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在建工程的评估方法

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卖家[上传人]：小**

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1、【引用】在建工程的评估方法准备工作:在建工程有多种情况，但是不少评估人员在进行评估时往往以帐面值作为评估值，致使在建工程未被公正客观地反映出来。本文提出为正确评估在建工程应做好以下几个方面的准备工作。在建工程的分类停工项目。对于停工项目，首先要调查清楚停工的原因:是主动还是被停工;是资金问题、技术问题还是供应问题;是暂时停工还是长期停工。然后在此基础上，对在建工程的实体性贬值，功能性贬值和经济性贬值进行确定。竣工项目。这类项目与固定资产十分相似。施工项目。大多数在建工程与正在施工的项目，区别在于进度不同。在建工程的帐面值分析在建工程的帐面值内涵较为复杂，它既包括预付材料款和应付设备款，同时也记录在建工程中的应付材料款和应付设备款，它既包括直接费用又包括间接费用，前期费用和资金成本等。可见，在建工程帐面值与在建工程的实际价值(或重置价值)是有差异的。因此以帐面值为评估值与实际价值是不相符的。就帐面值而言，由于在建工程会计核算的是应收应付制，而在建工程实际价值是按实际投资值来计算的，两种不同的核算方式，必然使得在建工程的帐面值与实际价值之间存在差异。这种差异是一种权利或义务，可能是正值，也

2、可能是负值(正值是建设单位的债权，负的是建设单位的债务)。如:一个在建工程刚打好一根桩(假定价值1万元)，建设单位已预付给施工单位100万，其在建工程帐面值为100万。这个在建工程如果以帐面价值为评估值则为100万，如果以形象进度来评估则为1万，差额99万即为建设单位对施工单位的债权。当然这是一个比较极端的例子。但是如果建设单位在建工程科目核算规范，以帐面评估值或将在建工程帐面拆分为在建工程实际价值和相应的债权(债务)来评估得出的结果是一致的。在这种情况下，可以考虑将帐面价值作为评估值。但是对于较大的在建工程还是不以帐面值为评估值为妥。已竣工的在建工程与固定资产的差异。从成本的角度来看，两者仅相差验收、权证取得等。也就是说，已竣工的在建工程与固定资产在评估价值上不会有很大差别，为什么将两者区别开来，理由如下:竣工在建工程只能要采用重置成本法或收益现值法，而固定资产可以采用市场比较法，重置法和收益现值法。在运用收益法评估在建工程的收益要低于已投入使用的固定资产，即不仅要从完成程度上打折，还要从预测收益上打折。由于不确定因素太复杂，所以宜采用收益法。评估方法:在建工程的评估方法主要是重置成

3、本法。收益现值法也可以有条件地运用。因为可比较的案例较少，一般而言市场比较法不适用。一、重置成本法评估在建工程。其思路与评估固定资产相同。固定资产(建筑物)其重置价一般包括前期费用(勘察、设计、七通一平等)，直接费(人工、材料、机械)、间接费用、其他费用、资金成本、合理利润、调节税等。因此，运用重置成本评估在建工程时，其重置价一般应包括以上全部项目。但是随建筑物用途的不同，个别项目可能会有所调整。如工业厂房重置成本中一般不包括合理利润。另外，在建工程的资金成本一般以实际发生额为基数计算。非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100%。停工项目和竣工项目一般要计算实体性陈旧贬值，功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值。这里实体性贬值是指因自然条件破坏的程度，计算公式为:实体性陈旧贬值=破坏程度总费用/工种项目总费用，功能性陈旧贬值是指成本费用在同类比较中增加的费用累计折现值/工程项目总费用;经济性陈旧贬值指未达到的设计能力程度，其计算公式为:经济性陈旧贬值=(设计生产能力-实际生产能力)/设计生产能力。从重置成本法评估操作来看，企业在建工程帐面值对评估的作用并不是很大的。一般而言，在建项目各项费用(如前期费用、其他费用等)均可通过有关规定计算得出;而直接费一般采用实地勘察得出工程形象进度之后，再乘以工程总投资(总预算)的方法也可以得出。当然对于工程较长的项目，可能要对工程总预算作适当的物价因素、技术因素的调整，这样才能得到较合理的评估值。二、收益现值法评估在建工程。一般情况下，用重置成本法评估是基于在建项目的收益率等同于社会平均收益率。如果评估人员认为在建工种项目的收益率明显高于或低于社会经济水平，可以采用收益现值法进行评估。在运用收益现值法评估时，除项目收益可以预期等满足收益现值法所要求的一些条件外，还要注意以下几个问题:1、在建工种的整体性要求。一般而言，形象进度在85%以上和竣工项目可以采用收益法。2、评估以一年为期较为合理。3、风险增加，在建工程的风险性高于一般评估项目，尤其运用收益法时，由于不确定因素，风险更大。对评估人员来说，需要丰富的经验，细致的工作，当然也要承担更大的风险。

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