房地产开发各环节税收.docx

优选文档房地产开发各环节税收政策详解：拿地阶段业务从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市保护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）同时房地产开发存在土地获取、先期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收问题存在不相同的重视点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企业的税收政策，以供纳税人参照一、拿地阶段房地产开发企业在项目开发前，经过各种路子获取国有土地使用权，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税一）契税1、直接获取国有土地使用权成为纳税义务人契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人即境内土地使用权、房屋全部权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会合体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人因此，房地产企业在项目开发前，经过各种方式直接获取国有土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人2、收税范围《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第二条规定可知，国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括销售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范围。

《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定，以下转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖也许房屋赠与收税：以土地、房屋权属抵债也许作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款也许转移无形财富方式承受土地、房屋权属的；建设工程转让时发生土地使用权转移的；以其他方式事实组成土地、房屋权属转移的因此，房地产企业经过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接获取土地使用权，就属于契税的收税范围3、计税依照《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号）第一条关于计税价格问题规定，依照《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称条例）第四条第（一）款及《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权销售、房屋买卖的计税依照是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的钱币、实物、无形财富也许其他经济利益因此，合同确定的成交价格中包括的全部价款都属于计税依照范围土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包括的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

5《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等相关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为获取该土地使用权而支付的全部经济利益一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格成交价格包括土地出让金、土地补偿费、部署补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的钱币、实物、无形财富及其他经济利益没有成交价格也许成交价格明显偏低的，征收机关可依次按以下两种方式确定：1、评估价格：由政府赞同成立的房地产评估机构依照相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿花销应包括在内二、先以划拨方式获取土地使用权，后经赞同改为出让方式获取该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依照为应补缴的土地出让金和其他出让花销《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依照的批复》（国税函[2009]603号）对北京市地方税务局《关于国有土地使用权出让契税计税依照确定问题的请示》（京地税地[2009]124号）的批复以下：依照《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等相关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为获取该土地使用权而支付的全部经济利益。

对经过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应依照土地成交总价款计征契税，其中的土地先期开发成本不得扣除因此，从上述文件来看，房地产企业获取土地的契税政策应关注以下几点：第一，以为获取该土地使用权而支付的全部经济利益为契税的收税依照全部经济利息包括钱币、实物、无形财富和其他经济利息，如国税函[2002]1094号规定，以项目换取等方式承受土地使用权，属于契税征收范围又如国税函[2004]322号规定，以土地出资，属于契税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以自己股权作为支付对价，计税依照则为作价出资额第二，不得因减免土地出让金，而减免契税《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）对北京市地方税务局《关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示》（京地税地[2005]166号）的批复规定，依照《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的相关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税不得因减免土地出让金，而减免契税4、间接获取土地的契税问题房地产企业实务中，经过企业股权转让、企业合并、企业分立等方式间接获取土地使用权。

上述方式中，平时土地权属没有发生改正，一般不征收或享受免征契税的待遇如《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税；两个或两个以上的企业，依照法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税；企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税因此，房地产企业经过重组方式获取土地，存在契税的筹办空间二）耕地占用税1、占用耕地建房成为纳税义务人占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，成为耕地占用税纳税人因此，房地产企业经过出让、受让方式直接占用耕地用于开发房产，自然成为耕地占用税纳税人但在原《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国发[1987]27号）不适用外商投资企业，因此，《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）2008年1月1日推行前，外商投资房地产企业占用耕地不是耕地占用税纳税人国务院令第511号推行后，耕地占用税纳税人包括单位和个人，单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会合体、国家机关、队伍以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。

2、收税范围《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第二条规定，耕地主要指种植农作物的土地3、计税依照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第四条规定，耕地占用税以纳税人实质占用的耕地面积为计税依照4、纳税义务时间经赞同占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天三）印花税1、土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征收印花税房地产企业以出让、受让方式获取土地，须签订土地使用权出让合同、土地使用权转让合同依照《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税2、开发廉租住所、经济适用住所可减免印花税《财政部、国家税务总局关于廉租住所经济适用住所和住所租借相关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定，开发商在经济适用住所、商品住所项目中配套建筑廉租住所，在商品住所项目中配套建筑经济适用住所，如能供应政府部门出具的相关资料，可按廉租住所、经济适用住所建筑面积占总建筑面积的比率免征开发商应缴纳的印花税四）城镇土地税1、使用城镇土地成为纳税义务人《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号）第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。

前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会合体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人因此，房地产企业获取的土地位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内，自然成为城镇土地使用税纳税人正如《国家税务总局关于受让土地使用权者应征收土地使用税问题的批复》（国税函发[1993]501号）对成都市税务局《关于对国内受让土地者可否征收土地使用税的请示》（成税函[1992]463号）批复规定，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：“在城市，县城，建制镇，工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税纳税义务人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十九条也明确规定：“土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税因此，凡在土地使用税开征区范围内使用土地的单位和个人，不论经过出让方式还是转让方式获取的土地使用权，都应依法缴纳土地使用税2、收税范围房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地3、计税依照土地使用税以纳税人实质占用的土地面积为计税依照，依照规定税额计算征收。

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税相关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第一款规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依照，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比率分摊计算城镇土地使用税已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零4、纳税义务时间房地产企业城镇土地使用纳税义务时间，主要分以下三种情况：第一，依照《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，关于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税征用的耕地，自赞同征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自赞同征用次月起缴纳城镇土地使用税第二，依照《财政部、国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税相关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，以出让或转让方式有偿获取土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税第三，依照《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复》（国税函[2007]596号）规定，外商投资企业和外国企业，应从2007年1月1日开始缴纳城镇土地使用税，其纳税义务时间的产生与前述相同，故内外资房地产开发企业缴纳城镇土地使用税缴纳时间一致。

5、开发廉租住所、经济适用住所可减免《财政部、国家税务总局关于廉租住所经济适用住所和住所租借相关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定，对廉租住所、经济适用住所建设用地以及廉租住所经营管理单位依照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住所用地，免征城镇土地使用税开发商在经济适用住所、商品住所项目中配套建筑廉租住所，在商品住所项目中配套建筑经济适用住所，如能供应政府部门出具的相关资料，可按廉租住所、经济适用住所建筑面积占总建筑面积的比率免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。