房屋质量缺陷损失价格鉴定（精选）.docx

房屋质量缺陷损失价格鉴定技术规范研究娄文侠6 月 27 号，上海 “莲花河畔景苑 ”一栋在建的 13 层楼房轰然倒塌，此事件再次提醒公众：房屋质量缺陷的确不容忽视！房地产市场的发展一方面满足了人们对住房的需求，另一方面也带来了大量的矛盾和纠纷，其中大部分矛盾和纠纷是由于房屋质量缺陷引起的 随着《中华人民共和国物权法》的颁布和实施，国家立法越来越重视对公民、法人和其他组织的财产权益的保护，而人们对私有财产的保护意识也在不断增强那么，如何对房屋质量缺陷造成的损失进行价格鉴定，为司法、行政部门提供专业的调处和审判依据，使价格认证工作更好的发挥 “调解价格矛盾，处理价格纠纷 ”的职能作用呢？本文从房屋质量缺陷的分类、房屋质量缺陷损失的价格构成、价格鉴定程序、原则和方法、影响价格鉴定因素分析等几个方面，对房屋质量缺陷损失价格鉴定技术规范问题进行了初步探讨，并提出了几点建议第一部分 房屋质量缺陷的基本概况一、房屋质量缺陷的基本认识房屋质量缺陷是指房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准和合同约定的要求其产生的原因主要有：人为和工期因素造成的偷工减料、资金和成本因素造成的降低材料标准、技术和资质因素造成的设计、施工不规范等。

二、房屋质量缺陷的分类房屋质量缺陷按照性质、是否可以修复以及缺陷存续时间分类如下所示：标准种类内涵影响情况房屋实际存在的主体结构、 围护结构和地基不均匀沉降、基础装饰装修等有形组成部分的缺陷，它直老化、 腐蚀、地面酥碎、房屋实体质量缺陷接影响房屋安全或未达到设计的合格屋面裂缝、漏筋、墙面标准起鼓、碳化、剥落等房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、按缺陷性层高不足、暖气不热、隔热、防水、采光、日照等方面的使用质分类房屋功能质量缺陷保温隔热效果差，地面状态与现实指标等无法满足设计使用返潮、地漏反臭等要求的缺陷采光不足、通风不畅、房屋环境对房屋使用人及其活动造成影响的室室内环境 装修污染、有害气体严质量缺陷内环境缺陷重超标、隔音差等房屋质量缺陷分类表室外环境对房屋使用人及其活动造成影响的室外环境缺陷小区绿化率不足、配套 设施不齐全、噪音、 光、化学、气体污染等按是否可修复分类可修复房屋质量缺陷不可修复房屋质量缺陷修复施工技术上可能、经济上可行， 且有科学、合理、 可行的修复方案的缺陷在技术上不可能、经济上不可行的、 不能修复的房屋质量缺陷装修材料不合格、装修 不符合标准、 地面起沙、空鼓、墙面摸灰裂缝等 室内加固造成的使用面 积减少，层高降低、房屋耐久性降低等按缺陷存续时间分类暂时性房屋质量缺陷永久性房屋质量缺陷依据质量缺陷修复方案进行修复后， 缺陷可以完全消除，房屋耐久性、 适用性等方面完全符合国家相应标准以及合同约定中的要求， 不影响对房屋的正常使用伴随整个房屋经济寿命周期的不可修 复的房屋质量缺陷， 或是依据可行的修复方案进行修复后， 房屋可以使用， 但房屋耐久性、 适用性等方面不能完全符合国家相应标准及合同约定中的要求装修污染、装修不符合 标准、 地面起沙、空鼓、墙面摸灰裂缝、小区绿化不足等室内加固造成的使用面积减少，层高降低、房屋耐久性降低、楼体间距造成的采光不足、通风不畅、地下污染等第二部分 房屋质量缺陷损失价格构成根据房屋质量缺陷的分类，联系价格鉴定工作的实际，房屋质量缺陷损失补偿的价格构成主要包括以下四个方面： 一、可修复房屋质量缺陷损失的修复工程费用价格鉴定可修复即在法律上允许、技术上可能、经济上可行的原则下，在相应时间内可以恢复成原状或原设计使用用途。

对直接费于可修复的缺陷损失价格鉴定主要是测算修复房屋缺陷部 位所需支付的拆除、修缮、恢复工程费用，其主要工程费用构成如下所示：人工费材料费机械使用费措施费主要工程费用 各种规费间接费企业管理费利润税金二、可修复、暂时性房屋质量缺陷造成的直接经济损失对于可修复、暂时性的房屋质量缺陷在修复施工期间或 修复后造成的经济损失主要包括 :房屋使用人周转安置费用、房屋空置的收益损失、房屋延期交付使用的可得利益损 失、租金收益损失、能源消耗等运营费用的增加、施工影响的补偿（对周边环境造成的安全保障、 人员出行、 噪音超标、有害气体污染等） 、对相邻房屋损坏的补偿、其他直接经济损失等案例一： 2007 年受宿州市中级人民法院委托，我中心依法对宿州市某大酒店于 2007 年 2－ 4 月份 3 个月的可得利益损失进行了价格鉴定该酒店因装修质量缺陷产生纠纷，导致其未能如期营业由于价格鉴定标的的主体在鉴定基准日并未投入营运，根据鉴定需要，假定该主体在鉴定基准日期间按照原设计用途能够进行正常营业价格鉴定人员通过对宿州市 7 家同行业的近期经营状况进行市场调查，并咨询有关经营主管人员，建立统计调查表，选取客观数据（社会平均水平），经综合测算得出鉴定标的客观合理的鉴定价格， 得到法院和双方当事人的认可。

酒 店宿州市某大酒店 2007 年 2 至 4 月份可得利益损失价格鉴定表 单位： 元名 称类 别数量单 位单 价利用天数月营业额各项费用月纯利润每天纯鉴定价格项 目率％开支％利润（ 89 天）客房部标准间商务间36 间8 间元/ 天元/ 天128.00288.0080％75％3030110592.0051840.0070 ％70 ％33177.6015552.001105.92518.4098426.8846137.60包间28 间元/桌400.0090％30302400.0070 ％90720.003024.00269136.00大厅46 桌元/桌350.0020％3096600.0070 ％28980.00966.0085974.00浴资门票232 人元/人28.0030194880.0070 ％58464.001948.80173443.20擦鞋119 人元/人5.003017850.0070 ％5355.00178.5015886.50搓背102 人元/人10.003030600.0070 ％9180.00306.0027234.00桑拿项目足疗93 人元/人30.003083700.0070 ％25110.00837.0074493.00保健按摩84 人元/人58.0030146160.0070 ％43848.001461.60130082.40美容美发80 人元/人10.003024000.0070 ％7200.00240.0021360.00KTV12 间5 小时 /天25.00 元/小时50％3022500.0070 ％6750.00225.0020025.00棋牌室6 间7 小时 /天30.00 元/小时90％3034020.0070 ％10206.00340.2030277.80娱乐项目网吧30 台5 小时 /天3.00 元/小时50％306750.0070 ％2025.0067.506007.50演艺门票50 人元/人10.00301500.0070 ％4500.00150.0013350.00桑拿过 大厅50 人元/人15.003022500.0070 ％6750.00225.0020025.00夜费 房间12 间元/人50.0050％309000.0070 ％2700.0090.008010.00合计350517.6011683.921039868.88三、不可修复、永久性房屋质量缺陷造成的直接经济损失在房屋存续期间，由于使用面积减少、室内净高降低、采光面积减少、耐久性降低等不可修复或修复不经济所造成的经济损失。

主要包括：自营房屋的经营收益的减少、租赁房屋的租金收益的减少、市场交易价值的减损等案例二： 今年元月， 我中心受理一起价格纠纷咨询案件， 某市一栋竣工交付使用的三层楼幼儿园校舍，由于施工方原因，致使一层楼的层高由原来设计的 3.5 米降至 2.8 米，从而引发污水倒灌对这起没有安全隐患的房屋质量缺陷损失的价格鉴定案件，关键是要根据法庭的价格补偿调解意见书进行价格鉴定，因为同一房屋质量缺陷选用不同的修复方案或补偿方案会导致鉴定结果的巨大差异当然，也可以由专业机构出具权威鉴定意见书，对其修复是否经济进行评定， 如果推倒重建，其拆除、重建费用比房屋的价值减损要高出十几倍，从经济的角度来看属于修复不经济，而通过经营收益的减少或市场价值的减损来实施价格补偿最为客观且易 于双方接受因此，建议当事人提供法庭确认的价格补偿调解意见书后，再进行直接经济损失的价格鉴定，当事人也表示这是解决矛盾纠纷的有效途径四、存在安全隐患的房屋质量缺陷损失价格鉴定在房屋存续期间，存在安全隐患的房屋质量缺陷损失的价格鉴定，首先要建议委托方委托专业工程质量监督机构或房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定结论书，判定房屋危险级别，并出具修复方案或不可修复、需拆除重建的鉴定意见书。

根据鉴定意见书，价格鉴定人员确定价格损失构成：1、对于可修复、暂时性的缺陷损失， 价格鉴定项目包括修复工程费用、周转安置费用、租金收益损失和其他直接经济损失；2、对于不可修复、 需拆除重建的缺陷损失， 价格鉴定项目应该包括：拆除费用、清理费用、重建费用、周转安置费用、租金收益损失和其他直接经济损失等，同时扣减拆除物残值第三部分 房屋质量缺陷损失价格鉴定的定义、程序和原则 一、房屋质量缺陷损失价格鉴定的定义房屋质量缺陷损失价格鉴定是指价格鉴定机构接受司法、行政执法、仲裁等部门的委托，在价格鉴定基准日，采用公开市场价值标准，对由于房屋质量缺陷造成的损失进行调查、勘验、测算、论证，并出具价格鉴定结论，其结果经委托机关确认后，作为认定房屋质量缺陷损失的价格依据二、房屋质量缺陷损失价格鉴定的程序按照《安徽省涉案财产价格鉴定条例》第三章第十三条规定，房屋质量缺陷损失价格鉴定可按以下程序进行：（一）司法、行政机关和仲裁机构委托，提交价格鉴定委托书、鉴定物品明细表和其他相关资料；（二）价格鉴定机构接受委托；（三）。