北京利保考察项目场分析及项目初步建议
28页1、利保考察项目市场分析及项目初步建议日期:二OO六年一月二十日东二三环房地产市场研究第一章区域市场分析区域市场界定及概述1.区域市场界定项目所在区域为东城区, 但考虑到CBD东直门及朝阳门区域等项目的辐射力和影响力, 我司认为各项目主要竞争区域为以下“茶色”覆盖区域。因此,本文将多对主要竞争区域进 行市场分析。2.区域市场概述受土地供应的影响,东城、西城、朝阳、海淀、崇文、宣武等城六区及四环以内的新增 供应渐少,随着城区的土地稀缺,本区域的特性(即位置优势)将更加突显。区域商业、办公等氛围非常成熟,已形成一个被公认的核心区域,其有着无可比拟的自身条件。区域内房地产市场供应物业以写字楼、 商住公寓等办公型物业占最大比例, 其市场竞争 亦最为激烈;普通住宅市场中,除个别项目因定位等原因外, 销售均较好;而商业物业市场, 因成熟度、位置等因素,使各项目租售价差异较大。区域内项目核心竞争力多为:?第一,区位优势,区域的吸引力以及人气;? 第二,交通优势;? 第三,环境优势,既有生态方面的环境,也有投资的硬环境、软环境;? 第四,功能完全,坐拥若干商圈,其潜在置业客群被无限放大。7000区域住宅市
2、场分析1. 区域市场供需现状 1.1市场供给分析开盘时间项目名称物业地址占地建面总套数2006 年海晟名苑(北区)8402005 年NAGAh院东城区东直门内大街9号9956号公禹海淀文惠园路56路0.4万平1.4万平216富力爱丁堡公馆朝阳区东三环长虹桥西南4.5万平20万平374工体3号朝阳工体西路3号0.7万平6.3万平346当代万国城(8#)2.58162港湾国际东城区 东直门外大街28号0.18万平1.67万平312合计5.78万平27.7万平23492004-2003年海晟名苑东城东直门外大街乙 36号7万平21.2万平1459小街俊景东城小街桥南200米路东1.3万平6万平304巷上东城区钟楼北桥东北角1.05万平7万平356和平新街二期61当代万国城(9、10#)3.6228合计9.35万平34.2万平24082000-2002年底华冠丽景东城区东直门北小区5.2万平20万平600京香福苑东城区 北二环安定门内20万平30万平242官书院小区1.3万平3.7万平182得胜世嘉北二环南侧1万平2.2万平200金岛花园朝阳区西坝河南路1号2.08万平10万平126和平新街一
3、期朝阳区东北二环小街桥北2.1万平14.5万平600当代万国城东城区东直门香河园路1号22万平66万平3500柳清居朝阳区外馆斜街柳荫公园北门0.9万平5.6万平332合计54.58万平152万平578260005000400030002000100002000-2002年2003-2004年2005年以后* 总套数2000-2002年2003-2004年2005年占地面积(单位:万平) 建筑面积(单位:万平)分析说明:?据不完全统计,由上表,区域内普通住宅市场自2000-2002年出现市场供应的井喷,并涌现像当代万国城这样分期开发,建面66万平米的大盘,加之和平新街的分期开发,持续影响2004、2005年的市场供给;? 自2003年以后,由于土地的稀缺,加之市场政策的影响,普通住宅市场供给大幅度 下跌,并出现逐年递减的趋势;?2005年新盘供加老项目二期的供给,开盘数量并没有明显的减少,但是整体都以小规模面市,60%占地面积大多在 1万平米以内。从另一方面再次证明区域土地供量的稀 缺,近几年大盘、大规模的开发的可能性甚微,主要以老项目后续供应为主;?北京市发改投资处 2004年3月3
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