处理，并在设备档案中予以记录。（2）要重新使用已封存设备时，应先确认设备合格后，方可投入使用，并在原设备档案中记录启封日期和相关事项。5.2 国家相关强制检测与年检设施设备的管理（1）工程部负责建立国家相关强制检测与年检设施设备备忘录，记录管理区域内需要进行检测与年检设施设备的时间段、内容、检测单位与联系方式、费用。（2）工程部负责按国家规定的应送国家专门检测机构进行的“外检”事项。5.3 计量和检测装置的管理（1）工程部负责建立计量和检测装置的定期校准制度，并做好各类校准、鉴定记录。（2）工程部负责计量和检测装置的校

4、准检验。5.4 园区的节能管理成立设备管理小组，负责节能管理详见设备节能运行管理规程。六 设备的改造6.1 符合下列条件之一的可考虑改造6.1.1 设备的技术水平陈旧落后，不能满足需要。6.1.2 设备的原设计和安装存在缺陷。6.1.3 设备外形磨损严重，但在经济上不宜翻新。6.1.4设备屡屡发生故障或事故，存在较严重的不安全因素，但在经济上不宜更新。6.1.5 设备能耗大，超过管理运行成本，无法接受公摊能耗费用。6.2 设备改造的原则6.2.1 符合实际情况和需要，采用的技术要先进更要适用。6.2.2 制定改造方案时，采用的新工艺、新技术要有充分的把握。6.2.3 彻底消除安全隐患，提升管理档次，节能节资效益明显。6.3 设备的改造程序6.3.1使用部门提出改造申请，由工程部鉴定后上报物业服务中心。6.3.2工程部和使用部门提出改造方案，送物业服务中心审核后报公司批准或业委会批准。6.3.3工程部负责实施改造方案，改造方案可由工程部独立完成，也可委托专业单位完成。6.3.4改造方案委托给专业单位实施的，工程部须派技术人员监督检查质量和工作进度。6.3.5改造完成后，由工程部会同使用部

5、门进行验收。如需由专业单位实施的，则需双方签字认可。施工单位应在保质期内承担相应责任。七 意外事件处理预案7.1断电预案当发现区域停电时，配电房人员应首先确认是外线停电还是内部故障。如果是外电线停电，应立即进行倒闸操作，将负荷切换到另一个供电回路上。如果是内部跳闸，则先把分开关拉开，进行检查。没有异常情况后试送总开关，再试送各分开关。如果发现异常，应迅速派出维修人员进行检修。7.2断水预案当发生区域断水时，部应迅速查核断水原因，如果是内部水管爆裂或其他故障而导致停水，工程部应迅速派出人员检修。关闭故障点供水阀门，切断故障水源，并汇报物业服务中心断水区域。无法关闭水源，需切断总供水阀门，进行停水抢修，并汇报物业服务中心。如果是外部停水，工程部应立即通知水厂抢修。7.3停梯的困人救援：（1)当发生电梯困人事故时，电梯工通过电梯对讲系统与被困人取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，告知被困人员不可将身体任何部位伸出厢外，静心等待救援人员的援救。如果厢门处于半开闭状态，电梯工应设法将轿厢门完全关闭。（2)当轿厢停于距门厅0.5米左右位置时：先拉下电梯开关，用专用的厅门钥匙开启门或在轿顶用人力开

6、启轿厢门，协助乘客离开轿厢。（3)当轿厢停于距离厅门0.5米以外位置时：进入机房断开电梯电源总开关，拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄，援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时一撬一放使轿厢逐步移动，直至最接近厅门（0.5米左右）为止，再按上一条款进行。（4）遇紧急情况，应先通知电梯维保单位救援。救援工作完毕后，电梯工应将事件经过完整、规范地记录于设备事故记录内。7.4 电梯进水的处置：（1）当底坑内出现进水或渗水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源，进行排水处理；（2）当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源，切断水源后，进行排水；（3）当底坑、井或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关，采取外接排水泵紧急排水；（4）发生进水时，应迅速用沙包和其他措施阻断漏水源；（5）对进水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换管线等。确认渗水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。7.5 给排水系统异常情况的处理7.5.1 主供水管爆裂的处理：（1）立即关闭相连的主供水管上的闸阀；（2）如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量的泄水，则应关停相应水泵房的增压泵；（3）立即通知客服中心及工程部主管，工程部主管组织进行抢修或联络供水公司；（4）客服中心通知相关用水单位和业主关于停水的情况；（5）修好所爆部位水管后应由水电工进水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；7.5.2 机房发生水浸时的处置：（1）视进水情况关掉机房内运行的设施（备）并拉下电源开关；（2）堵住漏水源；（3）如果漏水较大，应立即通知工程部主管，同时采取措施阻止进水；（4）漏水源堵住后，应立即排水；（5）排干水后，应对进水设施（备）进行除湿处理，如用干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；（6）确认漏水已排除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况方可投入运行。

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